MADRID MALAISE

Tenía una notita sobre Madrid escrita para otros fines. No me había decidido a colgarla aquí por no «hurgar en la herida» de nuestra crisis. Hoy leo, no obstante, un par de cosas que me inquietan y me obligan:

– Se atasca, parece que definitivamente, el proyecto de un parque tecnológico promovido conjuntamente por Acciona y Telefónica, en Las Tablas. Con 4.000 empleos destruidos cada día en España, se pregunta uno que no podría hacerse para ayudar a dos empresas privadas a entenderse. Y al Ayuntamiento de Madrid a extenderles la alfombra roja, más, para que un proyecto de esta naturaleza saliese adelante. Dicen que Telefónica se va a hacer su centro propio en Alcalá de Henares y que no caben dos instalaciones de esas características en Madrid. Estamos buenos.

– Con el Protocolo de Kioto: de mal en peor. Resulta que somos subcampeones del mundo (y prepárate, Japón, que vamos a por vosotros), en compra de derechos de emisión de CO2, por el nivel al que incumplimos con este protocolo. 770 millones de euros del ala porque los españoles no acabamos de creernos la historia del ahorro energético.

Y me parece que lo de aquí arriba no es cosa de Rajoy. Es cosa de que los españoles «nos pongamos las pilas» si no queremos pasar de la «malaise» a la «enfermedad terminal».

En fin, aquí va la notita que digo. La había titulado «Apuesta Colectiva por el Sector Empresarial de Madrid – ¿Qué hacemos con el mercado de oficinas?». Pero queda largo. Lo de la «malaise» lo resume bastante bien:

No descubrimos nada: a los años del crecimiento desmesurado de nuestro sector inmobiliario residencial y el “estallido de la burbuja” ha seguido una crisis excepcional del sector inmobiliario, de especial profundidad en la vivienda y los suelos que ya no tienen uso. Y una consecuente crisis financiera. Y otra consecuente crisis económica.

El sector de oficinas, en el Madrid que nos ocupa, sin estar afectado en la misma medida que la vivienda, languidece a la espera de una mejora de la economía general: rentas decrecientes, “take-up” en acusado descenso, desocupación en estabilidad ascendente, tocados ya los dos millones de metros cuadrados vacíos. Preocupantemente aburrido.

Si tenemos que resumir la “malaise” que nos invade:

DIG FOR THE EQUITY!

The Shard, London, de Renzo Piano. Va a costar...

En 1999, cuando arranqué en mi paso por Aareal Bank (entonces Depfa Bank), tuve la fortuna de que mi presidente, Karl Heinz Glauner, me trasmitiese personalmente sus principios sobre la política de crédito hipotecario del banco. Me dio pautas clave para intentar mantener el difícil equilibrio entre el exceso de prudencia y la asunción de riesgos indebidos. Sin entrar en tecnicismos, acabó nuestra charla señalándome que mi misión principal al relacionarme con los clientes se resumía en cuatro palabras: “dig for the equity”. Un buen préstamo se basa en una aportación suficiente de capital por parte del empresario o inversor. Con pocas excepciones, el cliente siempre busca el sobre-apalancamiento y la obligación del financiador es velar por el buen fin del crédito frente a circunstancias adversas. Sin él saberlo me estaba repitiendo lo mismo que mi primer director en banca, Ángel Gisbert, me había encomendado allá por 1969 cuando me puso a redactar propuestas de crédito. El principio es inalterable, en español o en alemán.

Ayer, por casualidad, leí dos interesantes artículos que me llevaron de vuelta a los principios: “Lenders’ dilemma/Commercial property blues” (The Economist, December 5th 2009) y “Asian Invasion” (Robert Houston, Property Week Global, 5-2-2010).

The Economist señala el serio problema del crédito hipotecario comercial en el Reino Unido, en el que la caída de valor de los activos subyacentes ha generado £ 40.000 millones de negative equity, o sea la cuantía en que el total de los préstamos supera al valor de los inmuebles. HSBC estima que hacen falta £ 100.000 millones para que el total de los préstamos del sistema encaje con las condiciones generales de los préstamos, asumiendo un loan-to-value del 75% y otros £ 30.000 millones para llevar ese ratio a un confortable 65%. Sin hablar de los £ 44.000 millones en CMBS gravitando sobre todo ello. Todo eso es capital que falta, el mismo por el que mis jefes y tutores me enseñaron a cavar. Va a hacer falta una pala bien grande… ¿Y dónde?

Con valoraciones reducidas, algunos inversores, fondos americanos en especial, intentarán participar, pero se enfrentan con el problema de que para obtener el ROI –return on investment- del 15-20% que muchos desean, hace falta a su vez más apalancamiento, y de eso no hay. Así que habrá que cavar donde esté el tesoro, en la parte del mundo donde existe liquidez o se están generando excedentes de fondos para invertir: China, Corea y países árabes, fondos soberanos en especial.

Houston, en su artículo del Property Week Global, plantea la volatilidad de los yields, influenciados por las debilidades del propio sector financiero, los movimientos en los tipos de cambio o la fragilidad de la recuperación económica. Lo que importa, señala, es el ingreso, income vs. yield. Los nuevos inversores, en el actual contexto económico mundial, quieren edificios generando renta de buenos inquilinos en el largo plazo. No es sólo un problema de valoración, es que los nuevos inversores globales están desviando la aguja del dial del eterno paradigma de la inversión, alejándola de la rentabilidad y dirigiéndola hacia la seguridad y la liquidez.

No hace falta ser muy imaginativo para descubrir que tras esa cuestión está la concentración de operaciones de inversión en los grandes mercados, como Londres o París.

Es de temer que Madrid no salga beneficiada de esa nueva orientación de los inversores. Tiene buenas infraestructuras, buenos edificios y buenos proyectos. Pero le faltan más grandes inquilinos y falta más información y más transparencia. Y, paradójicamente, es barata en una escala internacional. El inversor inmobiliario, como cualquier otro inversor, quiere las rentas más altas que el inquilino pueda permitirse pagar. Y la dificultad de crédito –los bancos están más preocupados por re-financiar su deuda existente que por financiar nuevos proyectos- nos perjudica. ¿Y Barcelona? Pues lo mismo, con la dificultad añadida de su menor masa crítica.

¿Qué hacer? Pues trabajar más en nuestros fundamentales -servicios, educación, infraestructuras- y en la información y la promoción para atraer grandes inquilinos, mejorando nuestro marketing de ciudad y ganando en notoriedad.

Por ejemplo con eventos como… el WOF Madrid 2010 de World Office Forum, www.worldofficeforum.com

¿Qué, si no, creían que les iba a proponer?