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LA MARGINAL PINHEIROS DE SÃO PAULO


“Nós não vivemos em províncias, mas num mundo global. Essa ideia de que você cresce num lugar e permanece ali não existe mais. E isso é bom. As pessoas são nômades, trocam de lugar. E é muito saudável trazer o mundo mais para perto, porque, lá fora, ele é muito complicado. É como se as cidades percebessem que elas não estão sós, mas entrelaçadas em uma única grande cidade mundial. Precisamos dessa variedade, desse pluralismo, para nos desenvolver. Se aproveitarmos a energia de São Paulo, faremos dela uma das cidades mais criativas do mundo”. Daniel Libeskind. Arquitecto responsable del “master plan” de la Zona “0” de Nueva York.

Berrini y río Pinheiros

Hace unos días he visitado Brasil por primera vez. São Paulo. También Salvador de Bahía, pero ya escribiré sobre ella en otro momento. Iba a mirar oficinas, pero acaba uno viendo un poco de todo. Imposible absorber São Paulo en una breve semana, pero en cuanto a lo que iba, las oficinas, me voy haciendo idea. En cifras, algo más de 6 millones de metros cuadrados de “stock”, del que el 40% o así, “clase A” o “clase A+”. Difícil estudiar el resto de edificios más antiguos, pero a mis efectos ya me ilustra.

Zonas clave:

La Avenida Paulista, inaugurada en 1970, centro-centro, se les ha quedado pequeña. 100.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 51%. Renta entre 36 y 53 euros/m2/mes.

Alphaville, zona de periferia para grandes parques empresariales a costes de alquiler más bajos. Comunicada por cercanías que funcionan bien, aunque me dicen que en horas punta van hasta los topes. Voy a visitar a un cliente en taxi y me cuesta cerca de cincuenta euros. Vuelvo en tren, bien. 240.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 49%. Renta entre 21 y 34 euros/m2/mes.

Barra Funda, al norte de la ciudad, que no pude visitar así que dejo a gente más informada que yo que opine.

Marginal Pinheiros. Por aquí anduve perdido hasta que me di cuenta de las magnitudes y comunicaciones. Marginal Pinheiros es, de una parte una zona concreta y de otra un conglomerado de subzonas al sur y oeste del centro-centro de la ciudad, que incluye la propia Marginal Pinheiros (340.000 m2 en 2011, crecimiento previsto 2011 a 2014 del 52%). Pero el conjunto incluye Faria Lima, Itaim, Villa Olimpia, Berrini, Roque Petroni y Chácara Sto. Antonio, con 1.500.000 m2 (siempre clase A y A+) y un crecimiento previsto de 2011-2014 del 47%. La Marginal Pinheiros es en realidad una especie de autopista o vía rápida (en ocasiones muy lenta), quince o veinte kilómetros de ella, con hasta 7 carriles por sentido, con el río Pinheiros por medio. Resulta evidente que el río tiene un grave problema de polución que origina olores desagradables y según leo abundancia de mosquitos en ciertas épocas. Desde mi ignorancia de turista accidental, los dos lados del río parecen poco permeables en cuanto a movilidad. Cruzar de un edificio en la ribera este a la oeste obliga a menudo a un largo trayecto en una vía congestionada. El transporte público, aparte del volumen de gente en horas punta, excelente para esta zona. El intercambiador de Pinheiros, que enlaza las estaciones de metro y cercanías del mismo nombre, un espectáculo a las ocho de la mañana. Todo ello, a favor y en contra, no impide que la zona tenga las rentas más altas y que ahí se concentre buena parte de la promoción de modernos edificios con una creciente integración de arquitectura y tecnologías sostenibles. Contrastes.

Intercambiador de Pinheiros

En suma, para São Paulo: tasa de desocupación prevista para 2013, 2,8%. Absorción entre 300.000 y 400.000 m2/año. “Pipeline” al 2014, 900.000 m2 aproximadamente. Veremos cómo aguantan los precios, que en Faria Lima e Itaim alcanzan los 75 euros/m2/mes. En Faria Lima entro en una “caseta de venta” de un edificio de oficinas en construcción. Como es común en América Latina, venden oficinas independientes en comunidad, o condominio, entre 44 y 115 m2 privativos. De la lista de precios: 115 m2 privativos, 2.777.700 reales, o sea 1.055.000 euros, o sea 9.178 euros/m2. Scary…

Pero no se puede negar que hay movimiento. Una empresa especializada en certificación Leed nos cuenta que están llevando 70 proyectos en simultáneo. Así que debemos prestar atención a ese mercado, porque Brasil va camino de constituirse en un gigante económico. Más aún.

En el Centro de Conocimiento de World Office Forum pueden ponerse al día con los informes del mercado de oficinas de la ciudad. Por mi parte, además de basarme en mi firme principio de intentar pisar aquello sobre lo que opino, me ha sido útil por su ordenado resumen, la publicación “How to undertand real estate market in Brazil” realizada conjuntamente por The American Chamber of Commerce for Brazil y Colliers International.

World Office Forum dedicará su conferencia de Oporto en febrero 2013 a Brasil y Angola. Y estará en la propia São Paulo en abril 2013.

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ON A CLEAR DAY


Torre Mayor, Ciudad de México

He tenido la suerte de caminar este año por el Paseo de la Reforma de México, por Santa Fe, por la calle 26-avenida El Dorado de Bogotá, por su carrera Séptima, por San Isidro y Miraflores en Lima, por Isidora Goyenechea y por Apoquindo en Santiago de Chile. Claro que me he perdido Teotihuacán, Cartagena de Indias, Cuzco y el Machu Picchu o la Isla de Chiloé. Pero dicen que primero es la obligación y luego la devoción. Aunque ando yo confuso sobre cuál será mi devoción. Desde luego lo que hago se aproxima bastante y me quedan ganas de más. Hacerse una idea clara del mercado de oficinas en Latinoamérica es sin duda un ejercicio fascinante. Sigue leyendo

INTROSPECCIÓN… ARQUITECTURA, ENTORNO Y SUSTENTABILIDAD


FIRMA INVITADA: Mauricio, Arturo y Jorge Arditti. Arditti+RDT/Arquitectos, México.

Jorge, Mauricio y Arturo Arditti

Históricamente, entendemos que la arquitectura contiene una energía inherente intrínseca que tiene la capacidad de inducir eventos y un profundo impacto en respuestas sociales, lo cual la distingue de otras expresiones creativas. En el presente, su papel dentro de la sustentabilidad y el balance adecuado del comportamiento natural del planeta, la someten a un reto sin antecedentes.

En Arditti+RDT/Arquitectos creemos firmemente que el entendimiento del término “Arquitectura” se basa en la capacidad de integración de una serie de componentes que en conjunto validan su autenticidad. Cada proyecto es afrontado como una situación particular que requiere cohesión y balance; la arquitectura comienza repentinamente con una idea formal y funcional que es inteligentemente manipulada hacia la creación de un resultado espacial construido que responde a sus habitantes, improvisando su calidad de vida y su relación con el medio ambiente. La arquitectura equilibra valores estéticos con una sensibilidad cultural ecológica y contextual, siendo responsable de proponer nuevas formas de expresión que visualizan el futuro respetando el pasado y el medio ambiente.

Actualmente es una obligación el considerar e integrar soluciones ecológicas y sustentables a valores arquitectónicos tradicionales como proporción, composición, color, textura, macizos y vanos, luz y sombra, contexto y escala humana en relación a los edificios.

Elementos estructurales deben de responder a realidades económicas en esta época de mayor conciencia financiera.

Nuestro proceso comienza con una idea; un concepto teórico originario el cual es redefinido, cuestionado y probado en el transcurso evolutivo de cada proyecto. Es en este transcurso en donde yace el ingenio necesario para conducir a cada concepto a una realidad manifiesta.

Continuas transformaciones y revisiones se aplican a ideas generatrices, enfocando nuestro trabajo hacia nuevas direcciones que retan soluciones conocidas probadas.

La inevitable continuidad en la cual los proyectos heredan remanentes de sus antecesores, provee un marco inicial de trabajo para esta flexibilidad de imaginación durante el proceso creativo.

Para comprender porque la continuidad y el balance juegan un papel tan relevante en nuestro trabajo y porque una experimentación evolutiva es clave de nuestro proceso, uno debe entender la particularidad de nuestro entorno de trabajo: la Ciudad de México. Sigue leyendo

MARKET AND NETWORK


Cuatro Torres Business Area

El Diccionario de la Real Academia Española da para la palabra “mercado”, entre otras, dos acepciones que creo interesante discutir: “4. Conjunto de operaciones comerciales que afectan a un determinado sector de bienes. 5. Plaza o país de especial importancia o significación en un orden comercial cualquiera.”

Cuando hablamos de mercado de oficinas, la acepción habitual es la primera de ellas y muchos de los que tenemos algo que ver en esto consumimos bastante energía explicando lo que ha sucedido en el último trimestre o el último año. Y alguna menos realizado una prognosis de lo que va a suceder en los próximos tres meses o el próximo año, porque del futuro somos capaces de predecir la oferta, pero no la demanda. Sigue leyendo

DIG FOR THE EQUITY!


The Shard, London, de Renzo Piano. Va a costar...

En 1999, cuando arranqué en mi paso por Aareal Bank (entonces Depfa Bank), tuve la fortuna de que mi presidente, Karl Heinz Glauner, me trasmitiese personalmente sus principios sobre la política de crédito hipotecario del banco. Me dio pautas clave para intentar mantener el difícil equilibrio entre el exceso de prudencia y la asunción de riesgos indebidos. Sin entrar en tecnicismos, acabó nuestra charla señalándome que mi misión principal al relacionarme con los clientes se resumía en cuatro palabras: “dig for the equity”. Un buen préstamo se basa en una aportación suficiente de capital por parte del empresario o inversor. Con pocas excepciones, el cliente siempre busca el sobre-apalancamiento y la obligación del financiador es velar por el buen fin del crédito frente a circunstancias adversas. Sin él saberlo me estaba repitiendo lo mismo que mi primer director en banca, Ángel Gisbert, me había encomendado allá por 1969 cuando me puso a redactar propuestas de crédito. El principio es inalterable, en español o en alemán.

Ayer, por casualidad, leí dos interesantes artículos que me llevaron de vuelta a los principios: “Lenders’ dilemma/Commercial property blues” (The Economist, December 5th 2009) y “Asian Invasion” (Robert Houston, Property Week Global, 5-2-2010).

The Economist señala el serio problema del crédito hipotecario comercial en el Reino Unido, en el que la caída de valor de los activos subyacentes ha generado £ 40.000 millones de negative equity, o sea la cuantía en que el total de los préstamos supera al valor de los inmuebles. HSBC estima que hacen falta £ 100.000 millones para que el total de los préstamos del sistema encaje con las condiciones generales de los préstamos, asumiendo un loan-to-value del 75% y otros £ 30.000 millones para llevar ese ratio a un confortable 65%. Sin hablar de los £ 44.000 millones en CMBS gravitando sobre todo ello. Todo eso es capital que falta, el mismo por el que mis jefes y tutores me enseñaron a cavar. Va a hacer falta una pala bien grande… ¿Y dónde?

Con valoraciones reducidas, algunos inversores, fondos americanos en especial, intentarán participar, pero se enfrentan con el problema de que para obtener el ROI –return on investment- del 15-20% que muchos desean, hace falta a su vez más apalancamiento, y de eso no hay. Así que habrá que cavar donde esté el tesoro, en la parte del mundo donde existe liquidez o se están generando excedentes de fondos para invertir: China, Corea y países árabes, fondos soberanos en especial.

Houston, en su artículo del Property Week Global, plantea la volatilidad de los yields, influenciados por las debilidades del propio sector financiero, los movimientos en los tipos de cambio o la fragilidad de la recuperación económica. Lo que importa, señala, es el ingreso, income vs. yield. Los nuevos inversores, en el actual contexto económico mundial, quieren edificios generando renta de buenos inquilinos en el largo plazo. No es sólo un problema de valoración, es que los nuevos inversores globales están desviando la aguja del dial del eterno paradigma de la inversión, alejándola de la rentabilidad y dirigiéndola hacia la seguridad y la liquidez.

No hace falta ser muy imaginativo para descubrir que tras esa cuestión está la concentración de operaciones de inversión en los grandes mercados, como Londres o París.

Es de temer que Madrid no salga beneficiada de esa nueva orientación de los inversores. Tiene buenas infraestructuras, buenos edificios y buenos proyectos. Pero le faltan más grandes inquilinos y falta más información y más transparencia. Y, paradójicamente, es barata en una escala internacional. El inversor inmobiliario, como cualquier otro inversor, quiere las rentas más altas que el inquilino pueda permitirse pagar. Y la dificultad de crédito –los bancos están más preocupados por re-financiar su deuda existente que por financiar nuevos proyectos- nos perjudica. ¿Y Barcelona? Pues lo mismo, con la dificultad añadida de su menor masa crítica.

¿Qué hacer? Pues trabajar más en nuestros fundamentales -servicios, educación, infraestructuras- y en la información y la promoción para atraer grandes inquilinos, mejorando nuestro marketing de ciudad y ganando en notoriedad.

Por ejemplo con eventos como… el WOF Madrid 2010 de World Office Forum, www.worldofficeforum.com

¿Qué, si no, creían que les iba a proponer?