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CASTELLANA, PLAN B


barcoRegataEste jueves pasado, ya oscurecido, veía discurrir a mis pies el tráfico de la avenida de La Castellana de Madrid. Lo hacía desde Torre Europa, en una de las esquinas de la plaza de Lima. Imagen de gran ciudad, pero es obligado reflexionar. Antes de empezar la reunión que me había llevado allí, me había fijado, todavía de día, en la curiosa ilusión óptica entre la torre Oeste de Puerta de Europa y la torre de Norman Foster en el “Cuatro Torres Business Area” –CTBA-, que se silueteaban juntas desde el ventanal. Bankia de ida y vuelta sin moverse del sitio. Lo curioso es que por la diferencia de alturas, de construcción y topográfica, Cuatro Torres se percibe más cerca que Puerta de Europa. Pura ilusión, porque el CTBA está casi un kilómetro más lejos. Es el extremo norte del “business district”, el “prime”, de las oficinas de Madrid.

Algo más de seis kilómetros son los que separan la Plaza de Colón del CTBA. En ese tramo se ubican dos zonas de negocios propiamente dichas, AZCA con Nuevos Ministerios y el CTBA, y cuatro agrupaciones menores: la propia Colón, la Plaza de Gregorio Marañón más la zona de Rubén Darío y Glorieta de Emilio Castelar, la Plaza de Cuzco y la Plaza de Castilla. La gran apuesta de Madrid hasta el advenimiento de la crisis era el Plan Chamartín, pero en la situación actual macroeconómica y financiera, no parece fácil que en el futuro inmediato un volumen inmobiliario tan ingente consiga inercia de arranque.

Y mientras tanto, el desarrollo del mercado de oficinas de Madrid se ha ido ralentizando, el vacío aumenta y la contratación y precios serpentean por la parte baja. Es lógico que poco nuevo haya sucedido en cuanto a desarrollo de toda esta zona en los últimos años y de hecho la salida de nuevas oficinas al mercado llegará a tocar cero el próximo año. Ello está produciendo algunos efectos indeseables: el parque de edificios en zona prime envejece, aunque se hagan esfuerzos de actualización, pero es difícil su renovación más completa por la debilidad del mercado, y hay pocas alternativas para la implantación de grandes compañías. A ello se une la centrifugación de grandes empresas a la periferia, razonable en unos casos y no tanto si el centro tuviese mayor fuerza o personalidad.

Como “Plan B” al bloqueo del desarrollo hacia el norte, nos parece que lo razonable sería reforzar el centro de gravedad de la zona prime, que no es otro que AZCA y Nuevos Ministerios. Ahí están las mejores comunicaciones por transporte público del centro de Madrid y hay suficiente masa crítica ya en marcha para justificar añadir nuevo espacio, que se beneficiaría de servicios ya existentes y atraería nuevo negocio al centro sin necesidad de invertir en nuevas infraestructuras. Estamos convencidos de que la inversión, nacional e internacional, contemplaría favorablemente este plan, frente a una expansión alejándose del centro.

Qué se puede hacer:

CENTRO GRAVEDAD1)      Mirar la parcela del Palacio Municipal de Congresos. Cerrado hace meses y una mala nota para la reputación de Madrid como ciudad de negocios: dos palacios de congresos en La Castellana, uno cerrado y otro sin hacer… Ahí hay 17.000 m2 de suelo, más o menos, que seguro que algo público-privado se puede pensar. Y más frente a un nuevo proyecto como la reforma del estadio del Real Madrid.

2)      La Escuela Politécnica del Ejército, en Joaquín Costa. Otros 23.000 m2 magníficos, detrás de Castellana 110, que valdrían para un desarrollo de primer orden. El Ministerio de Defensa anda muy justo de presupuesto; seguro que esta escuela se puede reubicar.

3)      El propio Ministerio de Defensa en Castellana ocupa una manzana de 12.000 m2 en un edificio sin un valor particular. Seguro que el Ministerio de Defensa puede funcionar en un sitio menos céntrico. No entiendo mucho, pero el edificio del Cuartel General del Aire en Moncloa me parecería un sitio estupendo.

4)      Nuevos Ministerios. Cuando miras en Google los cientos de plazas de aparcamiento en superficie, en una manzana que está sentada encima del mayor nudo de transporte público de Madrid, piensas que algo no funciona bien. Nuevos Ministerios es un desperdicio cuyo uso debería ser reconsiderado. No digo ya demolerlo, o sí, pero sí pensar en cómo se aprovecha mejor. Para uso público, privado, o mixto.

5)      Y, mejorar AZCA, imprescindible, sobre lo que ya he escrito hace unos días.

Dicen que cuando se diseña un barco de regatas lo más importante es la quilla. La ubicación del centro de gravedad para navegar con velocidad en cualquier condición, es clave. Pues eso, si queremos que el Madrid de negocios vuelva a tomar velocidad, hace falta una buena quilla.

Y beneficiar al centro de gravedad al final beneficia a todos.

Aquí va una excelente maqueta de la zona en “SketchUp” de Google (ahora Trimble)

¿NUEVOS? MINISTERIOS


Perdonen la perogrullada, pero los Nuevos Ministerios no son nuevos. De hecho, como edificios de oficinas, son bastante viejos. Unos setenta y cinco años.

Desde que me enteré que allí había antes un hipódromo nunca he podido evitar pensar la pena que fue que espantaran a los caballos.

Hipódromo de Madrid, 1930 (en el ángulo inferior derecho: Zurbano, 87) Foto de http://www.urbancidades.wordpress.com

Pero era el signo del progreso, había que prolongar La Castellana y por tanto nada que objetar a que Indalecio Prieto decidiese aprovecharlo como solar para construir ese edificio de uso oficial. Seguro que los empleados públicos que trabajan allí y sus visitantes han apreciado muchos años la centralidad de la ubicación, más que los caballos, que ya estarían hartos del tráfico. Pero por lo demás, yo creo que el resto de la gente apenas disfruta de este extenso espacio, ni de sus jardines ni de su arquería, escasamente utilizada salvo en días estivales de sol matador. Personalmente lo encuentro hoy un desperdicio para Madrid y, que me perdone don Secundino Zuazo, al que encima no dejaron acabar su trabajo, pero su arquitectura me deja frío y su inspiración herreriana me parece fuera de lugar en el Madrid del siglo XXI.

Así que ahora que andamos tan enredados con lo de la deuda, el Estado y sus ciudadanos, tal vez ha llegado el momento de pensar en alguna operación estilo Florentino-Real Madrid, que además requiere cierta valentía y visión de futuro.

La manzana de Nuevos Ministerios tiene una superficie de aproximadamente el 55% de la manzana de Azca (110.000 frente a 200.000 m2 de suelo). Desarrollar nueva edificación en esa manzana sin duda añadiría enorme valor al centro de Madrid, con la ventaja añadida de que todas las infraestructuras de transporte ya existen, porque Nuevos Ministerios es precisamente su centro neurálgico, con comunicación directa al aeropuerto y acceso tanto en metro como cercanías.

Me parece que la altura del edificio de Zuazo es de entre bajo más 3 y bajo más 6, por lo que no sería difícil multiplicar la edificabilidad de la manzana por cuatro o por cinco. Las posibilidades y sus beneficios son varias:

• Crear un complejo empresarial integrado complementario a Azca con oficinas de última generación.
• Utilizar construcción sostenible, con nuevos edificios a los que aplicar criterios de eficiencia energética que sean un ejemplo de la política que el Gobierno desea implantar.
• Promover algún edificio emblemático de uso público. Si el nuevo palacio de congresos no estuviera ya asignado al complejo de Las Cuatro Torres, ésta sería una buena ubicación. Pero algo como una nueva Biblioteca Nacional adaptada a los tiempos, al estilo de París o Londres, sería ideal.
• Crear un espacio ajardinado exterior de verdadero uso público, a diferencia del patio interior actual, que es un mero lugar de paso y aparcamiento de los ministerios.
• Redimensionar el espacio requerido por dichos ministerios, que seguro que será muy inferior al anterior con la cantidad de responsabilidades cedidas a las comunidades autónomas. ¿Y los actuales ocupantes? No hay problema: estoy convencido de que en el entorno, empezando por las propias Cuatro Torres citadas, hay espacio de sobra para acomodar a quienes aquí trabajan. De nuevo sin coste, que podría bien ir dentro de la operación global.

Todo esto supondría un golpe de imagen de modernidad para nuestro país –que nos hace falta- y no sólo no debería costarle al Estado ni un céntimo sino que debería generarle cuantiosas plus-valías.

Muchos dirán que imposible, que es un edificio protegido, que tiene un valor histórico, etc. No sé si no habrá incluso quien diga que su planta representa “la hoz y el martillo” y que se le está asestando un golpe a la ideología que hay detrás.

Pero yo creo que tiene sentido. ¿O tal vez es que a diferencia de otras veces, hoy al despertarme sí que me acordaba de lo que había estado soñando?

Pues no sé, pero yo creo que con esto de la crisis vamos a ver cosas bastante más sorprendentes que ésta.

Otro día hablaremos del Ministerio de Defensa…