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vía Why it is difficult to get cities to focus on energy efficiency.
Publicado en Sostenibilidad, Urbanismo
Este jueves pasado, ya oscurecido, veía discurrir a mis pies el tráfico de la avenida de La Castellana de Madrid. Lo hacía desde Torre Europa, en una de las esquinas de la plaza de Lima. Imagen de gran ciudad, pero es obligado reflexionar. Antes de empezar la reunión que me había llevado allí, me había fijado, todavía de día, en la curiosa ilusión óptica entre la torre Oeste de Puerta de Europa y la torre de Norman Foster en el “Cuatro Torres Business Area” –CTBA-, que se silueteaban juntas desde el ventanal. Bankia de ida y vuelta sin moverse del sitio. Lo curioso es que por la diferencia de alturas, de construcción y topográfica, Cuatro Torres se percibe más cerca que Puerta de Europa. Pura ilusión, porque el CTBA está casi un kilómetro más lejos. Es el extremo norte del “business district”, el “prime”, de las oficinas de Madrid.
Algo más de seis kilómetros son los que separan la Plaza de Colón del CTBA. En ese tramo se ubican dos zonas de negocios propiamente dichas, AZCA con Nuevos Ministerios y el CTBA, y cuatro agrupaciones menores: la propia Colón, la Plaza de Gregorio Marañón más la zona de Rubén Darío y Glorieta de Emilio Castelar, la Plaza de Cuzco y la Plaza de Castilla. La gran apuesta de Madrid hasta el advenimiento de la crisis era el Plan Chamartín, pero en la situación actual macroeconómica y financiera, no parece fácil que en el futuro inmediato un volumen inmobiliario tan ingente consiga inercia de arranque.
Y mientras tanto, el desarrollo del mercado de oficinas de Madrid se ha ido ralentizando, el vacío aumenta y la contratación y precios serpentean por la parte baja. Es lógico que poco nuevo haya sucedido en cuanto a desarrollo de toda esta zona en los últimos años y de hecho la salida de nuevas oficinas al mercado llegará a tocar cero el próximo año. Ello está produciendo algunos efectos indeseables: el parque de edificios en zona prime envejece, aunque se hagan esfuerzos de actualización, pero es difícil su renovación más completa por la debilidad del mercado, y hay pocas alternativas para la implantación de grandes compañías. A ello se une la centrifugación de grandes empresas a la periferia, razonable en unos casos y no tanto si el centro tuviese mayor fuerza o personalidad.
Como “Plan B” al bloqueo del desarrollo hacia el norte, nos parece que lo razonable sería reforzar el centro de gravedad de la zona prime, que no es otro que AZCA y Nuevos Ministerios. Ahí están las mejores comunicaciones por transporte público del centro de Madrid y hay suficiente masa crítica ya en marcha para justificar añadir nuevo espacio, que se beneficiaría de servicios ya existentes y atraería nuevo negocio al centro sin necesidad de invertir en nuevas infraestructuras. Estamos convencidos de que la inversión, nacional e internacional, contemplaría favorablemente este plan, frente a una expansión alejándose del centro.
Qué se puede hacer:
1) Mirar la parcela del Palacio Municipal de Congresos. Cerrado hace meses y una mala nota para la reputación de Madrid como ciudad de negocios: dos palacios de congresos en La Castellana, uno cerrado y otro sin hacer… Ahí hay 17.000 m2 de suelo, más o menos, que seguro que algo público-privado se puede pensar. Y más frente a un nuevo proyecto como la reforma del estadio del Real Madrid.
2) La Escuela Politécnica del Ejército, en Joaquín Costa. Otros 23.000 m2 magníficos, detrás de Castellana 110, que valdrían para un desarrollo de primer orden. El Ministerio de Defensa anda muy justo de presupuesto; seguro que esta escuela se puede reubicar.
3) El propio Ministerio de Defensa en Castellana ocupa una manzana de 12.000 m2 en un edificio sin un valor particular. Seguro que el Ministerio de Defensa puede funcionar en un sitio menos céntrico. No entiendo mucho, pero el edificio del Cuartel General del Aire en Moncloa me parecería un sitio estupendo.
5) Y, mejorar AZCA, imprescindible, sobre lo que ya he escrito hace unos días.
Dicen que cuando se diseña un barco de regatas lo más importante es la quilla. La ubicación del centro de gravedad para navegar con velocidad en cualquier condición, es clave. Pues eso, si queremos que el Madrid de negocios vuelva a tomar velocidad, hace falta una buena quilla.
Y beneficiar al centro de gravedad al final beneficia a todos.
Aquí va una excelente maqueta de la zona en «SketchUp» de Google (ahora Trimble)
Publicado en Europa, Sedes Corporativas, Urbanismo
Etiquetado AZCA, Cuatro Torres Business Area, Escuela Politécnica del Ejército, Glorieta Emilio Castela, La Castellana, Ministerio de Defensa, Nuevos, Palacio Municipal de Congresos, Plaza de Castilla, Plaza de Cuzco, Plaza de Lima, Plaza Gregorio Marañón
Trabajé en AZCA algunos años. En Torre Picasso primero y en el edificio Sollube, después. Vida de oficinista urbanita, metro apretado, el mismo mendigo a la salida, o Castellana a tope y atención al carril bus, calles negras de entrada al aparcamiento, rutina diaria, comidas de menú, ¿a dónde vamos hoy?, el mismo vendedor de “La Farola”, algún día al Corte Inglés. No miras alrededor. Todo es normal.
Ya no trabajo allí, pero según en qué te ocupes acabas pasando por el sitio, pronto o tarde. Hay demasiadas compañías, está demasiado a mano, es demasiado Madrid de negocios para no acabar pisándolo unas cuantas veces al año. Pero ya no es mi rutina y ahora ya sí miro. Tanto miro que hace tres o cuatro semanas acabé aterrizando en el solar, al pisar mal dos escalones mal pensados en el túnel lateral del Bingo Canoe. Es lo que tiene mirar los techos, aunque sea para reflexionar sobre la cochambre. Afortunadamente mi prehistoria de jugador de hockey me salvó de mayores consecuencias, aunque no así a mi pantalón, pero me hizo fijarme, ahora ya en serio, en cómo está AZCA.
AZCA está, ahí…
Este año se cumplen 50 de la aprobación del plan parcial que ordenó su construcción. La mayor manzana de la ciudad -200.000 m2-, centro de negocios, casi medio millón de metros cuadrados de oficinas, algunos de los que han sido edificios emblemáticos de Madrid, comercio abundante, lógico con una concurrencia que dicen es de más de cien mil personas al día. Pero no tiene padre ni madre, ni nadie que le quiera, como diría Machín. Pocos le tienen afecto, no es calle ni es barrio, se va por obligación y el apego es meramente utilitario. Si existe algo como el orgullo urbano, no lo busquen aquí. Un sitio para trabajar, sin más.
Los problemas de AZCA vienen de lejos. Los arquitectos se han cansado de discutir soluciones al urbanismo de la manzana, difícil de partida, con una gradiente ascendente de sureste a noroeste mal resuelta, a base de escalones y rampas y casi todos los edificios alineados con su perímetro. Pocos son los edificios en el interior. Cada edificio busca su calle respectiva y procura ignorar la manzana dándole la espalda. El concurso de 2006 para la mejora de su urbanización se declaró desierto, pese a que había ideas aprovechables. Faltó voluntad, persistencia y coordinación. Todos tiraron la toalla.
Propietarios y usuarios no se han puesto nunca muy, o nada, de acuerdo y el mantenimiento municipal no ha brillado precisamente. Sorprende ver en un espacio que debe ser de los de mayor valor añadido de España, bordillos y jardineras rotos, de plantas ya no hablemos –miren delante de FNAC o El Corte Inglés-, suciedad antigua –observen con un poco de detenimiento la calle Orense-, pasajes oscuros –entren al Gourmet Experience por detrás-, grafittis frente a escaparates de Loewe, pavimentos heterogéneos cuando no destrozados, zonas por las que no te atreves a pasar de noche ni casi de día. La propuesta asociativa como entidad de conservación público-privada, Ayuntamiento con propietarios, que supuso “ConAZCA 2”, dejó de funcionar y está intentando disolverse sin nada que la sustituya. Y para colmo, se ha dejado deteriorar la zona de los llamados “bajos de AZCA”, permitiendo la degradación de bares y discotecas, hoy de más que dudosa reputación, ruidosos y sucios. Un vecino de la calle Orense me definió ese espacio como el “sumidero de Madrid”. Buceen un poco sobre “AZCA” o “Calle Orense” en Internet y verán lo que encuentran. O mejor no.
Así estamos. Y no cabe sino reflexionar dónde deberíamos estar. He trabajado en la City de Londres algunos años y la verdad no se me ocurre pensar que voy a ir y me voy a encontrar por ningún lado este nivel de deterioro, suciedad o inseguridad. La City es el emblema del Londres de negocios. Y del Reino Unido. AZCA lo es de Madrid. Y de España. Y los emblemas, como los escudos, mejor bruñidos.
Así que urge la acción. Y hay muchas oportunidades, y no precisamente sólo defensivas. La respuesta no es –sólo- poner más cámaras de seguridad. Es todo un conjunto que establezca una cooperación fluida entre propietarios de edificios, residentes y usuarios comerciales. Que resuelva definitivamente el mantenimiento –pavimentos, jardineras, pintura- , iluminación y limpieza. Que incorpore nuevas tecnologías de comunicación. Que convierta AZCA en un ejemplo de sostenibilidad y eficiencia energética. Y la parte desmadre nocturno deberá ser puesta en jaque y ordenada, o expulsada. Y en cuanto a la ordenación de la manzana, a seguir pensando. Pero lo esencial es atacar todo lo anterior. Y el Ayuntamiento, aparte de las constricciones que puede suponerle el encaje de este complejo en los presupuestos del distrito de Tetuán, debería asumir que AZCA puede ser tan bandera de Madrid, o más, que las Olimpiadas, sin ir más lejos.
¿Regreso al futuro?
Publicado en Arquitectura y Space Planning, Inversión Inmobiliaria, Urbanismo
Etiquetado Ayuntamiento de Madrid, AZCA, BBVA, Bingo Canoe, Calle Orense, ConAZCA 2, Edificio Cadagua, Edificio Ederra, Edificio Sollube, Edificios Master, El Corte Inglés, Fnac, Generali, Gmp, Holiday Inn, Madrid, manzana de Azca, Mapfre, Metrovacesa, Moda Shopping, Mutua Madrileña, Pontegadea, sótanos de Orense, Torre Alfredo Mahou, Torre Picasso
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vía New York gives new push to improve energy performance of its public buildings.
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En World Office Forum nos hemos marcado como objetivo conocer, entender, debatir y ayudar a mejorar los edificios de oficinas, los mercados en los que se articulan y la productividad y bienestar de las personas que trabajan en ellos. Y estamos muy ocupados con América Latina, que como españoles nos resulta fascinante y una enorme oportunidad de generar colaboraciones fructíferas. Para saber cómo funcionan sus oficinas, hemos visitado la Ciudad de México, Bogotá, Lima, Santiago de Chile y São Paulo. Destacan la primera y la última citadas, megaciudades entre las grandes metrópolis a nivel global, pero casi todas las otras son igualmente grandes, núcleos urbanos en expansión que urbanistas y gobiernos se esfuerzan en controlar y organizar. Todas ellas crecen de forma acelerada, a menudo más deprisa que su planificación.
¿Qué nos hemos encontrado?
1) Crecimiento económico. Frente a los bajos, o negativos, índices europeos, América Latina crece en esa forma que a los economistas gusta calificar de “robusta”. Las proyecciones del FMI para 2013: 3,5% en México, 4,4% en Colombia y Chile, 5,8% en Perú, 4% en Brasil.
2) Pirámides poblacionales de base ancha, que auguran crecimiento sostenido del consumo interno de la región, si los respectivos gobiernos aciertan a corregir lo que son los grandes retos continentales: la lucha contra la pobreza extrema de numerosos de sus habitantes y en general contra la enorme desigualdad en rentas entre diferentes estratos sociales o regiones de cada país. Una causa subyacente en el rápido crecimiento de las urbes en la zona, en las que las clases más pobres buscan prosperar. La seguridad ciudadana debe mejorar, para propios y extraños.
3) Transporte público deficiente y congestión urbana elevada. Entre las ciudades que hemos conocido, México, São Paulo y Santiago de Chile, cuentan con metro suburbano, adecuado pero en general muy sobrecargado debido a las carencias del transporte de superficie. São Paulo y Santiago de Chile están relativamente organizadas -lo que no las exime de atascos, de Guiness en el caso de la primera…-. Bogotá, Lima y México, invadidas, aparte de por «carros» privados, por decenas de miles de taxis, «micros», buses, «busetas», «colectivos» –según su dimensión-, bicitaxis e incluso las «zorras» del reciclaje. Mucho de ese parque móvil con elevada antigüedad, regulación precaria, rutas de transporte poco descifrables para los no iniciados y niveles de seguridad de difícil confirmación. Pese a ello algunas ciudades, como Ciudad de México, han conseguido embridar la contaminación de su aire gracias a exigentes inspecciones (ITVs).
4) Centrándonos en el inmobiliario: fondos de inversión con abundantes recursos locales y vocación nacional, país a país, que en algunos casos empiezan a traspasar fronteras. Los chilenos, sobre todo, invirtiendo en Brasil, Perú, Colombia. Los colombianos mirando a Perú y Chile. Mexicanos y brasileños ocupados con sus propios mercados, con americanos y canadienses bastante aclimatados. Práctica ausencia de los europeos. En oficinas, rentabilidades brutas en otra liga que la europea que llegan al 12% en Colombia o Perú. Precios/m2 muy diversos, desde los € 2.000/2.500 de Bogotá a más de tres veces ese precio en el “prime” de São Paulo.
5) En oficinas, promotores, “desarrolladores”, avezados, que utilizan arquitectura moderna y abundante promoción de edificios construidos con certificación Leed, que prima en la zona. Poca o nula rehabilitación. Su causa: los numerosos edificios vendidos en régimen de propiedad horizontal, que impiden llegar a acuerdos para realizar cualquier reforma. La práctica, en contra de la opinión de todos los expertos, continúa, en buena parte a causa de la falta de financiación estructurada y tipos de interés elevados para la financiación a largo plazo. Los promotores encuentran más rentable vender que alquilar.
En suma, muchas cosas interesantes, gente que trabaja muchas horas –leemos que Bancolombia acaba de rebajar su jornada laboral de 48 a 43 horas semanales-, ganas de prosperar y esfuerzo en ello, cosas que necesitan mejorar y mucho negocio a la vista para los próximos años. A los españoles se nos acoge con gusto si sabemos acercarnos con humildad y ganas de trabajar juntos.
Por eso World Office Forum, que es empresa española con vocación internacional, va a seguir apostando por América Latina. Y además de regresar a Ciudad de México, Bogotá y Lima, estaremos también en São Paulo y Santiago de Chile. Ciudad de Panamá y Buenos Aires nos aguardan. Para conseguir mejorar las prácticas de trabajo del sector de oficinas. Para favorecer las relaciones entre los profesionales que lo mueven. Para que haya más negocio para todos.
Próximos eventos:
Brasil & Angola @ Porto, conferencia sobre los mercados de oficinas de Brasil y Angola, tendrá lugar el 7 y 8 de febrero de 2013 en el Porto Palacio Congress Hotel and Spa, Oporto, Portugal.
World Office Forum México tendrá lugar en Torre Mayor, Planta 51, en la Ciudad de México, el 21 de febrero de 2013.
ExpOficinas Bogotá, la primera Expo y Simposio de World Office Forum sobre el mercado de oficinas y todos sus negocios relacionados, tendrá lugar el 10 y 11 de julio de 2013.
Más información en www.worldofficeforum.com
Publicado en Arquitectura y Space Planning, Latam, Mercados, Sedes Corporativas, Urbanismo
Etiquetado Angola, Bogotá, Brasil, bus, busetas, calidad de aire, Chile, colectivo, Colombia, crecimiento urbano, financiación estructurada, Lima, México, metro, micro, Oporto, propiedad horizontal, rentabilidad inversión, Rochaverá Corporte Towers, Santiago de Chile, Sao Paulo, suburbano, taxi, transmilenio, transporte público
«Nós não vivemos em províncias, mas num mundo global. Essa ideia de que você cresce num lugar e permanece ali não existe mais. E isso é bom. As pessoas são nômades, trocam de lugar. E é muito saudável trazer o mundo mais para perto, porque, lá fora, ele é muito complicado. É como se as cidades percebessem que elas não estão sós, mas entrelaçadas em uma única grande cidade mundial. Precisamos dessa variedade, desse pluralismo, para nos desenvolver. Se aproveitarmos a energia de São Paulo, faremos dela uma das cidades mais criativas do mundo». Daniel Libeskind. Arquitecto responsable del “master plan” de la Zona “0” de Nueva York.
Hace unos días he visitado Brasil por primera vez. São Paulo. También Salvador de Bahía, pero ya escribiré sobre ella en otro momento. Iba a mirar oficinas, pero acaba uno viendo un poco de todo. Imposible absorber São Paulo en una breve semana, pero en cuanto a lo que iba, las oficinas, me voy haciendo idea. En cifras, algo más de 6 millones de metros cuadrados de “stock”, del que el 40% o así, “clase A” o “clase A+”. Difícil estudiar el resto de edificios más antiguos, pero a mis efectos ya me ilustra.Zonas clave:
La Avenida Paulista, inaugurada en 1970, centro-centro, se les ha quedado pequeña. 100.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 51%. Renta entre 36 y 53 euros/m2/mes.
Alphaville, zona de periferia para grandes parques empresariales a costes de alquiler más bajos. Comunicada por cercanías que funcionan bien, aunque me dicen que en horas punta van hasta los topes. Voy a visitar a un cliente en taxi y me cuesta cerca de cincuenta euros. Vuelvo en tren, bien. 240.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 49%. Renta entre 21 y 34 euros/m2/mes.
Barra Funda, al norte de la ciudad, que no pude visitar así que dejo a gente más informada que yo que opine.
Marginal Pinheiros. Por aquí anduve perdido hasta que me di cuenta de las magnitudes y comunicaciones. Marginal Pinheiros es, de una parte una zona concreta y de otra un conglomerado de subzonas al sur y oeste del centro-centro de la ciudad, que incluye la propia Marginal Pinheiros (340.000 m2 en 2011, crecimiento previsto 2011 a 2014 del 52%). Pero el conjunto incluye Faria Lima, Itaim, Villa Olimpia, Berrini, Roque Petroni y Chácara Sto. Antonio, con 1.500.000 m2 (siempre clase A y A+) y un crecimiento previsto de 2011-2014 del 47%. La Marginal Pinheiros es en realidad una especie de autopista o vía rápida (en ocasiones muy lenta), quince o veinte kilómetros de ella, con hasta 7 carriles por sentido, con el río Pinheiros por medio. Resulta evidente que el río tiene un grave problema de polución que origina olores desagradables y según leo abundancia de mosquitos en ciertas épocas. Desde mi ignorancia de turista accidental, los dos lados del río parecen poco permeables en cuanto a movilidad. Cruzar de un edificio en la ribera este a la oeste obliga a menudo a un largo trayecto en una vía congestionada. El transporte público, aparte del volumen de gente en horas punta, excelente para esta zona. El intercambiador de Pinheiros, que enlaza las estaciones de metro y cercanías del mismo nombre, un espectáculo a las ocho de la mañana. Todo ello, a favor y en contra, no impide que la zona tenga las rentas más altas y que ahí se concentre buena parte de la promoción de modernos edificios con una creciente integración de arquitectura y tecnologías sostenibles. Contrastes.
En suma, para São Paulo: tasa de desocupación prevista para 2013, 2,8%. Absorción entre 300.000 y 400.000 m2/año. “Pipeline” al 2014, 900.000 m2 aproximadamente. Veremos cómo aguantan los precios, que en Faria Lima e Itaim alcanzan los 75 euros/m2/mes. En Faria Lima entro en una “caseta de venta” de un edificio de oficinas en construcción. Como es común en América Latina, venden oficinas independientes en comunidad, o condominio, entre 44 y 115 m2 privativos. De la lista de precios: 115 m2 privativos, 2.777.700 reales, o sea 1.055.000 euros, o sea 9.178 euros/m2. Scary…
Pero no se puede negar que hay movimiento. Una empresa especializada en certificación Leed nos cuenta que están llevando 70 proyectos en simultáneo. Así que debemos prestar atención a ese mercado, porque Brasil va camino de constituirse en un gigante económico. Más aún.
En el Centro de Conocimiento de World Office Forum pueden ponerse al día con los informes del mercado de oficinas de la ciudad. Por mi parte, además de basarme en mi firme principio de intentar pisar aquello sobre lo que opino, me ha sido útil por su ordenado resumen, la publicación “How to undertand real estate market in Brazil” realizada conjuntamente por The American Chamber of Commerce for Brazil y Colliers International.
World Office Forum dedicará su conferencia de Oporto en febrero 2013 a Brasil y Angola. Y estará en la propia São Paulo en abril 2013.
Publicado en Inversión Inmobiliaria, Latam, Mercados, Urbanismo
Etiquetado absorción, Alphaville, alquiler oficinas, Amcham Brasil, Angola, Avenida Paulista, Berrini, Brasil, Centro de Conocimiento, Chácara Sto. Antonio, Colliers, Daniel Libeskind, Faria Lima, intercambiador Pinheiros, Itaim, Leed, Marginal Pinheiros, movilidad, oficinas clase A, Oporto, pipeline, río Pinheiros, rentas, Roque Petroni, Sao Paulo, tasa de desocupación, Villa Olimpia, World Office Forum