Archivo de la etiqueta: Madrid

AZCA, ¿REGRESO AL FUTURO?


Trabajé en AZCA algunos años. En Torre Picasso primero y en el edificio Sollube, después. AZCA en grupoVida de oficinista urbanita, metro apretado, el mismo mendigo a la salida, o Castellana a tope y atención al carril bus, calles negras de entrada al aparcamiento, rutina diaria, comidas de menú, ¿a dónde vamos hoy?, el mismo vendedor de “La Farola”, algún día al Corte Inglés. No miras alrededor. Todo es normal.

Ya no trabajo allí, pero según en qué te ocupes acabas pasando por el sitio, pronto o tarde. Hay demasiadas compañías, está demasiado a mano, es demasiado Madrid de negocios para no acabar pisándolo unas cuantas veces al año. Pero ya no es mi rutina y ahora ya sí miro. Tanto miro que hace tres o cuatro semanas acabé aterrizando en el solar, al pisar mal dos escalones mal pensados en el túnel lateral del Bingo Canoe. Es lo que tiene mirar los techos, aunque sea para reflexionar sobre la cochambre. Afortunadamente mi prehistoria de jugador de hockey me salvó de mayores consecuencias, aunque no así a mi pantalón, pero me hizo fijarme, ahora ya en serio, en cómo está AZCA.

AZCA está, ahí…

azca 1961Este año se cumplen 50 de la aprobación del plan parcial que ordenó su construcción. La mayor manzana de la ciudad -200.000 m2-, centro de negocios, casi medio millón de metros cuadrados de oficinas, algunos de los que han sido edificios emblemáticos de Madrid, comercio abundante, lógico con una concurrencia que dicen es de más de cien mil personas al día. Pero no tiene padre ni madre, ni nadie que le quiera, como diría Machín. Pocos le tienen afecto, no es calle ni es barrio, se va por obligación y el apego es meramente utilitario. Si existe algo como el orgullo urbano, no lo busquen aquí. Un sitio para trabajar, sin más.

Los problemas de AZCA vienen de lejos. Los arquitectos se han cansado de discutir soluciones al urbanismo de la manzana, difícil de partida, con una gradiente ascendente de sureste a noroeste mal resuelta, a base de escalones y rampas y casi todos los edificios alineados con su perímetro. Pocos son los edificios en el interior. Cada edificio busca su calle respectiva y procura ignorar la manzana dándole la espalda. El concurso de 2006 para la mejora de su urbanización se declaró desierto, pese a que había ideas aprovechables. Faltó voluntad, persistencia y coordinación. Todos tiraron la toalla.

Propietarios y usuarios no se han puesto nunca muy, o nada, de acuerdo y el mantenimiento municipal no ha brillado precisamente. Sorprende ver en un espacio que debe ser de los de mayor valor añadido de España, bordillos y jardineras rotos, de plantas ya no hablemos –miren delante de FNAC o El Corte Inglés-, suciedad antigua –observen con un poco de detenimiento la calle Orense-, pasajes oscuros –entren al Gourmet Experience por detrás-, grafittis frente a escaparates de Loewe, pavimentos heterogéneos cuando no destrozados, zonas por las que no te atreves a pasar de noche ni casi de día. La propuesta asociativa como entidad de conservación público-privada, Ayuntamiento con propietarios, que supuso “ConAZCA 2”, dejó de funcionar y está intentando disolverse sin nada que la sustituya. Y para colmo, se ha dejado deteriorar la zona de los llamados “bajos de AZCA”, permitiendo la degradación de bares y discotecas, hoy de más que dudosa reputación, ruidosos y sucios. Un vecino de la calle Orense me definió ese espacio como el “sumidero de Madrid”. Buceen un poco sobre “AZCA” o “Calle Orense” en Internet y verán lo que encuentran. O mejor no.

Así estamos. Y no cabe sino reflexionar dónde deberíamos estar. He trabajado en la City de Londres algunos años y la verdad no se me ocurre pensar que voy a ir y me voy a encontrar por ningún lado este nivel de deterioro, suciedad o inseguridad. La City es el emblema del Londres de negocios. Y del Reino Unido. AZCA lo es de Madrid. Y de España. Y los emblemas, como los escudos, mejor bruñidos.

Así que urge la acción. Y hay muchas oportunidades, y no precisamente sólo defensivas. La respuesta no es –sólo- poner más cámaras de seguridad. Es todo un conjunto que establezca una cooperación fluida entre propietarios de edificios, residentes y usuarios comerciales. Que resuelva definitivamente el mantenimiento –pavimentos, jardineras, pintura- , iluminación y limpieza. Que incorpore nuevas tecnologías de comunicación. Que convierta AZCA en un ejemplo de sostenibilidad y eficiencia energética. Y la parte desmadre nocturno deberá ser puesta en jaque y ordenada, o expulsada. Y en cuanto a la ordenación de la manzana, a seguir pensando. Pero lo esencial es atacar todo lo anterior. Y el Ayuntamiento, aparte de las constricciones que puede suponerle el encaje de este complejo en los presupuestos del distrito de Tetuán, debería asumir que AZCA puede ser tan bandera de Madrid, o más, que las Olimpiadas, sin ir más lejos.

¿Regreso al futuro?

WOF Madrid 2014, Especial AZCA

Grupo ProAZCA en LinkedIn

MADRID MALAISE


Tenía una notita sobre Madrid escrita para otros fines. No me había decidido a colgarla aquí por no “hurgar en la herida” de nuestra crisis. Hoy leo, no obstante, un par de cosas que me inquietan y me obligan:

– Se atasca, parece que definitivamente, el proyecto de un parque tecnológico promovido conjuntamente por Acciona y Telefónica, en Las Tablas. Con 4.000 empleos destruidos cada día en España, se pregunta uno que no podría hacerse para ayudar a dos empresas privadas a entenderse. Y al Ayuntamiento de Madrid a extenderles la alfombra roja, más, para que un proyecto de esta naturaleza saliese adelante. Dicen que Telefónica se va a hacer su centro propio en Alcalá de Henares y que no caben dos instalaciones de esas características en Madrid. Estamos buenos.

– Con el Protocolo de Kioto: de mal en peor. Resulta que somos subcampeones del mundo (y prepárate, Japón, que vamos a por vosotros), en compra de derechos de emisión de CO2, por el nivel al que incumplimos con este protocolo. 770 millones de euros del ala porque los españoles no acabamos de creernos la historia del ahorro energético.

Y me parece que lo de aquí arriba no es cosa de Rajoy. Es cosa de que los españoles “nos pongamos las pilas” si no queremos pasar de la “malaise” a la “enfermedad terminal”.

En fin, aquí va la notita que digo. La había titulado “Apuesta Colectiva por el Sector Empresarial de Madrid – ¿Qué hacemos con el mercado de oficinas?”. Pero queda largo. Lo de la “malaise” lo resume bastante bien:

No descubrimos nada: a los años del crecimiento desmesurado de nuestro sector inmobiliario residencial y el “estallido de la burbuja” ha seguido una crisis excepcional del sector inmobiliario, de especial profundidad en la vivienda y los suelos que ya no tienen uso. Y una consecuente crisis financiera. Y otra consecuente crisis económica.

El sector de oficinas, en el Madrid que nos ocupa, sin estar afectado en la misma medida que la vivienda, languidece a la espera de una mejora de la economía general: rentas decrecientes, “take-up” en acusado descenso, desocupación en estabilidad ascendente, tocados ya los dos millones de metros cuadrados vacíos. Preocupantemente aburrido.

Si tenemos que resumir la “malaise” que nos invade: Sigue leyendo

LA CONTRAINTE IMMOBILIÈRE


Lo único bueno que tienen las demoras en los aeropuertos es que cuando uno va en reserva acaba leyendo todo lo que le cae a mano. Me tropiezo en Le Figaro con un corto con el título de aquí arriba sobre el mercado de oficinas de París firmado por Bernard Audibert, del IEIF –Institut de l’Epargne Immobiliére & Fonciére-. Conocí hace años a Guy Marty, que fundó esa organización y sé que hacen análisis interesantes.

En este artículo explican su seguimiento de la evolución del empleo en oficinas en París centro y en su periferia, Hauts-de-Seine, entre 1992 y 2009. París centro ha pasado en esos 17 años de 538.131 empleos a 541.321, o sea que está prácticamente igual (+0,6%). En la periferia, incluyendo La Défense, ha crecido de 189.505 empleos a 398.387, más del doble (+110,2%). Y dan otro dato significativo: mientras el tamaño medio de las empresas en el centro de París se mantiene en 12 empleados, en la periferia ha crecido de 17 a 28.

Concluye Audibert que el inmobiliario de oficinas determina el empleo, que la variable física manda sobre la variable económica. Y que la constricción del espacio incita a la empresas, en sus reagrupaciones de filiales, fusiones, etc., a abandonar París en favor de la periferia, donde el espacio es menos restrictivo. Sigue leyendo

MARKET AND NETWORK


Cuatro Torres Business Area

El Diccionario de la Real Academia Española da para la palabra “mercado”, entre otras, dos acepciones que creo interesante discutir: “4. Conjunto de operaciones comerciales que afectan a un determinado sector de bienes. 5. Plaza o país de especial importancia o significación en un orden comercial cualquiera.”

Cuando hablamos de mercado de oficinas, la acepción habitual es la primera de ellas y muchos de los que tenemos algo que ver en esto consumimos bastante energía explicando lo que ha sucedido en el último trimestre o el último año. Y alguna menos realizado una prognosis de lo que va a suceder en los próximos tres meses o el próximo año, porque del futuro somos capaces de predecir la oferta, pero no la demanda. Sigue leyendo

DIG FOR THE EQUITY!


The Shard, London, de Renzo Piano. Va a costar...

En 1999, cuando arranqué en mi paso por Aareal Bank (entonces Depfa Bank), tuve la fortuna de que mi presidente, Karl Heinz Glauner, me trasmitiese personalmente sus principios sobre la política de crédito hipotecario del banco. Me dio pautas clave para intentar mantener el difícil equilibrio entre el exceso de prudencia y la asunción de riesgos indebidos. Sin entrar en tecnicismos, acabó nuestra charla señalándome que mi misión principal al relacionarme con los clientes se resumía en cuatro palabras: “dig for the equity”. Un buen préstamo se basa en una aportación suficiente de capital por parte del empresario o inversor. Con pocas excepciones, el cliente siempre busca el sobre-apalancamiento y la obligación del financiador es velar por el buen fin del crédito frente a circunstancias adversas. Sin él saberlo me estaba repitiendo lo mismo que mi primer director en banca, Ángel Gisbert, me había encomendado allá por 1969 cuando me puso a redactar propuestas de crédito. El principio es inalterable, en español o en alemán.

Ayer, por casualidad, leí dos interesantes artículos que me llevaron de vuelta a los principios: “Lenders’ dilemma/Commercial property blues” (The Economist, December 5th 2009) y “Asian Invasion” (Robert Houston, Property Week Global, 5-2-2010).

The Economist señala el serio problema del crédito hipotecario comercial en el Reino Unido, en el que la caída de valor de los activos subyacentes ha generado £ 40.000 millones de negative equity, o sea la cuantía en que el total de los préstamos supera al valor de los inmuebles. HSBC estima que hacen falta £ 100.000 millones para que el total de los préstamos del sistema encaje con las condiciones generales de los préstamos, asumiendo un loan-to-value del 75% y otros £ 30.000 millones para llevar ese ratio a un confortable 65%. Sin hablar de los £ 44.000 millones en CMBS gravitando sobre todo ello. Todo eso es capital que falta, el mismo por el que mis jefes y tutores me enseñaron a cavar. Va a hacer falta una pala bien grande… ¿Y dónde?

Con valoraciones reducidas, algunos inversores, fondos americanos en especial, intentarán participar, pero se enfrentan con el problema de que para obtener el ROI –return on investment- del 15-20% que muchos desean, hace falta a su vez más apalancamiento, y de eso no hay. Así que habrá que cavar donde esté el tesoro, en la parte del mundo donde existe liquidez o se están generando excedentes de fondos para invertir: China, Corea y países árabes, fondos soberanos en especial.

Houston, en su artículo del Property Week Global, plantea la volatilidad de los yields, influenciados por las debilidades del propio sector financiero, los movimientos en los tipos de cambio o la fragilidad de la recuperación económica. Lo que importa, señala, es el ingreso, income vs. yield. Los nuevos inversores, en el actual contexto económico mundial, quieren edificios generando renta de buenos inquilinos en el largo plazo. No es sólo un problema de valoración, es que los nuevos inversores globales están desviando la aguja del dial del eterno paradigma de la inversión, alejándola de la rentabilidad y dirigiéndola hacia la seguridad y la liquidez.

No hace falta ser muy imaginativo para descubrir que tras esa cuestión está la concentración de operaciones de inversión en los grandes mercados, como Londres o París.

Es de temer que Madrid no salga beneficiada de esa nueva orientación de los inversores. Tiene buenas infraestructuras, buenos edificios y buenos proyectos. Pero le faltan más grandes inquilinos y falta más información y más transparencia. Y, paradójicamente, es barata en una escala internacional. El inversor inmobiliario, como cualquier otro inversor, quiere las rentas más altas que el inquilino pueda permitirse pagar. Y la dificultad de crédito –los bancos están más preocupados por re-financiar su deuda existente que por financiar nuevos proyectos- nos perjudica. ¿Y Barcelona? Pues lo mismo, con la dificultad añadida de su menor masa crítica.

¿Qué hacer? Pues trabajar más en nuestros fundamentales -servicios, educación, infraestructuras- y en la información y la promoción para atraer grandes inquilinos, mejorando nuestro marketing de ciudad y ganando en notoriedad.

Por ejemplo con eventos como… el WOF Madrid 2010 de World Office Forum, www.worldofficeforum.com

¿Qué, si no, creían que les iba a proponer?

¿NUEVOS? MINISTERIOS


Perdonen la perogrullada, pero los Nuevos Ministerios no son nuevos. De hecho, como edificios de oficinas, son bastante viejos. Unos setenta y cinco años.

Desde que me enteré que allí había antes un hipódromo nunca he podido evitar pensar la pena que fue que espantaran a los caballos.

Hipódromo de Madrid, 1930 (en el ángulo inferior derecho: Zurbano, 87) Foto de http://www.urbancidades.wordpress.com

Pero era el signo del progreso, había que prolongar La Castellana y por tanto nada que objetar a que Indalecio Prieto decidiese aprovecharlo como solar para construir ese edificio de uso oficial. Seguro que los empleados públicos que trabajan allí y sus visitantes han apreciado muchos años la centralidad de la ubicación, más que los caballos, que ya estarían hartos del tráfico. Pero por lo demás, yo creo que el resto de la gente apenas disfruta de este extenso espacio, ni de sus jardines ni de su arquería, escasamente utilizada salvo en días estivales de sol matador. Personalmente lo encuentro hoy un desperdicio para Madrid y, que me perdone don Secundino Zuazo, al que encima no dejaron acabar su trabajo, pero su arquitectura me deja frío y su inspiración herreriana me parece fuera de lugar en el Madrid del siglo XXI.

Así que ahora que andamos tan enredados con lo de la deuda, el Estado y sus ciudadanos, tal vez ha llegado el momento de pensar en alguna operación estilo Florentino-Real Madrid, que además requiere cierta valentía y visión de futuro.

La manzana de Nuevos Ministerios tiene una superficie de aproximadamente el 55% de la manzana de Azca (110.000 frente a 200.000 m2 de suelo). Desarrollar nueva edificación en esa manzana sin duda añadiría enorme valor al centro de Madrid, con la ventaja añadida de que todas las infraestructuras de transporte ya existen, porque Nuevos Ministerios es precisamente su centro neurálgico, con comunicación directa al aeropuerto y acceso tanto en metro como cercanías.

Me parece que la altura del edificio de Zuazo es de entre bajo más 3 y bajo más 6, por lo que no sería difícil multiplicar la edificabilidad de la manzana por cuatro o por cinco. Las posibilidades y sus beneficios son varias:

• Crear un complejo empresarial integrado complementario a Azca con oficinas de última generación.
• Utilizar construcción sostenible, con nuevos edificios a los que aplicar criterios de eficiencia energética que sean un ejemplo de la política que el Gobierno desea implantar.
• Promover algún edificio emblemático de uso público. Si el nuevo palacio de congresos no estuviera ya asignado al complejo de Las Cuatro Torres, ésta sería una buena ubicación. Pero algo como una nueva Biblioteca Nacional adaptada a los tiempos, al estilo de París o Londres, sería ideal.
• Crear un espacio ajardinado exterior de verdadero uso público, a diferencia del patio interior actual, que es un mero lugar de paso y aparcamiento de los ministerios.
• Redimensionar el espacio requerido por dichos ministerios, que seguro que será muy inferior al anterior con la cantidad de responsabilidades cedidas a las comunidades autónomas. ¿Y los actuales ocupantes? No hay problema: estoy convencido de que en el entorno, empezando por las propias Cuatro Torres citadas, hay espacio de sobra para acomodar a quienes aquí trabajan. De nuevo sin coste, que podría bien ir dentro de la operación global.

Todo esto supondría un golpe de imagen de modernidad para nuestro país –que nos hace falta- y no sólo no debería costarle al Estado ni un céntimo sino que debería generarle cuantiosas plus-valías.

Muchos dirán que imposible, que es un edificio protegido, que tiene un valor histórico, etc. No sé si no habrá incluso quien diga que su planta representa “la hoz y el martillo” y que se le está asestando un golpe a la ideología que hay detrás.

Pero yo creo que tiene sentido. ¿O tal vez es que a diferencia de otras veces, hoy al despertarme sí que me acordaba de lo que había estado soñando?

Pues no sé, pero yo creo que con esto de la crisis vamos a ver cosas bastante más sorprendentes que ésta.

Otro día hablaremos del Ministerio de Defensa…

FORUM ROMANUM


Downtown Rome

En 1996 me ocupé de organizar unas charlas sobre centros comerciales en Mipim. Le pedí a Mario Losantos del Campo que viniera a contarnos sus ideas sobre el futuro de ese negocio. Se presentó a su charla acompañado por un catedrático de historia antigua, que nos explicó el funcionamiento y desarrollo del foro romano, en el que se llevaban a cabo el comercio y los negocios, se asistía a espectáculos, practicaba deporte, se administraba justicia, se rezaba a los dioses y hasta tenía su lugar el oficio más antiguo… El mixed used de hoy en día, vamos. Mario Losantos era un visionario en el tema de los centros comerciales y lo del foro nos lo quiso mostrar porque era el fundamento de lo que él consideraba natural en el comercio: la mezcla de usos que atrajese público con cualquier motivo, una parte del cual acabaría comprando algo. En eso se había basado su proyecto de “La Gran Manzana” en Alcobendas, que Riofisa había inaugurado un par de años antes. Y por supuesto el éxito de los proyectos de Riofisa ligados a Vialia. Gente, gente, es lo que el comercio quiere.

Yo creo que tenía razón, que la mezcla de usos hace los proyectos más atractivos y si encima la ubicación es urbana hace que sea difícil equivocarse en la viabilidad a largo plazo. En particular la mezcla de comercio y oficinas es una buena cosa, con un comercio satisfecho con la afluencia regular de oficinistas entre semana y unos oficinistas que disfrutan de amplitud de servicios comerciales en su entorno inmediato. La manzana de Azca, con sus defectos, es una buena muestra de la utilidad de esa simbiosis.

De centros mixed use, comercial y oficinas, hay algunos buenos ejemplos en Barcelona, como L’Illa Diagonal –proyecto de Rafael Moneo promovido por la familia Sanahuja-, El Triangle y Barcelona Glóries, proyectos estos ambos de Cirici & Bassó. En Madrid, Moda Shopping –proyecto de Angel Mir promovido por Mapfre Vida- y Gran Vía de Hortaleza son los únicos que yo conozco concebidos desde el principio como de uso mixto. Seguro que algún lector bien informado podrá añadir algún otro ejemplo. Con Castellana 200 veremos qué pasa al final.

Ahora me llega noticia de la inauguración en Francia del centro mixto Polygone Rive Gauche, en Béziers –de fuerte tradición romana- que incluye comercial, oficinas y viviendas. Junto a la estación de tren, me parece un proyecto idóneo para una ciudad pequeña-mediana –Béziers tiene 70.000 habitantes- en la que se quiere disfrutar de un centro comercial y de negocio y dinamizar al tiempo la trama urbana. Ejemplo a seguir. La promotora, Socri, que ya fue premio de la ICSC en 1998 por la remodelación del Polygone Montpellier, incluyendo una calle pública que lo atraviesa, ha demostrado que sabe lo que se hace. Y de paso me vale para felicitar a L35 y a su presidente Jos Galán, que aparte de su buen hacer han demostrado que el esfuerzo en la internacionalización, también en la arquitectura, paga.

Cuando me muestran proyectos de oficinas aislados en ciudades españolas medianas o pequeñas, siempre tuerzo el gesto. El camino de la gente ésta del Polygone de Beziérs me parece el menos arriesgado, el uso mixto es lo más adecuado. El urbanismo debería adaptarse a ello, por cierto.

Location, location