Les parecerá extraño, pero en Londres hace treinta años, y a decir verdad hoy todavía, comprar una buena merluza no era tarea fácil. Así que mi mujer y yo, una vez cada par de meses o así nos íbamos a las cinco de la mañana a comprar unos cuantos kilos al mercado mayorista que estuvo primero en Billingsgate y luego en la Isle of Dogs, nombre éste, por cierto, nada sugerente para ello. Nadie me hubiera dicho que veintitantos años después tendría yo una hija trabajando en una torre de oficinas que construirían allí encima de donde yo me peleaba con un japonés por una caja de pescado.
Night Blues
Así que bueno, me he paseado algunas veces por Canary Wharf y lo conozco algo. Y como hoy hace un año del crack de Lehman, creo interesante echar un vistazo a algunas de sus consecuencias por allí. Porque Lehman, con unos 100.000 m2 en alquiler, era el mayor inquilino de Songbird Estates, dueños a su vez de Canary Wharf. Ese día se llevaron un buen susto y desde entonces a Songbird le está costando levantar cabeza. En 2008 ha tenido pérdidas de £ 1.708 millones (€ 1.941 millones), más por la depreciación de sus activos (-26,5%) a consecuencia de la crisis financiera que entonces se inició, que por el propio Lehman.
Uno de los mayores dolores de cabeza de Songbird ha sido una deuda con Citygroup de £ 880 millones que vencía a principios de 2010 y en la que estaba incumpliendo algún covenant por la depreciación de sus edificios (estos debían representar al menos el 87,5% del préstamo). Y por ello ha estado al borde de la bancarrota. Afortunadamente han aparecido unos señores chinos y otros árabes, de nombre China Investment Corporation –CIC- y Qatar Holdings, que han suscrito una emisión de bonos de Songbird y les han resuelto el 100% de ese problema. Bueno, a Citygroup el 95%, pero para un banco al que a su vez el gobierno americano ha tenido que rescatar, irse de un préstamo inmobiliario dejándose sólo el 5% de plumas de quita, seguro que les ha encantado.
Ya es la segunda vez que Canary Wharf pasa por aprietos. En 1992, Olympia & .York, propiedad de los hermanos Reichmann, que fueron los mayores promotores del mundo en los años 80, se declararon en bancarrota dejando deudas en exceso de US $ 20.000 millones… (y dicen que son otra vez millonarios…)
De lo que he visto y leído saco algunas consecuencias:
1. Los enormes complejos de oficinas al estilo de Canary Wharf –en donde trabajan unas 100.000 personas- son grandes calderas de creación de valor y como tales muy beneficiosos para las ciudades en que se ubican.
2. Canary Wharf ha padecido de una doble exposición: al ciclo inmobiliario normal en cualquier circunstancia y a la situación de una industria predominante, la financiera –HSBC, Barclays, Lehman, Credit Suisse y muchos otros bancos son grandes inquilinos en la zona-, que al haber entrado en crisis ha causado problemas generalizados.
3. Songbird Estates, a pesar de tener todas sus oficinas alquiladas al 99,7% al inicio de la crisis, ha sufrido por esos factores y por su alta exposición a Lehman -14% de sus rentas-.
4. El elevado apalancamiento de la sociedad, -92,6% del activo- la ha hecho muy vulnerable a una situación como la padecida este año pasado.
5. Los chinos se creen que esto va a volver a remontar y empiezan a comprar real estate en Europa y aunque esto para la China Investment Corporation, con 300.000 millones de dólares de activos, no deja de ser calderilla, habrá que tomar nota.
6. A diferencia de un edificio aislado, hace falta mucho capital estable para desarrollar estos grandes complejos que a menudo necesitan 20 o más años para madurar. La financiación bancaria clásica y sus mecanismos de garantía se adaptan mal a situaciones de crisis. Los fondos soberanos, en este sentido, cumplen bien con esa función financiera.
7. Y no puedo evitar preguntarme el que si chinos y árabes invierten recursos soberanos directamente en el sector inmobiliario europeo, por qué no hay fondos soberanos europeos que hagan lo mismo, en lugar de que se canalice la liquidez exclusivamente a través del sistema financiero.
¡Lo que da de sí una buena merluza!
World Office Forum 