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A CITY STROLL


The Gherkin y St. Andrew Undershaft from Leadenhall St.

Allá por el año 1066 andaban Harald III de Noruega, el normando Guillermo el Conquistador y Harold II de Inglaterra disputándose el poder sobre esta última. Acababa de morir sin descendencia el rey (San) Eduardo el Confesor, y los tres esgrimían argumentos para reclamar el trono, sobre los que naturalmente no se ponían de acuerdo. Y naturalmente lo arreglaron, según costumbre, a base de espada y ballesta, esta última el gran adelanto armamentístico de la época. Harold derrotó a Harald en la batalla de Stamford Bridge y Guillermo a Harold en la de Hastings. Harald y Harold murieron, uno en cada batalla. Así que Guillermo de Normandía fue coronado rey de Inglaterra en la Abadía de Westminster, como Guillermo I, el 25 de diciembre de ese año. En 1147, durante el turbulento reinado de Matilde I, se construye en lo que es hoy la calle St. Mary Axe, en la City de Londres, una pequeña iglesia, estilo románico normando o del primer gótico, que llega a Inglaterra por entonces. No se sabe bien, porque esa iglesia no ha sobrevivido. En su mismo sitio se construye en 1532 la que hoy existe, del llamado “gótico inglés perpendicular”: St. Andrew Undershaft. En el incendio de Londres de 1666 se queman un montón de iglesias. Cincuenta y una le encarga Carlos II a (Sir) Christopher Wren que se ocupe de reconstruir y por eso la City abunda en su lápiz. St. Andrew Undershaft no es una porque fue de las pocas que no ardieron. Casi tres siglos después llega la II Guerra Mundial y los bombarderos alemanes no atinan sobre St. Andrew, que de nuevo se salva intacta. Y cuando en 1992 el IRA pone una bomba frente al Baltic Exchange, en 30 St. Mary Axe, al lado de la iglesia, destruye el edificio de oficinas, pero ella vuelve a sobrevivir con la única pérdida de un vitral. Algunos edificios tienen suerte, o special protection!

Ayer tenía yo una reunión de trabajo en Leadenhall y en contra de lo que me suele suceder, llegué con casi media hora de adelanto. Así que me dí un agradable paseo en la fresca mañana londinense hasta el cruce con St. Mary Axe. Y la verdad es que la vista de contraste entre la iglesia de St. Andrew y el edificio de Swiss Re, justo detrás, invita a pensar en la Historia.

El Baltic Exchange no pudo hacer frente a la extensa renovación del edificio que el daño por la bomba del IRA hubiera requerido. Tras bastante polémica Sigue leyendo

WAITING FOR THE UPSWING


Me envía Eusebi Carles el informe de Savills sobre European Office Markets (Q3) con la situación y tendencias en 33 ciudades de forma ordenada y con presentación uniforme, útil para conseguir en poco tiempo una idea general y hacer algunas comparaciones.

Me he entretenido en desmenuzarlo para mi propio beneficio y, ya que lo tengo hecho, aquí va el resumen, en un contexto que Savills califica de “downswing” europeo:

• Caída de la contratación del 44% pa. en 2009-H1, fuerte correctivo.
• Caída de las rentas el 10,5% pa. en 2009-Q3, no terrible pero con algunos mercados muy dañados.
• Desocupación global del 10%, 35% mayor que en 2008.
• Previsión de que las rentas continuarán cayendo en los próximos seis meses en al menos el 70% de los mercados.

Para completar esta visión cabe hacer un análisis caso a caso:

1. Algunas ciudades muy tocadas:
a. El London West End, donde la contratación es la más baja de los últimos 20 años y las rentas han caído el 50% de su máximo hace dos años. Y la City, aunque mejorando últimamente sigue con una desocupación del 14,6%.
b. En el este de Europa, Budapest con una desocupación seria del 19%, Bucharest con el 15% o Varsovia, con un 60% menos de contratación que hace un año.
c. Las contrataciones en Birmingham (-73%), Bruselas (-54%) y Lisboa (-60%) también sufren. Así como Manchester, con una desocupación del 12,5% o Dublín, con una caída de rentas del 18,9%.
d. Amsterdam, aunque sigue reduciendo su desocupación, todavía está en el 14% y la contratación de 2009-H1 ha sido menos del 50% del mismo período de 2008.
e. Madrid, con una caída de contratación del 64%, desocupación que sube al 9% y una caída de rentas del 24% sobre 2008. Barcelona, con una caída de contratación del 42% y sobre todo, uno de los niveles de renta más bajos de Europa, lo que no creo que tiene sentido.

2. Otras, no tal mal.
a. París en especial. Aunque la renta prime cae el 25%, lo hace a € 50 m2/mes y la renta para Île-de-France cae únicamente el 2,2%. La Défense se defiende, valga la expresión, manteniendo sus rentas en € 45 m2/mes. La contratación cae a 860.000 m2 en el primer semestre (-27%), siete veces más que Madrid. Desocupación total 6,4%, nada mal en las circunstancias actuales.

La Défense se defiende...

La Défense se defiende...

b. Milán, que consigue mantener sus rentas en el entorno de € 42/m2/mes y que en el primer semestre de 2009 ha tenido más contratación que en el segundo semestre de 2008.

3. Las grandes ciudades alemanas, Berlin, Hamburgo, Frankfurt, Munich, Düsseldorf, con caídas de contratación pero desocupaciones todavía en el entorno del 7% al 8%. Düsseldorf, de hecho, ha visto sus rentas crecer ligeramente.

4. Algunas ciudades relativamente estables, como Lyon, Lille, Praga, Atenas, Viena o Zurich. Roma, un mercado relativamente secundario, caro y no muy eficiente.

5. Marsella, un mercado menor, goza de un incremento notable de demanda y la consiguiente subida de rentas, con una reducción del espacio vacante de 150.000 a 103.000 m2 en seis meses. Un caso que habrá que mirar más en detalle.

En suma, casi todo el sector de oficinas en Europa está en descenso, a la espera de una recuperación económica que en algunas latitudes parece que quiere apuntar. También se deduce que algunas ciudades han sabido manejar mejor que otras el ciclo inmobiliario, consiguiendo llegar a la actual situación de crisis de demanda con menor stock, y en consecuencia padecen problemas menores.

Sobre el informe en sí, resulta un apreciable esfuerzo de Savills Research y cabe felicitar a la señora Mitsostergiou, responsable del mismo. Aunque se echen en falta algunas cifras que doten de coherencia transversal a la visión de cada ciudad, seguro que debido a las dificultades de obtener dicha información en los mercados menos transparentes. Una asignatura pendiente del sector en Europa.

Sobre Savills. Empresa de consultoría e intermediación inmobiliaria multisectorial fundada en el Reino Unido en 1855. Tiene una red de más de 200 oficinas fundamentalmente en Europa y el Lejano Oriente, directamente o a través de empresas asociadas. En Estados Unidos están presentes como Granite Savills. Cotiza en la Bolsa de Londres. En España está dirigida por Rafael Merry del Val.