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MÁS QUE DRAGONES


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Torres Petronas, sobre proyecto de César Pelli, 88 plantas

Las Torres Petronas de Kuala Lumpur fueron el edificio más alto del mundo hasta 2003. Son la sede de Petronas, la petrolera de Malasia y uno de los principales anunciantes de la Fórmula 1 y de Moto GP. ¿Y saben por qué el anuncio de Petronas que lleva Valentino Rossi está en la parte trasera de su moto? ¡Pues porque ahí es donde más lo ven todos los demás!

Como no nos andemos con ojo los occidentales, vamos a empezar a ver a algunas de estas ciudades como ven a Rossi el resto de pilotos… salvo, excepcionalmente, Pedrosa, Lorenzo y Stoner.

Pero en la cosa esta de las oficinas habrá que como mínimo intentar pegarnos al rebufo, digo yo. Y para ello habrá que empezar por estudiarnos la zona. Yo sólo he visitado tres de las ciudades de por allí, Singapur, Hong Kong y Bangkok, de turismo y hace ya algunos años, así que creo recomendable encontrar a algún experto que nos lo cuente. Y el otro día, cuando estudiaba lo de las 950 sucursales del BBVA, me topé con el informe que ha preparado RREEF Research (Deutsche Bank) titulado Asia Pacific Property Cycle Monitor, de julio de 2009. Más que interesante para los que como yo sabemos tan poco.

Estudia el mercado de oficinas en veinte ciudades de diez países de Asia Pacific. Diez países que suman casi justo 3.000 millones de habitantes. China e India con poco más de 2.500 millones entre ambas y Corea del Sur, Japón, Filipinas, Taiwan, Tailandia, Malasia, Singapur y Australia con algo menos de 500 millones entre todas. O sea un montón de gente, algo así como el 40% de la población mundial, que cada vez les está dando más por comer y comprar cosas. La mayoría países exportadores a los que la crisis afecta, pero que pese ella en 2009 crecerán conjuntamente a razón del 4,2% (Japón excluido). Empuje de poblaciones jóvenes a los que la globalización e Internet han hecho ver que vivir mejor es posible.

RREEF divide los mercados de oficinas de la zona en dos grandes grupos:

• Mercados emergentes: Beijing –Pekín-, Shanghai y Guangzhou –Cantón- en China. Mumbai –Bombay-, New Delhi, Bangalore y Chennai –Madrás- en la India. Kuala Lumpur, Bangkok, Manila y Taipei.
• Mercados maduros: Tokio, Yokohama, Nagoya y Osaka en Japón. Hong Kong, Seúl, Singapur y en Australia Sidney y Melbourne.

Como se ve, a grandes rasgos, China e India concentran, junto con el Sureste Asiático y Filipinas y Taiwan, el crecimiento a futuro. Japón, Australia, Hong Kong, Singapur y Seúl son los mercados ya consolidados.

Los mercados emergentes son los que más han sufrido en el último año como consecuencia de tres factores concurrentes, de forma parecida a lo que ha sucedido en algunas ciudades europeas: 1) crisis globalizada que se ha trasmitido con rapidez a las economías exportadoras de muchos de estos países, 2) promoción en curso –pipeline- muy elevado de nuevas oficinas clase A en algunas ciudades –Beijing, Shanghai o Guangzhou con dos millones de metros cuadrados cada una arriba o abajo, Delhi –más del 100% del stock existente- y Singapore, entre las más afectadas y 3) impacto del redimensionamiento de algunas firmas globales de banca o servicios profesionales, tal como ha sucedido en Londres. Los mercados consolidados, Japón, Australia, Corea, se han defendido razonablemente mejor. Las desocupaciones varían entre el 2% de Seúl, el 8% máximo histórico de Tokio, el 15% que se espera que alcance Singapur para el 2011 o el 20% de Bangkok. Y las rentas en consonancia han sufrido las mayores caídas en los mercados de mayor desocupación u oferta a destiempo, en India en particular, donde se ven caídas del 50% en Delhi o Mumbai.

Pero más importante que la caída es pensar en la recuperación y la opinión de RREEF es que ésta se debe producir de forma generalizada en 2011, con un par de años fase de estabilización y crecimiento claro en 2013. Algunas ciudades se adelantan, como las australianas o Hong Kong, y algunas se atrasan algo, como las secundarias de Japón.

Y sobre la fortaleza de la misma pues ya se lo imaginan, China e India están con crecimientos del entorno del 8% y por ello Beijing, Shanghai, Hong Kong, Mumbai y los centros financieros de Sidney y Singapur son los que van a ver mayores crecimientos de rentas una vez que pasen el bache.

El que quiera el informe completo: pinche aquí.

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Twin Towers de Guanzhou, sobre proyecto de Wilkinson Eyre, 110 plantas

Éstas son las “superaltas” de Guangzhou, la West Tower ya completa. Habrá que llenarlas…

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IRENA & MASDAR


IRENA, la International Renewable Energy Agency, se constituyó en Bonn el 26 de enero de 2.009. En junio de este mismo año, en la conferencia de los 137 países miembros que tuvo lugar en Sharm el Sheikh (Egipto) se acordó que la sede se IRENA se estableciese en Abu Dhabi, aceptando así la oferta de los Emiratos Árabes Unidos de conceder una sede permanente para la organización sin coste alguno ad eternum, además de una subvención de US $ 136 millones.

Pero a nuestros efectos lo que más interesa es la nueva sede de IRENA en sí. El edificio en que se asentará la organización se encuentra en construcción, según proyecto de AS+GG, estudio fundado en Chicago por Adrian Smith y Gordon Gill hace tres años. Ambos han trabajado previamente en Skidmore, Owings and Merrill –SOM-. Smith con un largo historial de casi 25 años en esa firma y uno de los grandes expertos mundiales en torres superaltas, ha sido responsable desde SOM, entre otros, del proyecto de la Burj Tower de Dubai –hotel más residencial-, que con sus 334.000 m2 y 818 metros de altura es la estructura más alta del mundo.

Burj Dubai, Room at the Top

Burj Dubai, Room at the Top

Aunque todavía no se le puede llamar el “edificio” más alto del mundo, a pesar de sus 162 plantas habitables, porque el record no se registra hasta que el edificio está terminado. Gill por su parte, también desde SOM, fue responsable del diseño de la Pearl River Tower de Guangzhou, de 71 plantas y 212.165 m2, sede a completar en este año de la China National Tobacco Corporation y el primer gran rascacielos “net-zero-energy”. Es decir que es completamente autosuficiente en energía. Según SOM ello se consigue gracias a 4 factores: reducción del consumo, recuperación de calor, absorción del mismo en su caso y generación alternativa (eólica y fotovoltaica).

Pearl River Tower, sede de Chinese Tobacco

Pearl River Tower, sede de Chinese Tobacco

Pues bien, Smith y Gill se marchan de SOM, fundan AS+GG y se concentran en inmuebles y construcciones de alta eficiencia energética como la visión principal de su nuevo estudio. Con la sede de IRENA en Masdar (Abu Dhabi), el edificio no es ya que sea autosuficiente, sino que produce más energía de la que consume. Me imagino que el edificio está promovido bajo un principio de “cost is no object” y pretende ser una muestra del futuro de la conservación al integrarse como parte de la Masdar City, con la que el gobierno de UAE pretender liderar en este campo, al crear una ciudad que califican de “carbon neutral” y “zero waste”.

Aunque es probable que muchos de los principios de sostenibilidad que estos edificios demuestran sean difíciles de incorporar en el futuro inmediato a edificios de explotación comercial en alquiler multi-inquilino, sin duda nos enseñan el camino. La conciencia por la conservación está creciendo a pasos agigantados. Promotores, arquitectos e inversores, así como todas las empresas que de un modo u otro están en el sector de oficinas, van a tener que mantenerse rabiosamente al día, porque aquí el futuro se acerca más deprisa de lo que se aleja el pasado.

Sobre el Irena Masdar Headquarters. Cuenta con una superficie de 89.559 m2 en únicamente 8 alturas. Las claves del diseño son 11 conos para movimiento de aire, a través de los cuales el aire caliente del edificio se eleva hacia su parte alta, donde debe disiparse por la brisa. Ello crea unas superficies inferiores tipo “oasis” que han sido buscadas como homenaje a la tradición local. Unido a ello, todo el edificio incorpora una “sombrilla” que hace que el sol no incida directamente sobre la estructura del mismo y es soporte de una de las mayores plantas fotovoltaicas del mundo. El aire interior, que se enfría o calienta según lo necesario con intercambiadores de calor subterráneos y el aislamiento con una fachada de alta masa hacen el resto. El edificio presume de consumir un 70% menos de agua que un edificio de oficinas convencional clase A y ser el de menor consumo de agua de su clase en el mundo. En este pdf tienen la descripción completa del proyecto: http://www.smithgill.com/assets/files/masdar_portfolio_website2pdf.pdf

Produce más de lo que consume

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