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CUPÓN CERO INMOBILIARIO


No quería volver a hablar de Londres otra vez tan pronto, pero la verdad es que la operación de Nomura en la City no se puede dejar pasar sin comentario. Aparte de que Watermark Place está al otro lado del río de mi antiguo trabajo, al lado de la estación de Cannon St., y siempre estoy atento a aquellos lugares en los que me he “bajado alguna pinta…”

Watermark Place

Watermark Place

Lo llamativo de la operación es que Nomura ha conseguido firmar un contrato de alquiler, cierto que a 20 años, pero con… 6 años de carencia. Ello representa que Oxford Properties y UBS Global Asset Management, los propietarios del proyecto, van a empezar a percibir alquiler allá por 2.015 y están entregando al inquilino un incentivo de más de £ 100 millones. Con una renta inicial de € 36 m2/mes, la renta real una vez descontado ese incentivo será de poco más de € 25 m2/mes. Y aunque la operación incluye revisiones únicamente al alza, éstas están limitadas a un máximo de € 45 m2/mes. Si comparamos los € 25 que Nomura va a pagar con los € 60 que eran habituales hace dos años y poco en la City de Londres, nos daremos cuenta de la magnitud de la caída. Nomura alojará en los 50.000 m2 del complejo a 4.000 empleados parte procedentes de Lehman Brothers que están en Canary Wharf.

Y es que existe gran recelo entre los propietarios de grandes edificios de que en las revisiones de rentas de próximos años puede haber mucho sufrimiento. Y un corolario va a ser la compresión de la diferencia de rentas entre centro y periferia (City vs. Canary Wharf).

Por más que Oxford Properties, que es el asset manager para OMERS (Ontario Municipal Employees Retirement System o sea el fondo de pensiones de los empleados públicos de Ontario en Canadá) y UBS Global Asset Management hayan hecho unos números muy finos, la única explicación que yo le encuentro es que hayan preferido estabilizar una situación de riesgo aún a costa de minimizar su beneficio y en base a una retribución mínima de sus propios fondos.

Sin olvidar que Nomura perdió dinero en 2007 y repitió en 2008 alcanzando entonces las pérdidas a US $ 7.250 millones por el impacto de la compra de Lehman.

Podríamos decir que se está aplicando un sistema parecido a un cupón cero, pero como decía Martin Landau no deja de ser…: ¡Inquietante…!

Sobre Watermark Place: Proyecto de la firma Fletcher Priest Architects realizado sobre el terreno antes ocupado por la conocida como Mondial House, una central telefónica de British Telecom. Su frente marítimo fue ocupado por un puerto romano y posteriormente se ubicó allí el puerto medieval más importante de Inglaterra. El proyecto es especialmente cuidadoso con los aspectos medioambientales y ha obtenido una calificación de Excelente en la escala BREEAM, o Building Research Establishment Environmental Assessment Method, que se utiliza para medir qué tan ecoeficiente puede considerarse una instalación, ya sea de transporte, estadio, vivienda, hospital, colegio, industria o edificio de oficinas. La construcción ha sido realizada por McAlpine.

Los romanos no se lo imaginaban...

Los romanos no se lo imaginaban...

Sobre la operación: CBRE y Knight Frank representaron a la propiedad y Drivers Jonas a Nomura.

CANARY WHARF BLUES


Les parecerá extraño, pero en Londres hace treinta años, y a decir verdad hoy todavía, comprar una buena merluza no era tarea fácil. Así que mi mujer y yo, una vez cada par de meses o así nos íbamos a las cinco de la mañana a comprar unos cuantos kilos al mercado mayorista que estuvo primero en Billingsgate y luego en la Isle of Dogs, nombre éste, por cierto, nada sugerente para ello. Nadie me hubiera dicho que veintitantos años después tendría yo una hija trabajando en una torre de oficinas que construirían allí encima de donde yo me peleaba con un japonés por una caja de pescado.

Night Blues

Night Blues

Así que bueno, me he paseado algunas veces por Canary Wharf y lo conozco algo. Y como hoy hace un año del crack de Lehman, creo interesante echar un vistazo a algunas de sus consecuencias por allí. Porque Lehman, con unos 100.000 m2 en alquiler, era el mayor inquilino de Songbird Estates, dueños a su vez de Canary Wharf. Ese día se llevaron un buen susto y desde entonces a Songbird le está costando levantar cabeza. En 2008 ha tenido pérdidas de £ 1.708 millones (€ 1.941 millones), más por la depreciación de sus activos (-26,5%) a consecuencia de la crisis financiera que entonces se inició, que por el propio Lehman.

Uno de los mayores dolores de cabeza de Songbird ha sido una deuda con Citygroup de £ 880 millones que vencía a principios de 2010 y en la que estaba incumpliendo algún covenant por la depreciación de sus edificios (estos debían representar al menos el 87,5% del préstamo). Y por ello ha estado al borde de la bancarrota. Afortunadamente han aparecido unos señores chinos y otros árabes, de nombre China Investment Corporation –CIC- y Qatar Holdings, que han suscrito una emisión de bonos de Songbird y les han resuelto el 100% de ese problema. Bueno, a Citygroup el 95%, pero para un banco al que a su vez el gobierno americano ha tenido que rescatar, irse de un préstamo inmobiliario dejándose sólo el 5% de plumas de quita, seguro que les ha encantado.

Ya es la segunda vez que Canary Wharf pasa por aprietos. En 1992, Olympia & .York, propiedad de los hermanos Reichmann, que fueron los mayores promotores del mundo en los años 80, se declararon en bancarrota dejando deudas en exceso de US $ 20.000 millones… (y dicen que son otra vez millonarios…)

De lo que he visto y leído saco algunas consecuencias:

1. Los enormes complejos de oficinas al estilo de Canary Wharf –en donde trabajan unas 100.000 personas- son grandes calderas de creación de valor y como tales muy beneficiosos para las ciudades en que se ubican.
2. Canary Wharf ha padecido de una doble exposición: al ciclo inmobiliario normal en cualquier circunstancia y a la situación de una industria predominante, la financiera –HSBC, Barclays, Lehman, Credit Suisse y muchos otros bancos son grandes inquilinos en la zona-, que al haber entrado en crisis ha causado problemas generalizados.
3. Songbird Estates, a pesar de tener todas sus oficinas alquiladas al 99,7% al inicio de la crisis, ha sufrido por esos factores y por su alta exposición a Lehman -14% de sus rentas-.
4. El elevado apalancamiento de la sociedad, -92,6% del activo- la ha hecho muy vulnerable a una situación como la padecida este año pasado.
5. Los chinos se creen que esto va a volver a remontar y empiezan a comprar real estate en Europa y aunque esto para la China Investment Corporation, con 300.000 millones de dólares de activos, no deja de ser calderilla, habrá que tomar nota.
6. A diferencia de un edificio aislado, hace falta mucho capital estable para desarrollar estos grandes complejos que a menudo necesitan 20 o más años para madurar. La financiación bancaria clásica y sus mecanismos de garantía se adaptan mal a situaciones de crisis. Los fondos soberanos, en este sentido, cumplen bien con esa función financiera.
7. Y no puedo evitar preguntarme el que si chinos y árabes invierten recursos soberanos directamente en el sector inmobiliario europeo, por qué no hay fondos soberanos europeos que hagan lo mismo, en lugar de que se canalice la liquidez exclusivamente a través del sistema financiero.

¡Lo que da de sí una buena merluza!