450 SCENARIO

Habrá que mejorar el aislamiento...

La Agencia Internacional de la Energía –IEA- publicó hace unos meses su World Energy Outlook 2009, que contiene un agresivo plan de reducción de los gases de efecto invernadero –GHG- para el período 2010-2030. Lo que el plan pretende es conseguir que la concentración de estos gases no suba del equivalente de 450 partes de dióxido de carbono por millón. El efecto que se busca es el de limitar el ascenso de la temperatura de nuestro planeta a no más de 2ºC por encima de la temperatura de la era preindustrial.

Considera el plan que más de la mitad de su éxito se alcanzará con procedimientos de ahorro energético. El resto, con la producción de energías «limpias», que se espera representen aproximadamente el 60% de la generación total (37% renovables, 18% nuclear, 5% convencionales con sistemas de captura y almacenamiento de sus emisiones de carbono). Aunque los gobiernos y muchas empresas, sobre todo las propias productoras de energía, están plenamente ocupados en equiparse frente a lo que sospechan será una creciente presión legislativa (ver iniciativas como los Premios Perseo de Iberdrola) el reto es gigantesco para la sociedad global en su conjunto.

“Si no hiciésemos nada”, la previsión de la IEA es que nuestras emisiones de CO2 crecerían de los 29 Gt -millones de toneladas- actuales a unos 40 Gt en 2030. El “escenario 450” prevé que el incremento previsto para 2020 sea 3,8 Gt menor que la previsión de inacción y de -13,8 Gt para el 2030. Es decir que en ese año, con todas las medidas que se tomen, emitiríamos unos 26 Gt, contra los 29 Gt de hoy (-10%) o los 40 Gt del “no hacer nada” (-30%). De esa reducción la eficiencia energética, el ahorro, será responsable de aproximadamente 2/3 (65% en 2020 y 57% en 2030, para ser exactos).

World abatement of energy related CO2

La Unión Europea ha cogido el testigo e iniciado sus planes, con directivas que van a ir condicionando nuestra vida personal y profesional, con un fin positivo pero que suponen un camino plagado de nuevos elementos a tener en cuenta en nuestras decisiones en lo que a energía se refiere.

El sector inmobiliario es uno de los que más se va a tener que acomodar. Esta semana pasada hemos tenido la fortuna de escuchar en WOF Madrid 2010, del World Office Forum, a Rod Janssen, asesor del European Council for an Energy Efficient Economy –ECEEE-. El tal organismo es una NGO –non-governmental organization- que aglutina a numerosas entidades y empresas europeas relacionadas con el ahorro de energía, entre ellas el IDAE –Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía- español y asesora y discute con los organismos de la Unión Europea sobre la legislación en este tema. Lo inmediato: la Energy Performance in Buildings Directive, o directiva sobre la eficiencia energética de los edificios, ya totalmente discutida y que se convertirá en normativa de la UE este próximo mes de junio. Deberá transponerse a la legislación española, pero sin duda nos va a llegar pronto.

De la presentación de Mr. Janssen extraigo: la base sobre lo que trabaja la UE es que la mayor parte del “stock” inmobiliario ya existe y que el nuevo desarrollo de productos, residenciales, oficinas, comercial, no hacen sino añadir o renovar entre un 1,2% y un 1,4% al stock por año. Y los edificios que ya existen suponen aproximadamente un 40% del consumo de energía y un 36% de las emisiones totales de CO2 por todos conceptos. Es por ello que la directiva insiste en la mejora de los edificios existentes, la mayoría de los cuales se prevé que estén en pie para el año 2050. Y en cuanto a los edificios de nueva planta, de todo tipo, después de la entrada en vigor de la nueva ley, para el 31 de diciembre de 2020 deberán convertirse en “nearly zero energy”. O sea que prácticamente produzcan la misma energía que consuman. Los arrendadores tendrán la obligación de exhibir y entregar a sus arrendatarios el “certificado energético” de sus inmuebles. Los equipos del edificio, bombas, ascensores, aire acondicionado, iluminación, ordenadores, motores eléctricos de todo tipo, deberán tener homologación energética.

Debemos suponer que habrá mucha discusión y que durante un tiempo vamos a chapotear con prórrogas y apaños mientras el agua nos llega a los tobillos. Pero la sensación que percibo, escuchando a los expertos, es que estamos frente a una marea de una sola dirección, de flujo sin reflujo. O empezamos pronto a hacerlos una balsa o no nos va a quedar… energía para nadar.

(la presentación completa del Sr. Rod Janssen sobre la Energy Performance in Buildings Directive puede descargarse aqui).

MARKET AND NETWORK

Cuatro Torres Business Area

El Diccionario de la Real Academia Española da para la palabra “mercado”, entre otras, dos acepciones que creo interesante discutir: “4. Conjunto de operaciones comerciales que afectan a un determinado sector de bienes. 5. Plaza o país de especial importancia o significación en un orden comercial cualquiera.”

Cuando hablamos de mercado de oficinas, la acepción habitual es la primera de ellas y muchos de los que tenemos algo que ver en esto consumimos bastante energía explicando lo que ha sucedido en el último trimestre o el último año. Y alguna menos realizado una prognosis de lo que va a suceder en los próximos tres meses o el próximo año, porque del futuro somos capaces de predecir la oferta, pero no la demanda.

DIG FOR THE EQUITY!

The Shard, London, de Renzo Piano. Va a costar...

En 1999, cuando arranqué en mi paso por Aareal Bank (entonces Depfa Bank), tuve la fortuna de que mi presidente, Karl Heinz Glauner, me trasmitiese personalmente sus principios sobre la política de crédito hipotecario del banco. Me dio pautas clave para intentar mantener el difícil equilibrio entre el exceso de prudencia y la asunción de riesgos indebidos. Sin entrar en tecnicismos, acabó nuestra charla señalándome que mi misión principal al relacionarme con los clientes se resumía en cuatro palabras: “dig for the equity”. Un buen préstamo se basa en una aportación suficiente de capital por parte del empresario o inversor. Con pocas excepciones, el cliente siempre busca el sobre-apalancamiento y la obligación del financiador es velar por el buen fin del crédito frente a circunstancias adversas. Sin él saberlo me estaba repitiendo lo mismo que mi primer director en banca, Ángel Gisbert, me había encomendado allá por 1969 cuando me puso a redactar propuestas de crédito. El principio es inalterable, en español o en alemán.

Ayer, por casualidad, leí dos interesantes artículos que me llevaron de vuelta a los principios: “Lenders’ dilemma/Commercial property blues” (The Economist, December 5th 2009) y “Asian Invasion” (Robert Houston, Property Week Global, 5-2-2010).

The Economist señala el serio problema del crédito hipotecario comercial en el Reino Unido, en el que la caída de valor de los activos subyacentes ha generado £ 40.000 millones de negative equity, o sea la cuantía en que el total de los préstamos supera al valor de los inmuebles. HSBC estima que hacen falta £ 100.000 millones para que el total de los préstamos del sistema encaje con las condiciones generales de los préstamos, asumiendo un loan-to-value del 75% y otros £ 30.000 millones para llevar ese ratio a un confortable 65%. Sin hablar de los £ 44.000 millones en CMBS gravitando sobre todo ello. Todo eso es capital que falta, el mismo por el que mis jefes y tutores me enseñaron a cavar. Va a hacer falta una pala bien grande… ¿Y dónde?

Con valoraciones reducidas, algunos inversores, fondos americanos en especial, intentarán participar, pero se enfrentan con el problema de que para obtener el ROI –return on investment- del 15-20% que muchos desean, hace falta a su vez más apalancamiento, y de eso no hay. Así que habrá que cavar donde esté el tesoro, en la parte del mundo donde existe liquidez o se están generando excedentes de fondos para invertir: China, Corea y países árabes, fondos soberanos en especial.

Houston, en su artículo del Property Week Global, plantea la volatilidad de los yields, influenciados por las debilidades del propio sector financiero, los movimientos en los tipos de cambio o la fragilidad de la recuperación económica. Lo que importa, señala, es el ingreso, income vs. yield. Los nuevos inversores, en el actual contexto económico mundial, quieren edificios generando renta de buenos inquilinos en el largo plazo. No es sólo un problema de valoración, es que los nuevos inversores globales están desviando la aguja del dial del eterno paradigma de la inversión, alejándola de la rentabilidad y dirigiéndola hacia la seguridad y la liquidez.

No hace falta ser muy imaginativo para descubrir que tras esa cuestión está la concentración de operaciones de inversión en los grandes mercados, como Londres o París.

Es de temer que Madrid no salga beneficiada de esa nueva orientación de los inversores. Tiene buenas infraestructuras, buenos edificios y buenos proyectos. Pero le faltan más grandes inquilinos y falta más información y más transparencia. Y, paradójicamente, es barata en una escala internacional. El inversor inmobiliario, como cualquier otro inversor, quiere las rentas más altas que el inquilino pueda permitirse pagar. Y la dificultad de crédito –los bancos están más preocupados por re-financiar su deuda existente que por financiar nuevos proyectos- nos perjudica. ¿Y Barcelona? Pues lo mismo, con la dificultad añadida de su menor masa crítica.

¿Qué hacer? Pues trabajar más en nuestros fundamentales -servicios, educación, infraestructuras- y en la información y la promoción para atraer grandes inquilinos, mejorando nuestro marketing de ciudad y ganando en notoriedad.

Por ejemplo con eventos como… el WOF Madrid 2010 de World Office Forum, www.worldofficeforum.com

¿Qué, si no, creían que les iba a proponer?