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DIG FOR THE EQUITY!


The Shard, London, de Renzo Piano. Va a costar...

En 1999, cuando arranqué en mi paso por Aareal Bank (entonces Depfa Bank), tuve la fortuna de que mi presidente, Karl Heinz Glauner, me trasmitiese personalmente sus principios sobre la política de crédito hipotecario del banco. Me dio pautas clave para intentar mantener el difícil equilibrio entre el exceso de prudencia y la asunción de riesgos indebidos. Sin entrar en tecnicismos, acabó nuestra charla señalándome que mi misión principal al relacionarme con los clientes se resumía en cuatro palabras: “dig for the equity”. Un buen préstamo se basa en una aportación suficiente de capital por parte del empresario o inversor. Con pocas excepciones, el cliente siempre busca el sobre-apalancamiento y la obligación del financiador es velar por el buen fin del crédito frente a circunstancias adversas. Sin él saberlo me estaba repitiendo lo mismo que mi primer director en banca, Ángel Gisbert, me había encomendado allá por 1969 cuando me puso a redactar propuestas de crédito. El principio es inalterable, en español o en alemán.

Ayer, por casualidad, leí dos interesantes artículos que me llevaron de vuelta a los principios: “Lenders’ dilemma/Commercial property blues” (The Economist, December 5th 2009) y “Asian Invasion” (Robert Houston, Property Week Global, 5-2-2010).

The Economist señala el serio problema del crédito hipotecario comercial en el Reino Unido, en el que la caída de valor de los activos subyacentes ha generado £ 40.000 millones de negative equity, o sea la cuantía en que el total de los préstamos supera al valor de los inmuebles. HSBC estima que hacen falta £ 100.000 millones para que el total de los préstamos del sistema encaje con las condiciones generales de los préstamos, asumiendo un loan-to-value del 75% y otros £ 30.000 millones para llevar ese ratio a un confortable 65%. Sin hablar de los £ 44.000 millones en CMBS gravitando sobre todo ello. Todo eso es capital que falta, el mismo por el que mis jefes y tutores me enseñaron a cavar. Va a hacer falta una pala bien grande… ¿Y dónde?

Con valoraciones reducidas, algunos inversores, fondos americanos en especial, intentarán participar, pero se enfrentan con el problema de que para obtener el ROI –return on investment- del 15-20% que muchos desean, hace falta a su vez más apalancamiento, y de eso no hay. Así que habrá que cavar donde esté el tesoro, en la parte del mundo donde existe liquidez o se están generando excedentes de fondos para invertir: China, Corea y países árabes, fondos soberanos en especial.

Houston, en su artículo del Property Week Global, plantea la volatilidad de los yields, influenciados por las debilidades del propio sector financiero, los movimientos en los tipos de cambio o la fragilidad de la recuperación económica. Lo que importa, señala, es el ingreso, income vs. yield. Los nuevos inversores, en el actual contexto económico mundial, quieren edificios generando renta de buenos inquilinos en el largo plazo. No es sólo un problema de valoración, es que los nuevos inversores globales están desviando la aguja del dial del eterno paradigma de la inversión, alejándola de la rentabilidad y dirigiéndola hacia la seguridad y la liquidez.

No hace falta ser muy imaginativo para descubrir que tras esa cuestión está la concentración de operaciones de inversión en los grandes mercados, como Londres o París.

Es de temer que Madrid no salga beneficiada de esa nueva orientación de los inversores. Tiene buenas infraestructuras, buenos edificios y buenos proyectos. Pero le faltan más grandes inquilinos y falta más información y más transparencia. Y, paradójicamente, es barata en una escala internacional. El inversor inmobiliario, como cualquier otro inversor, quiere las rentas más altas que el inquilino pueda permitirse pagar. Y la dificultad de crédito –los bancos están más preocupados por re-financiar su deuda existente que por financiar nuevos proyectos- nos perjudica. ¿Y Barcelona? Pues lo mismo, con la dificultad añadida de su menor masa crítica.

¿Qué hacer? Pues trabajar más en nuestros fundamentales -servicios, educación, infraestructuras- y en la información y la promoción para atraer grandes inquilinos, mejorando nuestro marketing de ciudad y ganando en notoriedad.

Por ejemplo con eventos como… el WOF Madrid 2010 de World Office Forum, www.worldofficeforum.com

¿Qué, si no, creían que les iba a proponer?

FORUM ROMANUM


Downtown Rome

En 1996 me ocupé de organizar unas charlas sobre centros comerciales en Mipim. Le pedí a Mario Losantos del Campo que viniera a contarnos sus ideas sobre el futuro de ese negocio. Se presentó a su charla acompañado por un catedrático de historia antigua, que nos explicó el funcionamiento y desarrollo del foro romano, en el que se llevaban a cabo el comercio y los negocios, se asistía a espectáculos, practicaba deporte, se administraba justicia, se rezaba a los dioses y hasta tenía su lugar el oficio más antiguo… El mixed used de hoy en día, vamos. Mario Losantos era un visionario en el tema de los centros comerciales y lo del foro nos lo quiso mostrar porque era el fundamento de lo que él consideraba natural en el comercio: la mezcla de usos que atrajese público con cualquier motivo, una parte del cual acabaría comprando algo. En eso se había basado su proyecto de “La Gran Manzana” en Alcobendas, que Riofisa había inaugurado un par de años antes. Y por supuesto el éxito de los proyectos de Riofisa ligados a Vialia. Gente, gente, es lo que el comercio quiere.

Yo creo que tenía razón, que la mezcla de usos hace los proyectos más atractivos y si encima la ubicación es urbana hace que sea difícil equivocarse en la viabilidad a largo plazo. En particular la mezcla de comercio y oficinas es una buena cosa, con un comercio satisfecho con la afluencia regular de oficinistas entre semana y unos oficinistas que disfrutan de amplitud de servicios comerciales en su entorno inmediato. La manzana de Azca, con sus defectos, es una buena muestra de la utilidad de esa simbiosis.

De centros mixed use, comercial y oficinas, hay algunos buenos ejemplos en Barcelona, como L’Illa Diagonal –proyecto de Rafael Moneo promovido por la familia Sanahuja-, El Triangle y Barcelona Glóries, proyectos estos ambos de Cirici & Bassó. En Madrid, Moda Shopping –proyecto de Angel Mir promovido por Mapfre Vida- y Gran Vía de Hortaleza son los únicos que yo conozco concebidos desde el principio como de uso mixto. Seguro que algún lector bien informado podrá añadir algún otro ejemplo. Con Castellana 200 veremos qué pasa al final.

Ahora me llega noticia de la inauguración en Francia del centro mixto Polygone Rive Gauche, en Béziers –de fuerte tradición romana- que incluye comercial, oficinas y viviendas. Junto a la estación de tren, me parece un proyecto idóneo para una ciudad pequeña-mediana –Béziers tiene 70.000 habitantes- en la que se quiere disfrutar de un centro comercial y de negocio y dinamizar al tiempo la trama urbana. Ejemplo a seguir. La promotora, Socri, que ya fue premio de la ICSC en 1998 por la remodelación del Polygone Montpellier, incluyendo una calle pública que lo atraviesa, ha demostrado que sabe lo que se hace. Y de paso me vale para felicitar a L35 y a su presidente Jos Galán, que aparte de su buen hacer han demostrado que el esfuerzo en la internacionalización, también en la arquitectura, paga.

Cuando me muestran proyectos de oficinas aislados en ciudades españolas medianas o pequeñas, siempre tuerzo el gesto. El camino de la gente ésta del Polygone de Beziérs me parece el menos arriesgado, el uso mixto es lo más adecuado. El urbanismo debería adaptarse a ello, por cierto.

Location, location