Archivo de la categoría: Europa

CASTELLANA, PLAN B


barcoRegataEste jueves pasado, ya oscurecido, veía discurrir a mis pies el tráfico de la avenida de La Castellana de Madrid. Lo hacía desde Torre Europa, en una de las esquinas de la plaza de Lima. Imagen de gran ciudad, pero es obligado reflexionar. Antes de empezar la reunión que me había llevado allí, me había fijado, todavía de día, en la curiosa ilusión óptica entre la torre Oeste de Puerta de Europa y la torre de Norman Foster en el “Cuatro Torres Business Area” –CTBA-, que se silueteaban juntas desde el ventanal. Bankia de ida y vuelta sin moverse del sitio. Lo curioso es que por la diferencia de alturas, de construcción y topográfica, Cuatro Torres se percibe más cerca que Puerta de Europa. Pura ilusión, porque el CTBA está casi un kilómetro más lejos. Es el extremo norte del “business district”, el “prime”, de las oficinas de Madrid.

Algo más de seis kilómetros son los que separan la Plaza de Colón del CTBA. En ese tramo se ubican dos zonas de negocios propiamente dichas, AZCA con Nuevos Ministerios y el CTBA, y cuatro agrupaciones menores: la propia Colón, la Plaza de Gregorio Marañón más la zona de Rubén Darío y Glorieta de Emilio Castelar, la Plaza de Cuzco y la Plaza de Castilla. La gran apuesta de Madrid hasta el advenimiento de la crisis era el Plan Chamartín, pero en la situación actual macroeconómica y financiera, no parece fácil que en el futuro inmediato un volumen inmobiliario tan ingente consiga inercia de arranque.

Y mientras tanto, el desarrollo del mercado de oficinas de Madrid se ha ido ralentizando, el vacío aumenta y la contratación y precios serpentean por la parte baja. Es lógico que poco nuevo haya sucedido en cuanto a desarrollo de toda esta zona en los últimos años y de hecho la salida de nuevas oficinas al mercado llegará a tocar cero el próximo año. Ello está produciendo algunos efectos indeseables: el parque de edificios en zona prime envejece, aunque se hagan esfuerzos de actualización, pero es difícil su renovación más completa por la debilidad del mercado, y hay pocas alternativas para la implantación de grandes compañías. A ello se une la centrifugación de grandes empresas a la periferia, razonable en unos casos y no tanto si el centro tuviese mayor fuerza o personalidad.

Como “Plan B” al bloqueo del desarrollo hacia el norte, nos parece que lo razonable sería reforzar el centro de gravedad de la zona prime, que no es otro que AZCA y Nuevos Ministerios. Ahí están las mejores comunicaciones por transporte público del centro de Madrid y hay suficiente masa crítica ya en marcha para justificar añadir nuevo espacio, que se beneficiaría de servicios ya existentes y atraería nuevo negocio al centro sin necesidad de invertir en nuevas infraestructuras. Estamos convencidos de que la inversión, nacional e internacional, contemplaría favorablemente este plan, frente a una expansión alejándose del centro.

Qué se puede hacer:

CENTRO GRAVEDAD1)      Mirar la parcela del Palacio Municipal de Congresos. Cerrado hace meses y una mala nota para la reputación de Madrid como ciudad de negocios: dos palacios de congresos en La Castellana, uno cerrado y otro sin hacer… Ahí hay 17.000 m2 de suelo, más o menos, que seguro que algo público-privado se puede pensar. Y más frente a un nuevo proyecto como la reforma del estadio del Real Madrid.

2)      La Escuela Politécnica del Ejército, en Joaquín Costa. Otros 23.000 m2 magníficos, detrás de Castellana 110, que valdrían para un desarrollo de primer orden. El Ministerio de Defensa anda muy justo de presupuesto; seguro que esta escuela se puede reubicar.

3)      El propio Ministerio de Defensa en Castellana ocupa una manzana de 12.000 m2 en un edificio sin un valor particular. Seguro que el Ministerio de Defensa puede funcionar en un sitio menos céntrico. No entiendo mucho, pero el edificio del Cuartel General del Aire en Moncloa me parecería un sitio estupendo.

4)      Nuevos Ministerios. Cuando miras en Google los cientos de plazas de aparcamiento en superficie, en una manzana que está sentada encima del mayor nudo de transporte público de Madrid, piensas que algo no funciona bien. Nuevos Ministerios es un desperdicio cuyo uso debería ser reconsiderado. No digo ya demolerlo, o sí, pero sí pensar en cómo se aprovecha mejor. Para uso público, privado, o mixto.

5)      Y, mejorar AZCA, imprescindible, sobre lo que ya he escrito hace unos días.

Dicen que cuando se diseña un barco de regatas lo más importante es la quilla. La ubicación del centro de gravedad para navegar con velocidad en cualquier condición, es clave. Pues eso, si queremos que el Madrid de negocios vuelva a tomar velocidad, hace falta una buena quilla.

Y beneficiar al centro de gravedad al final beneficia a todos.

Aquí va una excelente maqueta de la zona en “SketchUp” de Google (ahora Trimble)

MADRID MALAISE


Tenía una notita sobre Madrid escrita para otros fines. No me había decidido a colgarla aquí por no “hurgar en la herida” de nuestra crisis. Hoy leo, no obstante, un par de cosas que me inquietan y me obligan:

– Se atasca, parece que definitivamente, el proyecto de un parque tecnológico promovido conjuntamente por Acciona y Telefónica, en Las Tablas. Con 4.000 empleos destruidos cada día en España, se pregunta uno que no podría hacerse para ayudar a dos empresas privadas a entenderse. Y al Ayuntamiento de Madrid a extenderles la alfombra roja, más, para que un proyecto de esta naturaleza saliese adelante. Dicen que Telefónica se va a hacer su centro propio en Alcalá de Henares y que no caben dos instalaciones de esas características en Madrid. Estamos buenos.

– Con el Protocolo de Kioto: de mal en peor. Resulta que somos subcampeones del mundo (y prepárate, Japón, que vamos a por vosotros), en compra de derechos de emisión de CO2, por el nivel al que incumplimos con este protocolo. 770 millones de euros del ala porque los españoles no acabamos de creernos la historia del ahorro energético.

Y me parece que lo de aquí arriba no es cosa de Rajoy. Es cosa de que los españoles “nos pongamos las pilas” si no queremos pasar de la “malaise” a la “enfermedad terminal”.

En fin, aquí va la notita que digo. La había titulado “Apuesta Colectiva por el Sector Empresarial de Madrid – ¿Qué hacemos con el mercado de oficinas?”. Pero queda largo. Lo de la “malaise” lo resume bastante bien:

No descubrimos nada: a los años del crecimiento desmesurado de nuestro sector inmobiliario residencial y el “estallido de la burbuja” ha seguido una crisis excepcional del sector inmobiliario, de especial profundidad en la vivienda y los suelos que ya no tienen uso. Y una consecuente crisis financiera. Y otra consecuente crisis económica.

El sector de oficinas, en el Madrid que nos ocupa, sin estar afectado en la misma medida que la vivienda, languidece a la espera de una mejora de la economía general: rentas decrecientes, “take-up” en acusado descenso, desocupación en estabilidad ascendente, tocados ya los dos millones de metros cuadrados vacíos. Preocupantemente aburrido.

Si tenemos que resumir la “malaise” que nos invade: Sigue leyendo

CIUDADES EMERGENTES Y SOSTENIBLES


It happens everywhere...

El Banco Interamericano de Desarrollo ha creado un nuevo programa con este nombre, para ayudar en el crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades medias de Latinoamérica. Su nueva plataforma refleja una intención indiscutiblemente positiva: mejorar las oficinas públicas en Paraguay o revitalizar el centro histórico de Veracruz, son sin duda proyectos bienvenidos. Muchos de ellos, funcionando al unísono y aprovechando la experiencia conjunta para depurar los procesos, deberían aportar nuevas ideas para planificar sobre la creciente urbanización del continente. Por lo que sé, los proyectos puestos en marcha son una selección que permitirá diseñar una estrategia más amplia para las aproximadamente 150 ciudades de entre trescientos mil y dos millones de habitantes en Latinoamérica.

Vivimos precisamente en el año en que el equilibrio rural-urbano se ha inclinado, de forma ya definitiva, por una humanidad más urbana que rural. Parece por ello adecuada esta aproximación “desde abajo”, que permita investigar y ayudar en el proceso de conversión de muchas ciudades pequeño-medianas en mediano-grandes o grandes. No todas crecerán por igual, y algunas seguirán siendo manejables desde el punto de vista infraestructural, pero es probable que otras, de entre esas 150 ciudades, se llegue a convertir en una mega-ciudad, con las dificultades que ello supone. Yo creo que es precisamente la gestión de las mega-ciudades, las actuales y las del futuro, lo que representa el gran reto para los responsables públicos, los urbanistas, los gestores de infraestructuras y el sector inmobiliario. Sigue leyendo

LA TOUR PHARE


He estado algunas veces en el CNIT -Centre des Nouvelles Industries et Technologies- de la Défense, un centro de congresos multiuso con auditorio, tiendas y un hotel. Nunca me ha impresionado en especial, salvo en que es grande. Hay que reconocer el cierto valor arquitectónico de su fachada acristalada y el alarde de ingeniería que supone su bóveda de hormigón, todavía hoy la de mayor distancia libre sin apoyos del mundo, pero el aspecto interior es el un de gran “hall” de estación en desuso, sin trenes, y yo creo que le pesaban los años: lo inauguró Charles de Gaulle en 1958, cuando La Défense ni siquiera existía. Leo que en 2009 lo han vuelto a remodelar y supongo que habrá mejorado, no lo he visto desde entonces. Es sólo el preludio de una gran sinfonía inmobiliaria.

La Défense, en Francia, es casi un tema de estado. Un estandarte del poderío económico e inmobiliario francés que el “establishment” galo se preocupa de cuidar. Lo que no quita que Epadesa –Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche-, especie de junta de compensación de la Défense, haya pasado varios años peleando con Unibail-Rodamco sobre la licencia y en particular sobre quién pagaba toda la modificación de infraestructuras que su nuevo gran edificio de oficinas, la Tour Phare, que será el más alto de Francia, supone. Cuesta trabajo imaginar cómo han conseguido los arquitectos encajar esta nueva construcción entre vías de tren y autopistas y situarlo entre el Gran Arche –Espace Gran Arche- y el CNIT, ambos por cierto propiedad igualmente de Unibail-Rodamco. A primera vista la compañía consolida su zona, en la que explota espacio comercial y de congresos.

Hay quien dice que el proyecto es de mucho riesgo por la abundancia de oferta futura en la zona, pero yo creo que el señor Guillaume Poitrinal no se equivoca y 900 millones de euros, que es el coste inicial estimado del proyecto, incluido el terreno, no parece excesivo para un edificio de 146.988 m2 netos, que en el mercado de la Defénse debería ser capaz de conseguir rentas de entre 38 y los 45 euros/m2/mes. Si la economía francesa se mueve como debería a cinco años vista.

Unibail-Rodamco realizará un proyecto de Thom Mayne (1944, Pritzker 2005), arquitecto ecléctico propietario del estudio Morphosis, que ha concebido un diseño sin duda atrevido, que integra el CNIT con la nueva torre. De hecho lo conecta por escaleras mecánicas exteriores acristaladas que ascenderán hasta la novena planta del edificio. La torre en sí, de 300 metros de altura, se apoya en tres “patas”, a modo de trípode, dos funcionales, “Trapezium” y “East Building” y una estructural, dejando entre ellas una plaza de paso de unos 700 m2. A nivel de la planta 11 se sitúa el “Grand Hall”, acomodado por la silueta abombada que se aprecia en el diseño, de 78 metros de altura interior y del que parte toda la comunicación vertical del edificio. La fachada es plana y de máxima transparencia para la orientación norte con el fin de conseguir la mayor cantidad de luz natural y curvada y de doble piel para el resto, con una capa de láminas de acero inoxidable que permiten dosificar la exposición solar y reducir el calentamiento interior según la época. La torre se culmina con lo que su arquitecto denomina un “jardín metafórico”, a modo de corona: sus plantas son antenas y turbinas aerogeneradoras.

Valdrá la pena un viaje a París allá por 2016. Si les parece quedamos en el restaurante de la Tour Phare, planta 66.

Y aquí tienen una entrevista interesante a Thom Mayne, hablando del proyecto de la Tour Phare y de… sostenibilidad:

LA CONTRAINTE IMMOBILIÈRE


Lo único bueno que tienen las demoras en los aeropuertos es que cuando uno va en reserva acaba leyendo todo lo que le cae a mano. Me tropiezo en Le Figaro con un corto con el título de aquí arriba sobre el mercado de oficinas de París firmado por Bernard Audibert, del IEIF –Institut de l’Epargne Immobiliére & Fonciére-. Conocí hace años a Guy Marty, que fundó esa organización y sé que hacen análisis interesantes.

En este artículo explican su seguimiento de la evolución del empleo en oficinas en París centro y en su periferia, Hauts-de-Seine, entre 1992 y 2009. París centro ha pasado en esos 17 años de 538.131 empleos a 541.321, o sea que está prácticamente igual (+0,6%). En la periferia, incluyendo La Défense, ha crecido de 189.505 empleos a 398.387, más del doble (+110,2%). Y dan otro dato significativo: mientras el tamaño medio de las empresas en el centro de París se mantiene en 12 empleados, en la periferia ha crecido de 17 a 28.

Concluye Audibert que el inmobiliario de oficinas determina el empleo, que la variable física manda sobre la variable económica. Y que la constricción del espacio incita a la empresas, en sus reagrupaciones de filiales, fusiones, etc., a abandonar París en favor de la periferia, donde el espacio es menos restrictivo. Sigue leyendo

A CITY STROLL


The Gherkin y St. Andrew Undershaft from Leadenhall St.

Allá por el año 1066 andaban Harald III de Noruega, el normando Guillermo el Conquistador y Harold II de Inglaterra disputándose el poder sobre esta última. Acababa de morir sin descendencia el rey (San) Eduardo el Confesor, y los tres esgrimían argumentos para reclamar el trono, sobre los que naturalmente no se ponían de acuerdo. Y naturalmente lo arreglaron, según costumbre, a base de espada y ballesta, esta última el gran adelanto armamentístico de la época. Harold derrotó a Harald en la batalla de Stamford Bridge y Guillermo a Harold en la de Hastings. Harald y Harold murieron, uno en cada batalla. Así que Guillermo de Normandía fue coronado rey de Inglaterra en la Abadía de Westminster, como Guillermo I, el 25 de diciembre de ese año. En 1147, durante el turbulento reinado de Matilde I, se construye en lo que es hoy la calle St. Mary Axe, en la City de Londres, una pequeña iglesia, estilo románico normando o del primer gótico, que llega a Inglaterra por entonces. No se sabe bien, porque esa iglesia no ha sobrevivido. En su mismo sitio se construye en 1532 la que hoy existe, del llamado “gótico inglés perpendicular”: St. Andrew Undershaft. En el incendio de Londres de 1666 se queman un montón de iglesias. Cincuenta y una le encarga Carlos II a (Sir) Christopher Wren que se ocupe de reconstruir y por eso la City abunda en su lápiz. St. Andrew Undershaft no es una porque fue de las pocas que no ardieron. Casi tres siglos después llega la II Guerra Mundial y los bombarderos alemanes no atinan sobre St. Andrew, que de nuevo se salva intacta. Y cuando en 1992 el IRA pone una bomba frente al Baltic Exchange, en 30 St. Mary Axe, al lado de la iglesia, destruye el edificio de oficinas, pero ella vuelve a sobrevivir con la única pérdida de un vitral. Algunos edificios tienen suerte, o special protection!

Ayer tenía yo una reunión de trabajo en Leadenhall y en contra de lo que me suele suceder, llegué con casi media hora de adelanto. Así que me dí un agradable paseo en la fresca mañana londinense hasta el cruce con St. Mary Axe. Y la verdad es que la vista de contraste entre la iglesia de St. Andrew y el edificio de Swiss Re, justo detrás, invita a pensar en la Historia.

El Baltic Exchange no pudo hacer frente a la extensa renovación del edificio que el daño por la bomba del IRA hubiera requerido. Tras bastante polémica Sigue leyendo

PORTA NUOVA


Pelli, Clarke, Pelli, sede de Unicredito promovida por Hines

“The United Nations Conference on Human Environment (Stockholm 1972) defined sustainable development as “development which meets the needs of the present without compromising the ability for future generations to meet their own needs” (Brundtland Report, 1987). While sustainability and sustainable design are not new concepts, we are witnessing a period of historical change. Awareness about sustainability issues is being heightened at the political and societal levels. Sustainable design is not simply an adherence to a set of guidelines; it is also about accepting change, raising standards, and seeking new solutions to effect the transformation and enhancement of social, economic and environmental conditions. The importance of changing our development and lifestyle paradigms is no longer an option; it has become an imperative for us to embrace the tenets of sustainable design as professionals and members of our global society”. Lee Polisano, Masterplanner of Porta Nuova Varesine, Kohn Pedersen Fox Associates.

Me he metido a curiosear este proyecto de Porta Nuova en Milán y no me ha sorprendido, estando Hines por medio, encontrarme un folleto de cuarenta páginas dedicado a la sostenibilidad del mismo. El párrafo de aquí arriba es de ese folleto y me parece adecuado reproducirlo porque estoy convencido de que de verdad estamos viviendo un cambio radical de expectativas en el sector de oficinas, pero no únicamente desde el punto de vista de los edificios en sí, sino de las zonas en que se ubican o complejos que forman.

Porta Nuova Progetto Area, Milán

El cambio está siendo tan rápido que me temo que estará tomando por sorpresa a muchos promotores, Sigue leyendo

DIG FOR THE EQUITY!


The Shard, London, de Renzo Piano. Va a costar...

En 1999, cuando arranqué en mi paso por Aareal Bank (entonces Depfa Bank), tuve la fortuna de que mi presidente, Karl Heinz Glauner, me trasmitiese personalmente sus principios sobre la política de crédito hipotecario del banco. Me dio pautas clave para intentar mantener el difícil equilibrio entre el exceso de prudencia y la asunción de riesgos indebidos. Sin entrar en tecnicismos, acabó nuestra charla señalándome que mi misión principal al relacionarme con los clientes se resumía en cuatro palabras: “dig for the equity”. Un buen préstamo se basa en una aportación suficiente de capital por parte del empresario o inversor. Con pocas excepciones, el cliente siempre busca el sobre-apalancamiento y la obligación del financiador es velar por el buen fin del crédito frente a circunstancias adversas. Sin él saberlo me estaba repitiendo lo mismo que mi primer director en banca, Ángel Gisbert, me había encomendado allá por 1969 cuando me puso a redactar propuestas de crédito. El principio es inalterable, en español o en alemán.

Ayer, por casualidad, leí dos interesantes artículos que me llevaron de vuelta a los principios: “Lenders’ dilemma/Commercial property blues” (The Economist, December 5th 2009) y “Asian Invasion” (Robert Houston, Property Week Global, 5-2-2010).

The Economist señala el serio problema del crédito hipotecario comercial en el Reino Unido, en el que la caída de valor de los activos subyacentes ha generado £ 40.000 millones de negative equity, o sea la cuantía en que el total de los préstamos supera al valor de los inmuebles. HSBC estima que hacen falta £ 100.000 millones para que el total de los préstamos del sistema encaje con las condiciones generales de los préstamos, asumiendo un loan-to-value del 75% y otros £ 30.000 millones para llevar ese ratio a un confortable 65%. Sin hablar de los £ 44.000 millones en CMBS gravitando sobre todo ello. Todo eso es capital que falta, el mismo por el que mis jefes y tutores me enseñaron a cavar. Va a hacer falta una pala bien grande… ¿Y dónde?

Con valoraciones reducidas, algunos inversores, fondos americanos en especial, intentarán participar, pero se enfrentan con el problema de que para obtener el ROI –return on investment- del 15-20% que muchos desean, hace falta a su vez más apalancamiento, y de eso no hay. Así que habrá que cavar donde esté el tesoro, en la parte del mundo donde existe liquidez o se están generando excedentes de fondos para invertir: China, Corea y países árabes, fondos soberanos en especial.

Houston, en su artículo del Property Week Global, plantea la volatilidad de los yields, influenciados por las debilidades del propio sector financiero, los movimientos en los tipos de cambio o la fragilidad de la recuperación económica. Lo que importa, señala, es el ingreso, income vs. yield. Los nuevos inversores, en el actual contexto económico mundial, quieren edificios generando renta de buenos inquilinos en el largo plazo. No es sólo un problema de valoración, es que los nuevos inversores globales están desviando la aguja del dial del eterno paradigma de la inversión, alejándola de la rentabilidad y dirigiéndola hacia la seguridad y la liquidez.

No hace falta ser muy imaginativo para descubrir que tras esa cuestión está la concentración de operaciones de inversión en los grandes mercados, como Londres o París.

Es de temer que Madrid no salga beneficiada de esa nueva orientación de los inversores. Tiene buenas infraestructuras, buenos edificios y buenos proyectos. Pero le faltan más grandes inquilinos y falta más información y más transparencia. Y, paradójicamente, es barata en una escala internacional. El inversor inmobiliario, como cualquier otro inversor, quiere las rentas más altas que el inquilino pueda permitirse pagar. Y la dificultad de crédito –los bancos están más preocupados por re-financiar su deuda existente que por financiar nuevos proyectos- nos perjudica. ¿Y Barcelona? Pues lo mismo, con la dificultad añadida de su menor masa crítica.

¿Qué hacer? Pues trabajar más en nuestros fundamentales -servicios, educación, infraestructuras- y en la información y la promoción para atraer grandes inquilinos, mejorando nuestro marketing de ciudad y ganando en notoriedad.

Por ejemplo con eventos como… el WOF Madrid 2010 de World Office Forum, www.worldofficeforum.com

¿Qué, si no, creían que les iba a proponer?

GERRY HINES


Gerald Hines

Gerald Hines

No se puede escribir sobre oficinas y no dedicar cumplida atención a Gerry Hines. De hecho un espacio como éste no hace justicia a su trayectoria. Haría falta un libro, que no sé que exista pero que debería escribirse si no se ha hecho ya.

Supe de Hines por primera vez allá por 1995 cuando el desarrollo de Diagonal Mar, sobre los terrenos de la antigua fábrica de Macosa en los que previamente se había atascado Kepro. Hines se alió con Jean Louis Solal para el centro comercial y el grupo completó con gran perseverancia lo que es hoy un complejo de referencia en Barcelona.

Para aquella época Gerald Hines, nacido en 1925, llevaba ya casi medio siglo como empresario inmobiliario. Nativo de Indiana, se licencia en ingeniería mecánica y se desplaza a Houston (petróleo = fortuna) en 1948. En 1957 funda su promotora, Hines Interests. En 1967 convence a Shell Oil (sí, petróleo = fortuna) de ser el promotor de su nueva sede en Houston, 1 Shell Plaza, un pequeñín de 109.000 m2 y 50 pisos. A partir de ahí, el gran salto empresarial. En 1973 inicia su expansión fuera de Estados Unidos, siendo su empresa hoy, probablemente, el principal promotor internacional de inmobiliario terciario.

En una única ocasión he podido escucharle en persona, pero por medio de mi relación con sus gerentes en España he ido conociendo lo que creo son las claves de una promotora tremendamente exitosa. Sin excluir por supuesto el valor de un equipo del que debe haber sabido rodearse, en el caso de Hines se hacen patentes algunas reglas clave en la promoción o propiedad de un grupo inmobiliario:

a) Financiación conservadora, yendo siempre a menos de lo posible y aunando la misma a estructuras de inversión estables, propias o en alianzas, de largo plazo.

b) Excelencia en el diseño, buscando siempre arquitectura de primera clase. Es común ver sus proyectos repetidamente asociados a nombres como Skidmore, Owings & Merill, Hellmuth, Obata & Kasabaum, Kohn Pedersen Fox, Pelli, Pei, Gehry o Philip Johnson.

c) El control de costos.

d) Fé en los proyectos mixed-use, entre los actuales, Porta Nuova en Milán o el California Place en Shanghai, y en el gran tamaño si el mercado lo permite, ya sea en logística, comercial u oficinas. Obligado mencionar el centro mixed use Galleria de Dallas, con más de 170.000 m2 de superficie bruta alquilable.

e) Dominio en Texas (Houston en especial) y en Estados Unidos con ubicaciones prime. Hines está presente en prácticamente todos los mercados americanos con edificios de primera calidad.

f) Atención a los grandes mercados de liquidez asegurada (New York, San Francisco, Londres, Paris, Frankfurt). Y a nuevos grandes mercados como Brasil o China.

g) Flexibilidad de roles: promotor, co-promotor, project-manager, asset manager o inversor según sea el caso.

y h) Apuesta decidida por la sostenibilidad y la eficiencia energética muy desde el principio.

En cuanto a sus edificios de oficinas, es imposible hacer una selección reducida. Cuando en su página web, http://www.hines.com, buscas “office building” te salen 316 inmuebles. Si filtras a únicamente los de más de 50.000 m2 te salen todavía 123… (102 en Estados Unidos).

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee


En cualquier caso, cabe mencionar alguno, ya sea como referente de la historia de la compañía o su dinamismo actual, como la Williams Tower (1983, 137.000 m2, 64 plantas),

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

o la Main Tower de Frankfurt (1999, 62.000 m2, 55 plantas),

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

la EDF Tower en La Défense de Paris (2001, 57.000 m2, 40 plantas),

Uptown München, Ingenhoven Architects

Uptown München, Ingenhoven Architects

la torre Uptown München (2005, 72.000 m2, 37 plantas)

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

o el icónico proyecto de la Transbay Tower de San Francisco (previsto 2.013, 144.000 m2, 80 pisos).

Parece claro que el señor Hines ha sabido manejar el manillar de su empresa con tanta pericia al menos como dicen que maneja el de su Harley Davidson…

Sobre Hines España. Presente en España desde 1996, además del proyecto de Diagonal Mar ya citado, Hines ha promovido, entre otros proyectos, el edificio Pórtico en Madrid, de 22.000 m2, diseñado por los arquitectos Skidmore, Owings and Merrill y Rafael de la Hoz. La promoción se realizó conjuntamente con Monthisa para el Grupo Marsans. El edificio fue premio Mipim. Actualmente Hines promueve el complejo Tripark en Las Rozas, con diseño de Allende Arquitectos. La compañía en España está dirigida por Fernando Arenas, Miguel A. Ramos y Jamie Rea y tiene sus oficinas en Torre Espacio en Madrid.

WAITING FOR THE UPSWING


Me envía Eusebi Carles el informe de Savills sobre European Office Markets (Q3) con la situación y tendencias en 33 ciudades de forma ordenada y con presentación uniforme, útil para conseguir en poco tiempo una idea general y hacer algunas comparaciones.

Me he entretenido en desmenuzarlo para mi propio beneficio y, ya que lo tengo hecho, aquí va el resumen, en un contexto que Savills califica de “downswing” europeo:

• Caída de la contratación del 44% pa. en 2009-H1, fuerte correctivo.
• Caída de las rentas el 10,5% pa. en 2009-Q3, no terrible pero con algunos mercados muy dañados.
• Desocupación global del 10%, 35% mayor que en 2008.
• Previsión de que las rentas continuarán cayendo en los próximos seis meses en al menos el 70% de los mercados.

Para completar esta visión cabe hacer un análisis caso a caso:

1. Algunas ciudades muy tocadas:
a. El London West End, donde la contratación es la más baja de los últimos 20 años y las rentas han caído el 50% de su máximo hace dos años. Y la City, aunque mejorando últimamente sigue con una desocupación del 14,6%.
b. En el este de Europa, Budapest con una desocupación seria del 19%, Bucharest con el 15% o Varsovia, con un 60% menos de contratación que hace un año.
c. Las contrataciones en Birmingham (-73%), Bruselas (-54%) y Lisboa (-60%) también sufren. Así como Manchester, con una desocupación del 12,5% o Dublín, con una caída de rentas del 18,9%.
d. Amsterdam, aunque sigue reduciendo su desocupación, todavía está en el 14% y la contratación de 2009-H1 ha sido menos del 50% del mismo período de 2008.
e. Madrid, con una caída de contratación del 64%, desocupación que sube al 9% y una caída de rentas del 24% sobre 2008. Barcelona, con una caída de contratación del 42% y sobre todo, uno de los niveles de renta más bajos de Europa, lo que no creo que tiene sentido.

2. Otras, no tal mal.
a. París en especial. Aunque la renta prime cae el 25%, lo hace a € 50 m2/mes y la renta para Île-de-France cae únicamente el 2,2%. La Défense se defiende, valga la expresión, manteniendo sus rentas en € 45 m2/mes. La contratación cae a 860.000 m2 en el primer semestre (-27%), siete veces más que Madrid. Desocupación total 6,4%, nada mal en las circunstancias actuales.

La Défense se defiende...

La Défense se defiende...

b. Milán, que consigue mantener sus rentas en el entorno de € 42/m2/mes y que en el primer semestre de 2009 ha tenido más contratación que en el segundo semestre de 2008.

3. Las grandes ciudades alemanas, Berlin, Hamburgo, Frankfurt, Munich, Düsseldorf, con caídas de contratación pero desocupaciones todavía en el entorno del 7% al 8%. Düsseldorf, de hecho, ha visto sus rentas crecer ligeramente.

4. Algunas ciudades relativamente estables, como Lyon, Lille, Praga, Atenas, Viena o Zurich. Roma, un mercado relativamente secundario, caro y no muy eficiente.

5. Marsella, un mercado menor, goza de un incremento notable de demanda y la consiguiente subida de rentas, con una reducción del espacio vacante de 150.000 a 103.000 m2 en seis meses. Un caso que habrá que mirar más en detalle.

En suma, casi todo el sector de oficinas en Europa está en descenso, a la espera de una recuperación económica que en algunas latitudes parece que quiere apuntar. También se deduce que algunas ciudades han sabido manejar mejor que otras el ciclo inmobiliario, consiguiendo llegar a la actual situación de crisis de demanda con menor stock, y en consecuencia padecen problemas menores.

Sobre el informe en sí, resulta un apreciable esfuerzo de Savills Research y cabe felicitar a la señora Mitsostergiou, responsable del mismo. Aunque se echen en falta algunas cifras que doten de coherencia transversal a la visión de cada ciudad, seguro que debido a las dificultades de obtener dicha información en los mercados menos transparentes. Una asignatura pendiente del sector en Europa.

Sobre Savills. Empresa de consultoría e intermediación inmobiliaria multisectorial fundada en el Reino Unido en 1855. Tiene una red de más de 200 oficinas fundamentalmente en Europa y el Lejano Oriente, directamente o a través de empresas asociadas. En Estados Unidos están presentes como Granite Savills. Cotiza en la Bolsa de Londres. En España está dirigida por Rafael Merry del Val.