Archivo de la etiqueta: París

BOGOTÁ: YIELD COMPRESSION?


Fred and GingerPartamos de la base de que la inversión institucional en oficinas es buena para la economía de cualquier país. Aporta estabilidad, aumenta la liquidez y ayuda a que las empresas dispongan de edificios modernos y competitivos para su operativa.

Muy a menudo lo que llamamos “inversores institucionales” son de hecho empresas que gestionan recursos de terceras personas, particulares u otras empresas o fondos. Buscan obtener rendimiento de sus inversiones en el sector inmobiliario, utilizando a expertos en el mismo. Son lo que los anglosajones llaman “asset managers”. Especialistas en qué comprar, dónde, cómo y cuándo y, asimismo, qué vender, dónde, cómo y cuándo, para obtener buenas rentas y, cuando vendan en el futuro, conseguir una plusvalía. Seguridad, rentabilidad y liquidez forman el paradigma de la inversión que los gestores buscan continuamente cumplir lo mejor posible.

El inmobiliario, por su parte, obedece a las normas clásicas de cualquier mercado. Cuando los compradores no encuentran lo que buscan a un precio, el mismo sube. Ley de oferta y demanda. En la inversión inmobiliaria, en que el producto que se adquiere se dedica al alquiler, la subida del precio, no cambiando la renta, significa una baja en las rentabilidades. Los inversores, los “asset managers” se van acomodando a niveles de rentabilidad para cada mercado, en función de la seguridad o liquidez que perciben. A mayor seguridad o liquidez, están dispuestos a aceptar una menor rentabilidad. Y si la oferta responde, produciendo más inmuebles, los precios se contienen. Todo está relacionado. Un viejo amigo inglés me citaba el título de una canción que valdría para explicarlo: “it’s all done by mirrors”.

Como ejemplo extremo, el mercado de París, con demanda y desocupación (6,5%) estables, es probablemente el principal faro de atracción para la inversión institucional a nivel mundial. Lo prueba el “prime yield”, la rentabilidad en las zonas principales: 4,25% en el centro, 5,75% en el norte. Si lo comparamos con la rentabilidad del bono a 10 años francés, 1,85%, significa que los inversores “penalizan”, por mayor riesgo percibido, a la inversión inmobiliaria con un 2,40% sobre el bono. Ello es así porque el mercado de oficinas de París se percibe como muy estable, muy seguro y muy líquido.

O sea, que la confianza de los inversores, o de sus gestores, los citados “asset managers”, tiene mucho que ver. Hay psicología en el tema. Si se percibe mayor seguridad o mayor liquidez, se exige menor rentabilidad. Y si las rentabilidades esperadas descienden de forma generalizada, ello conlleva menores rentas y/o, una subida de precio de los inmuebles.

Este último fenómeno se conoce, en término anglosajón, como “yield compression”: los inmuebles suben de precio proporcionalmente más de lo que lo hacen las rentas. A considerar, que el surgimiento puede ser relativamente rápido en el tiempo, no tiene constricción física, y en cambio la entrega de nuevos inmuebles para responder a esa demanda se puede demorar algunos años. Y la marcha general de la economía es el envoltorio de todo ello.

¿Cómo está Colombia en este contexto?: “A stronger fiscal profile, growing domestic capital markets, and favorable long-term prospects for GDP growth have strengthened Colombia’s creditworthiness”. Palabras de Standard & Poor’s al conceder al país el rating BBB hace poco. Por el lado de estabilidad política y crecimiento macroeconómico la cosa pinta razonablemente bien, con algunas aspectos muy bien (crecimiento último trimestre +7,4%), contenidos déficits público (-0,9%) y por cuenta corriente (-3,0%) y a mejorar el desempleo (10,2%). Relativamente optimista para un inversor y el bono a 10 años así lo refleja: 5,06% (México 7,75%, Brasil 9,25%)

¿Y en las oficinas?

El sector de oficinas en América Latina no es tan bien conocido como lo es, por ejemplo, en Europa. Posiblemente porque en América Latina muchas oficinas han sido vendidas a los usuarios y no forman ya parte, en sentido estricto, del mercado. Por ello hay menos transacciones en alquiler, que ayuden a entender cómo se comportan los precios, la oferta o la demanda. El menor número de transacciones hace que menos de las llamadas “consultoras” internacionales se hayan interesado hasta ahora en estar presentes. Y el menor número de consultoras hace que, a su vez, se produzca menos información sobre las transacciones que sí suceden y las tendencias que de ellas se derivan. Y menos información hace que menos inversores internacionales sean capaces de tomar decisiones de adquirir inmuebles en estas latitudes. Porque los inversores necesitan información contrastable. Y menos actividad de inversores es la causa de que tengamos menos información sobre las rentabilidades esperadas –los “yields”-, o las zonas y productos más buscados.

O sea que en el inmobiliario no tenemos un S&P o un Fitch que nos guíe.

Lo que no quita que los mercados de oficinas de Colombia, con baja tasa de desocupación, nuevos inquilinos de calidad llegando al país y, paradójicamente en el caso de Bogotá, limitaciones al crecimiento por el lado de la oferta, empiezan a ser atractivos para los inversores foráneos. Porque si la oferta no crece proporcionalmente a la demanda es posible que veamos, en vivo y en directo, la “yield compression” de que hablamos. Actualmente se habla en Colombia de rentabilidades del entorno del 0,85 bruto mensual, o sea el 10,2% anual, un 5,1% aproximadamente por encima del bono a 10 años colombiano. En positivo, pueden suceder dos cosas: que el bono baje, o que el margen de riesgo adicional del inmobiliario sobre el bono, el “premium”, lo haga, manteniéndose la rentabilidad del bono.

Asumamos que el bono se mantiene en torno al 5%. Si pensamos en que el margen del inmobiliario sobre el bono se reduce del 5,10 % de margen actual al 3,5%/4,0% (confianza y oferta contenida, cada vez menos inversiones seguras en Europa), podríamos llegar a rentabilidades demandadas del entorno del 8,5%. Consecuencia: la revalorización de los inmuebles podía llegar al 15%/20% a igualdad de rentas. No sorprende que los fondos nacionales estén en posición de compra agresiva en todo producto de calidad que se descubre.

¿Y los internacionales? Pues creemos que todavía hay pocos observadores y hay poco flujo de información para apoyar decisiones. ¿Oportunidad?: me atrevo a asegurarlo. Para inversores avezados, que desciendan al terreno y que se apoyen en socios o asesores locales. Y sepan seguir el ritmo.

World Office Forum debate este tipo de cosas. WOF Bogotá 2013 tendrá lugar del 9 al 11 de julio de 2013 en El Cubo de Colsubsidio, Bogotá. Más información en http://wofbogota.com

P.S. Para los curiosos… el edificio del principio es “Fred and Ginger”, en Praga, de Frank Gehry. Un ejemplo de compresión…

MADRID MALAISE


Tenía una notita sobre Madrid escrita para otros fines. No me había decidido a colgarla aquí por no “hurgar en la herida” de nuestra crisis. Hoy leo, no obstante, un par de cosas que me inquietan y me obligan:

– Se atasca, parece que definitivamente, el proyecto de un parque tecnológico promovido conjuntamente por Acciona y Telefónica, en Las Tablas. Con 4.000 empleos destruidos cada día en España, se pregunta uno que no podría hacerse para ayudar a dos empresas privadas a entenderse. Y al Ayuntamiento de Madrid a extenderles la alfombra roja, más, para que un proyecto de esta naturaleza saliese adelante. Dicen que Telefónica se va a hacer su centro propio en Alcalá de Henares y que no caben dos instalaciones de esas características en Madrid. Estamos buenos.

– Con el Protocolo de Kioto: de mal en peor. Resulta que somos subcampeones del mundo (y prepárate, Japón, que vamos a por vosotros), en compra de derechos de emisión de CO2, por el nivel al que incumplimos con este protocolo. 770 millones de euros del ala porque los españoles no acabamos de creernos la historia del ahorro energético.

Y me parece que lo de aquí arriba no es cosa de Rajoy. Es cosa de que los españoles “nos pongamos las pilas” si no queremos pasar de la “malaise” a la “enfermedad terminal”.

En fin, aquí va la notita que digo. La había titulado “Apuesta Colectiva por el Sector Empresarial de Madrid – ¿Qué hacemos con el mercado de oficinas?”. Pero queda largo. Lo de la “malaise” lo resume bastante bien:

No descubrimos nada: a los años del crecimiento desmesurado de nuestro sector inmobiliario residencial y el “estallido de la burbuja” ha seguido una crisis excepcional del sector inmobiliario, de especial profundidad en la vivienda y los suelos que ya no tienen uso. Y una consecuente crisis financiera. Y otra consecuente crisis económica.

El sector de oficinas, en el Madrid que nos ocupa, sin estar afectado en la misma medida que la vivienda, languidece a la espera de una mejora de la economía general: rentas decrecientes, “take-up” en acusado descenso, desocupación en estabilidad ascendente, tocados ya los dos millones de metros cuadrados vacíos. Preocupantemente aburrido.

Si tenemos que resumir la “malaise” que nos invade: Sigue leyendo

LA TOUR PHARE


He estado algunas veces en el CNIT -Centre des Nouvelles Industries et Technologies- de la Défense, un centro de congresos multiuso con auditorio, tiendas y un hotel. Nunca me ha impresionado en especial, salvo en que es grande. Hay que reconocer el cierto valor arquitectónico de su fachada acristalada y el alarde de ingeniería que supone su bóveda de hormigón, todavía hoy la de mayor distancia libre sin apoyos del mundo, pero el aspecto interior es el un de gran “hall” de estación en desuso, sin trenes, y yo creo que le pesaban los años: lo inauguró Charles de Gaulle en 1958, cuando La Défense ni siquiera existía. Leo que en 2009 lo han vuelto a remodelar y supongo que habrá mejorado, no lo he visto desde entonces. Es sólo el preludio de una gran sinfonía inmobiliaria.

La Défense, en Francia, es casi un tema de estado. Un estandarte del poderío económico e inmobiliario francés que el “establishment” galo se preocupa de cuidar. Lo que no quita que Epadesa –Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche-, especie de junta de compensación de la Défense, haya pasado varios años peleando con Unibail-Rodamco sobre la licencia y en particular sobre quién pagaba toda la modificación de infraestructuras que su nuevo gran edificio de oficinas, la Tour Phare, que será el más alto de Francia, supone. Cuesta trabajo imaginar cómo han conseguido los arquitectos encajar esta nueva construcción entre vías de tren y autopistas y situarlo entre el Gran Arche –Espace Gran Arche- y el CNIT, ambos por cierto propiedad igualmente de Unibail-Rodamco. A primera vista la compañía consolida su zona, en la que explota espacio comercial y de congresos.

Hay quien dice que el proyecto es de mucho riesgo por la abundancia de oferta futura en la zona, pero yo creo que el señor Guillaume Poitrinal no se equivoca y 900 millones de euros, que es el coste inicial estimado del proyecto, incluido el terreno, no parece excesivo para un edificio de 146.988 m2 netos, que en el mercado de la Defénse debería ser capaz de conseguir rentas de entre 38 y los 45 euros/m2/mes. Si la economía francesa se mueve como debería a cinco años vista.

Unibail-Rodamco realizará un proyecto de Thom Mayne (1944, Pritzker 2005), arquitecto ecléctico propietario del estudio Morphosis, que ha concebido un diseño sin duda atrevido, que integra el CNIT con la nueva torre. De hecho lo conecta por escaleras mecánicas exteriores acristaladas que ascenderán hasta la novena planta del edificio. La torre en sí, de 300 metros de altura, se apoya en tres “patas”, a modo de trípode, dos funcionales, “Trapezium” y “East Building” y una estructural, dejando entre ellas una plaza de paso de unos 700 m2. A nivel de la planta 11 se sitúa el “Grand Hall”, acomodado por la silueta abombada que se aprecia en el diseño, de 78 metros de altura interior y del que parte toda la comunicación vertical del edificio. La fachada es plana y de máxima transparencia para la orientación norte con el fin de conseguir la mayor cantidad de luz natural y curvada y de doble piel para el resto, con una capa de láminas de acero inoxidable que permiten dosificar la exposición solar y reducir el calentamiento interior según la época. La torre se culmina con lo que su arquitecto denomina un “jardín metafórico”, a modo de corona: sus plantas son antenas y turbinas aerogeneradoras.

Valdrá la pena un viaje a París allá por 2016. Si les parece quedamos en el restaurante de la Tour Phare, planta 66.

Y aquí tienen una entrevista interesante a Thom Mayne, hablando del proyecto de la Tour Phare y de… sostenibilidad:

LA CONTRAINTE IMMOBILIÈRE


Lo único bueno que tienen las demoras en los aeropuertos es que cuando uno va en reserva acaba leyendo todo lo que le cae a mano. Me tropiezo en Le Figaro con un corto con el título de aquí arriba sobre el mercado de oficinas de París firmado por Bernard Audibert, del IEIF –Institut de l’Epargne Immobiliére & Fonciére-. Conocí hace años a Guy Marty, que fundó esa organización y sé que hacen análisis interesantes.

En este artículo explican su seguimiento de la evolución del empleo en oficinas en París centro y en su periferia, Hauts-de-Seine, entre 1992 y 2009. París centro ha pasado en esos 17 años de 538.131 empleos a 541.321, o sea que está prácticamente igual (+0,6%). En la periferia, incluyendo La Défense, ha crecido de 189.505 empleos a 398.387, más del doble (+110,2%). Y dan otro dato significativo: mientras el tamaño medio de las empresas en el centro de París se mantiene en 12 empleados, en la periferia ha crecido de 17 a 28.

Concluye Audibert que el inmobiliario de oficinas determina el empleo, que la variable física manda sobre la variable económica. Y que la constricción del espacio incita a la empresas, en sus reagrupaciones de filiales, fusiones, etc., a abandonar París en favor de la periferia, donde el espacio es menos restrictivo. Sigue leyendo