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BOGOTÁ: YIELD COMPRESSION?


Fred and GingerPartamos de la base de que la inversión institucional en oficinas es buena para la economía de cualquier país. Aporta estabilidad, aumenta la liquidez y ayuda a que las empresas dispongan de edificios modernos y competitivos para su operativa.

Muy a menudo lo que llamamos “inversores institucionales” son de hecho empresas que gestionan recursos de terceras personas, particulares u otras empresas o fondos. Buscan obtener rendimiento de sus inversiones en el sector inmobiliario, utilizando a expertos en el mismo. Son lo que los anglosajones llaman “asset managers”. Especialistas en qué comprar, dónde, cómo y cuándo y, asimismo, qué vender, dónde, cómo y cuándo, para obtener buenas rentas y, cuando vendan en el futuro, conseguir una plusvalía. Seguridad, rentabilidad y liquidez forman el paradigma de la inversión que los gestores buscan continuamente cumplir lo mejor posible.

El inmobiliario, por su parte, obedece a las normas clásicas de cualquier mercado. Cuando los compradores no encuentran lo que buscan a un precio, el mismo sube. Ley de oferta y demanda. En la inversión inmobiliaria, en que el producto que se adquiere se dedica al alquiler, la subida del precio, no cambiando la renta, significa una baja en las rentabilidades. Los inversores, los “asset managers” se van acomodando a niveles de rentabilidad para cada mercado, en función de la seguridad o liquidez que perciben. A mayor seguridad o liquidez, están dispuestos a aceptar una menor rentabilidad. Y si la oferta responde, produciendo más inmuebles, los precios se contienen. Todo está relacionado. Un viejo amigo inglés me citaba el título de una canción que valdría para explicarlo: “it’s all done by mirrors”.

Como ejemplo extremo, el mercado de París, con demanda y desocupación (6,5%) estables, es probablemente el principal faro de atracción para la inversión institucional a nivel mundial. Lo prueba el “prime yield”, la rentabilidad en las zonas principales: 4,25% en el centro, 5,75% en el norte. Si lo comparamos con la rentabilidad del bono a 10 años francés, 1,85%, significa que los inversores “penalizan”, por mayor riesgo percibido, a la inversión inmobiliaria con un 2,40% sobre el bono. Ello es así porque el mercado de oficinas de París se percibe como muy estable, muy seguro y muy líquido.

O sea, que la confianza de los inversores, o de sus gestores, los citados “asset managers”, tiene mucho que ver. Hay psicología en el tema. Si se percibe mayor seguridad o mayor liquidez, se exige menor rentabilidad. Y si las rentabilidades esperadas descienden de forma generalizada, ello conlleva menores rentas y/o, una subida de precio de los inmuebles.

Este último fenómeno se conoce, en término anglosajón, como “yield compression”: los inmuebles suben de precio proporcionalmente más de lo que lo hacen las rentas. A considerar, que el surgimiento puede ser relativamente rápido en el tiempo, no tiene constricción física, y en cambio la entrega de nuevos inmuebles para responder a esa demanda se puede demorar algunos años. Y la marcha general de la economía es el envoltorio de todo ello.

¿Cómo está Colombia en este contexto?: “A stronger fiscal profile, growing domestic capital markets, and favorable long-term prospects for GDP growth have strengthened Colombia’s creditworthiness”. Palabras de Standard & Poor’s al conceder al país el rating BBB hace poco. Por el lado de estabilidad política y crecimiento macroeconómico la cosa pinta razonablemente bien, con algunas aspectos muy bien (crecimiento último trimestre +7,4%), contenidos déficits público (-0,9%) y por cuenta corriente (-3,0%) y a mejorar el desempleo (10,2%). Relativamente optimista para un inversor y el bono a 10 años así lo refleja: 5,06% (México 7,75%, Brasil 9,25%)

¿Y en las oficinas?

El sector de oficinas en América Latina no es tan bien conocido como lo es, por ejemplo, en Europa. Posiblemente porque en América Latina muchas oficinas han sido vendidas a los usuarios y no forman ya parte, en sentido estricto, del mercado. Por ello hay menos transacciones en alquiler, que ayuden a entender cómo se comportan los precios, la oferta o la demanda. El menor número de transacciones hace que menos de las llamadas “consultoras” internacionales se hayan interesado hasta ahora en estar presentes. Y el menor número de consultoras hace que, a su vez, se produzca menos información sobre las transacciones que sí suceden y las tendencias que de ellas se derivan. Y menos información hace que menos inversores internacionales sean capaces de tomar decisiones de adquirir inmuebles en estas latitudes. Porque los inversores necesitan información contrastable. Y menos actividad de inversores es la causa de que tengamos menos información sobre las rentabilidades esperadas –los “yields”-, o las zonas y productos más buscados.

O sea que en el inmobiliario no tenemos un S&P o un Fitch que nos guíe.

Lo que no quita que los mercados de oficinas de Colombia, con baja tasa de desocupación, nuevos inquilinos de calidad llegando al país y, paradójicamente en el caso de Bogotá, limitaciones al crecimiento por el lado de la oferta, empiezan a ser atractivos para los inversores foráneos. Porque si la oferta no crece proporcionalmente a la demanda es posible que veamos, en vivo y en directo, la “yield compression” de que hablamos. Actualmente se habla en Colombia de rentabilidades del entorno del 0,85 bruto mensual, o sea el 10,2% anual, un 5,1% aproximadamente por encima del bono a 10 años colombiano. En positivo, pueden suceder dos cosas: que el bono baje, o que el margen de riesgo adicional del inmobiliario sobre el bono, el “premium”, lo haga, manteniéndose la rentabilidad del bono.

Asumamos que el bono se mantiene en torno al 5%. Si pensamos en que el margen del inmobiliario sobre el bono se reduce del 5,10 % de margen actual al 3,5%/4,0% (confianza y oferta contenida, cada vez menos inversiones seguras en Europa), podríamos llegar a rentabilidades demandadas del entorno del 8,5%. Consecuencia: la revalorización de los inmuebles podía llegar al 15%/20% a igualdad de rentas. No sorprende que los fondos nacionales estén en posición de compra agresiva en todo producto de calidad que se descubre.

¿Y los internacionales? Pues creemos que todavía hay pocos observadores y hay poco flujo de información para apoyar decisiones. ¿Oportunidad?: me atrevo a asegurarlo. Para inversores avezados, que desciendan al terreno y que se apoyen en socios o asesores locales. Y sepan seguir el ritmo.

World Office Forum debate este tipo de cosas. WOF Bogotá 2013 tendrá lugar del 9 al 11 de julio de 2013 en El Cubo de Colsubsidio, Bogotá. Más información en http://wofbogota.com

P.S. Para los curiosos… el edificio del principio es “Fred and Ginger”, en Praga, de Frank Gehry. Un ejemplo de compresión…

CIUDADES EMERGENTES Y MERCADOS DE OFICINAS EN AMÉRICA LATINA


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Rochaverá Corporate Towers, Morumbi, São Paulo

En World Office Forum nos hemos marcado como objetivo conocer, entender, debatir y ayudar a mejorar los edificios de oficinas, los mercados en los que se articulan y la productividad y bienestar de las personas que trabajan en ellos. Y estamos muy ocupados con América Latina, que como españoles nos resulta fascinante y una enorme oportunidad de generar colaboraciones fructíferas. Para saber cómo funcionan sus oficinas, hemos visitado la Ciudad de México, Bogotá, Lima, Santiago de Chile y São Paulo. Destacan la primera y la última citadas, megaciudades entre las grandes metrópolis a nivel global, pero casi todas las otras son igualmente grandes, núcleos urbanos en expansión que urbanistas y gobiernos se esfuerzan en controlar y organizar. Todas ellas crecen de forma acelerada, a menudo más deprisa que su planificación.

¿Qué nos hemos encontrado?

1) Crecimiento económico. Frente a los bajos, o negativos, índices europeos, América Latina crece en esa forma que a los economistas gusta calificar de “robusta”. Las proyecciones del FMI para 2013: 3,5% en México,  4,4% en Colombia y Chile, 5,8% en Perú,  4% en Brasil.

2) Pirámides poblacionales de base ancha, que auguran crecimiento sostenido del consumo interno de la región, si los respectivos gobiernos aciertan a corregir lo que son los grandes retos continentales: la lucha contra la pobreza extrema de numerosos de sus habitantes y en general contra la enorme desigualdad en rentas entre diferentes estratos sociales o regiones de cada país. Una causa subyacente en el rápido crecimiento de las urbes en la zona, en las que las clases más pobres buscan prosperar. La seguridad ciudadana debe mejorar, para propios y extraños.

3) Transporte público deficiente y congestión urbana elevada. Entre las ciudades que hemos conocido, México, São Paulo y Santiago de Chile, cuentan con metro suburbano, adecuado  pero en general muy sobrecargado debido a las carencias del transporte de superficie. São Paulo y Santiago de Chile están relativamente organizadas -lo que no las exime de atascos, de Guiness en el caso de la primera…-. Bogotá, Lima y México, invadidas, aparte de por “carros” privados, por decenas de miles de taxis, “micros”, buses, “busetas”, “colectivos” –según su dimensión-, bicitaxis e incluso las “zorras” del reciclaje. Mucho de ese parque móvil con elevada antigüedad, regulación precaria, rutas de transporte poco descifrables para los no iniciados y niveles de seguridad de difícil confirmación. Pese a ello algunas ciudades, como Ciudad de México, han conseguido embridar la contaminación de su aire gracias a exigentes inspecciones (ITVs).

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

4) Centrándonos en el inmobiliario: fondos de inversión con abundantes recursos locales y vocación nacional, país a país, que en algunos casos empiezan a traspasar fronteras. Los chilenos, sobre todo, invirtiendo en Brasil, Perú, Colombia. Los colombianos mirando a Perú y Chile. Mexicanos y brasileños ocupados con sus propios mercados, con americanos y canadienses bastante aclimatados. Práctica ausencia de los europeos. En oficinas, rentabilidades brutas en otra liga que la europea que llegan al 12% en Colombia o Perú. Precios/m2 muy diversos, desde los € 2.000/2.500 de Bogotá a más de tres veces ese precio en el “prime” de São Paulo.

Hay mucho de esto...

Hay mucho de esto…

5) En oficinas, promotores, “desarrolladores”, avezados, que utilizan arquitectura moderna y abundante promoción de edificios construidos con certificación Leed, que prima en la zona. Poca o nula rehabilitación. Su causa: los numerosos edificios vendidos en régimen de propiedad horizontal, que impiden llegar a acuerdos para realizar cualquier reforma. La práctica, en contra de la opinión de todos los expertos, continúa, en buena parte a causa de la falta de financiación estructurada y tipos de interés elevados para la financiación a largo plazo. Los promotores encuentran más rentable vender que alquilar.

En suma, muchas cosas interesantes, gente que trabaja muchas horas –leemos que Bancolombia acaba de rebajar su jornada laboral de 48 a 43 horas semanales-, ganas de prosperar y esfuerzo en ello, cosas que necesitan mejorar y mucho negocio a la vista para los próximos años. A los españoles se nos acoge con gusto si sabemos acercarnos con humildad y ganas de trabajar juntos.

Por eso World Office Forum, que es empresa española con vocación internacional, va a seguir apostando por América Latina. Y además de regresar a Ciudad de México, Bogotá  y Lima, estaremos también en São Paulo y Santiago de Chile. Ciudad de Panamá y Buenos Aires nos aguardan. Para conseguir mejorar las prácticas de trabajo del sector de oficinas. Para favorecer las relaciones entre los profesionales que lo mueven. Para que haya más negocio para todos.

Próximos eventos:

Brasil & Angola @ Porto, conferencia sobre los mercados de oficinas de Brasil y Angola, tendrá lugar el 7 y 8 de febrero de 2013 en el Porto Palacio Congress Hotel and Spa, Oporto, Portugal.

World Office Forum México tendrá lugar en Torre Mayor, Planta 51, en la Ciudad de México, el 21 de febrero de 2013.

ExpOficinas Bogotá, la primera Expo y Simposio de World Office Forum sobre el mercado de oficinas y todos sus negocios relacionados, tendrá lugar el 10 y 11 de julio de 2013.

Más información en www.worldofficeforum.com

ON A CLEAR DAY


Torre Mayor, Ciudad de México

He tenido la suerte de caminar este año por el Paseo de la Reforma de México, por Santa Fe, por la calle 26-avenida El Dorado de Bogotá, por su carrera Séptima, por San Isidro y Miraflores en Lima, por Isidora Goyenechea y por Apoquindo en Santiago de Chile. Claro que me he perdido Teotihuacán, Cartagena de Indias, Cuzco y el Machu Picchu o la Isla de Chiloé. Pero dicen que primero es la obligación y luego la devoción. Aunque ando yo confuso sobre cuál será mi devoción. Desde luego lo que hago se aproxima bastante y me quedan ganas de más. Hacerse una idea clara del mercado de oficinas en Latinoamérica es sin duda un ejercicio fascinante. Sigue leyendo

¿POR QUÉ BOGOTÁ?


Calle 26: Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo -construida en parte- al fondo y Centro Administrativo Nacional -CAN- al frente

Durante tiempo Colombia ha sido, desde el punto de vista europeo, “un país más” en Latinoamérica. De aquellos que cuando ha tenido impacto en los noticieros lo ha sido casi exclusivamente por razones negativas, sin que se prestara mucha atención a la realidad política, económica y social del país, café y literatura aparte. Mientras tanto, Colombia ha seguido trabajando y progresando, generando estabilidad y crecimiento. Sin duda las grandes empresas, con equipos de investigación comercial que trabajan en estrategias globales, ya miraban hacia el país, pero lo que ahora sucede es que también a los empresarios e inversores medianos europeos, españoles incluidos, se les ha encendido una lucecita en el panel de instrumentos: Colombia es un lugar a estar.

Cuando en World Office Forum pensamos en nuestra expansión desde Europa hacia Latinoamérica, consideramos cinco países en una primera fase: México, Colombia, Perú, Chile y Brasil. Creímos percibir la bondad de algunas variables macroeconómicas en cada uno de ellos y su interpretación por los inversores inmobiliarios institucionales internacionales, lo que podríamos llamar fondos “4i”. En el caso de Colombia, y específicamente de Bogotá, nuestras dos visitas exploratorias en los últimos tres meses han confirmado favorablemente nuestra impresión desde la distancia. Sigue leyendo

CIUDADES EMERGENTES Y SOSTENIBLES


It happens everywhere...

El Banco Interamericano de Desarrollo ha creado un nuevo programa con este nombre, para ayudar en el crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades medias de Latinoamérica. Su nueva plataforma refleja una intención indiscutiblemente positiva: mejorar las oficinas públicas en Paraguay o revitalizar el centro histórico de Veracruz, son sin duda proyectos bienvenidos. Muchos de ellos, funcionando al unísono y aprovechando la experiencia conjunta para depurar los procesos, deberían aportar nuevas ideas para planificar sobre la creciente urbanización del continente. Por lo que sé, los proyectos puestos en marcha son una selección que permitirá diseñar una estrategia más amplia para las aproximadamente 150 ciudades de entre trescientos mil y dos millones de habitantes en Latinoamérica.

Vivimos precisamente en el año en que el equilibrio rural-urbano se ha inclinado, de forma ya definitiva, por una humanidad más urbana que rural. Parece por ello adecuada esta aproximación “desde abajo”, que permita investigar y ayudar en el proceso de conversión de muchas ciudades pequeño-medianas en mediano-grandes o grandes. No todas crecerán por igual, y algunas seguirán siendo manejables desde el punto de vista infraestructural, pero es probable que otras, de entre esas 150 ciudades, se llegue a convertir en una mega-ciudad, con las dificultades que ello supone. Yo creo que es precisamente la gestión de las mega-ciudades, las actuales y las del futuro, lo que representa el gran reto para los responsables públicos, los urbanistas, los gestores de infraestructuras y el sector inmobiliario. Sigue leyendo