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CIUDADES EMERGENTES Y MERCADOS DE OFICINAS EN AMÉRICA LATINA


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Rochaverá Corporate Towers, Morumbi, São Paulo

En World Office Forum nos hemos marcado como objetivo conocer, entender, debatir y ayudar a mejorar los edificios de oficinas, los mercados en los que se articulan y la productividad y bienestar de las personas que trabajan en ellos. Y estamos muy ocupados con América Latina, que como españoles nos resulta fascinante y una enorme oportunidad de generar colaboraciones fructíferas. Para saber cómo funcionan sus oficinas, hemos visitado la Ciudad de México, Bogotá, Lima, Santiago de Chile y São Paulo. Destacan la primera y la última citadas, megaciudades entre las grandes metrópolis a nivel global, pero casi todas las otras son igualmente grandes, núcleos urbanos en expansión que urbanistas y gobiernos se esfuerzan en controlar y organizar. Todas ellas crecen de forma acelerada, a menudo más deprisa que su planificación.

¿Qué nos hemos encontrado?

1) Crecimiento económico. Frente a los bajos, o negativos, índices europeos, América Latina crece en esa forma que a los economistas gusta calificar de “robusta”. Las proyecciones del FMI para 2013: 3,5% en México,  4,4% en Colombia y Chile, 5,8% en Perú,  4% en Brasil.

2) Pirámides poblacionales de base ancha, que auguran crecimiento sostenido del consumo interno de la región, si los respectivos gobiernos aciertan a corregir lo que son los grandes retos continentales: la lucha contra la pobreza extrema de numerosos de sus habitantes y en general contra la enorme desigualdad en rentas entre diferentes estratos sociales o regiones de cada país. Una causa subyacente en el rápido crecimiento de las urbes en la zona, en las que las clases más pobres buscan prosperar. La seguridad ciudadana debe mejorar, para propios y extraños.

3) Transporte público deficiente y congestión urbana elevada. Entre las ciudades que hemos conocido, México, São Paulo y Santiago de Chile, cuentan con metro suburbano, adecuado  pero en general muy sobrecargado debido a las carencias del transporte de superficie. São Paulo y Santiago de Chile están relativamente organizadas -lo que no las exime de atascos, de Guiness en el caso de la primera…-. Bogotá, Lima y México, invadidas, aparte de por “carros” privados, por decenas de miles de taxis, “micros”, buses, “busetas”, “colectivos” –según su dimensión-, bicitaxis e incluso las “zorras” del reciclaje. Mucho de ese parque móvil con elevada antigüedad, regulación precaria, rutas de transporte poco descifrables para los no iniciados y niveles de seguridad de difícil confirmación. Pese a ello algunas ciudades, como Ciudad de México, han conseguido embridar la contaminación de su aire gracias a exigentes inspecciones (ITVs).

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

4) Centrándonos en el inmobiliario: fondos de inversión con abundantes recursos locales y vocación nacional, país a país, que en algunos casos empiezan a traspasar fronteras. Los chilenos, sobre todo, invirtiendo en Brasil, Perú, Colombia. Los colombianos mirando a Perú y Chile. Mexicanos y brasileños ocupados con sus propios mercados, con americanos y canadienses bastante aclimatados. Práctica ausencia de los europeos. En oficinas, rentabilidades brutas en otra liga que la europea que llegan al 12% en Colombia o Perú. Precios/m2 muy diversos, desde los € 2.000/2.500 de Bogotá a más de tres veces ese precio en el “prime” de São Paulo.

Hay mucho de esto...

Hay mucho de esto…

5) En oficinas, promotores, “desarrolladores”, avezados, que utilizan arquitectura moderna y abundante promoción de edificios construidos con certificación Leed, que prima en la zona. Poca o nula rehabilitación. Su causa: los numerosos edificios vendidos en régimen de propiedad horizontal, que impiden llegar a acuerdos para realizar cualquier reforma. La práctica, en contra de la opinión de todos los expertos, continúa, en buena parte a causa de la falta de financiación estructurada y tipos de interés elevados para la financiación a largo plazo. Los promotores encuentran más rentable vender que alquilar.

En suma, muchas cosas interesantes, gente que trabaja muchas horas –leemos que Bancolombia acaba de rebajar su jornada laboral de 48 a 43 horas semanales-, ganas de prosperar y esfuerzo en ello, cosas que necesitan mejorar y mucho negocio a la vista para los próximos años. A los españoles se nos acoge con gusto si sabemos acercarnos con humildad y ganas de trabajar juntos.

Por eso World Office Forum, que es empresa española con vocación internacional, va a seguir apostando por América Latina. Y además de regresar a Ciudad de México, Bogotá  y Lima, estaremos también en São Paulo y Santiago de Chile. Ciudad de Panamá y Buenos Aires nos aguardan. Para conseguir mejorar las prácticas de trabajo del sector de oficinas. Para favorecer las relaciones entre los profesionales que lo mueven. Para que haya más negocio para todos.

Próximos eventos:

Brasil & Angola @ Porto, conferencia sobre los mercados de oficinas de Brasil y Angola, tendrá lugar el 7 y 8 de febrero de 2013 en el Porto Palacio Congress Hotel and Spa, Oporto, Portugal.

World Office Forum México tendrá lugar en Torre Mayor, Planta 51, en la Ciudad de México, el 21 de febrero de 2013.

ExpOficinas Bogotá, la primera Expo y Simposio de World Office Forum sobre el mercado de oficinas y todos sus negocios relacionados, tendrá lugar el 10 y 11 de julio de 2013.

Más información en www.worldofficeforum.com

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LA MARGINAL PINHEIROS DE SÃO PAULO


“Nós não vivemos em províncias, mas num mundo global. Essa ideia de que você cresce num lugar e permanece ali não existe mais. E isso é bom. As pessoas são nômades, trocam de lugar. E é muito saudável trazer o mundo mais para perto, porque, lá fora, ele é muito complicado. É como se as cidades percebessem que elas não estão sós, mas entrelaçadas em uma única grande cidade mundial. Precisamos dessa variedade, desse pluralismo, para nos desenvolver. Se aproveitarmos a energia de São Paulo, faremos dela uma das cidades mais criativas do mundo”. Daniel Libeskind. Arquitecto responsable del “master plan” de la Zona “0” de Nueva York.

Berrini y río Pinheiros

Hace unos días he visitado Brasil por primera vez. São Paulo. También Salvador de Bahía, pero ya escribiré sobre ella en otro momento. Iba a mirar oficinas, pero acaba uno viendo un poco de todo. Imposible absorber São Paulo en una breve semana, pero en cuanto a lo que iba, las oficinas, me voy haciendo idea. En cifras, algo más de 6 millones de metros cuadrados de “stock”, del que el 40% o así, “clase A” o “clase A+”. Difícil estudiar el resto de edificios más antiguos, pero a mis efectos ya me ilustra.

Zonas clave:

La Avenida Paulista, inaugurada en 1970, centro-centro, se les ha quedado pequeña. 100.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 51%. Renta entre 36 y 53 euros/m2/mes.

Alphaville, zona de periferia para grandes parques empresariales a costes de alquiler más bajos. Comunicada por cercanías que funcionan bien, aunque me dicen que en horas punta van hasta los topes. Voy a visitar a un cliente en taxi y me cuesta cerca de cincuenta euros. Vuelvo en tren, bien. 240.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 49%. Renta entre 21 y 34 euros/m2/mes.

Barra Funda, al norte de la ciudad, que no pude visitar así que dejo a gente más informada que yo que opine.

Marginal Pinheiros. Por aquí anduve perdido hasta que me di cuenta de las magnitudes y comunicaciones. Marginal Pinheiros es, de una parte una zona concreta y de otra un conglomerado de subzonas al sur y oeste del centro-centro de la ciudad, que incluye la propia Marginal Pinheiros (340.000 m2 en 2011, crecimiento previsto 2011 a 2014 del 52%). Pero el conjunto incluye Faria Lima, Itaim, Villa Olimpia, Berrini, Roque Petroni y Chácara Sto. Antonio, con 1.500.000 m2 (siempre clase A y A+) y un crecimiento previsto de 2011-2014 del 47%. La Marginal Pinheiros es en realidad una especie de autopista o vía rápida (en ocasiones muy lenta), quince o veinte kilómetros de ella, con hasta 7 carriles por sentido, con el río Pinheiros por medio. Resulta evidente que el río tiene un grave problema de polución que origina olores desagradables y según leo abundancia de mosquitos en ciertas épocas. Desde mi ignorancia de turista accidental, los dos lados del río parecen poco permeables en cuanto a movilidad. Cruzar de un edificio en la ribera este a la oeste obliga a menudo a un largo trayecto en una vía congestionada. El transporte público, aparte del volumen de gente en horas punta, excelente para esta zona. El intercambiador de Pinheiros, que enlaza las estaciones de metro y cercanías del mismo nombre, un espectáculo a las ocho de la mañana. Todo ello, a favor y en contra, no impide que la zona tenga las rentas más altas y que ahí se concentre buena parte de la promoción de modernos edificios con una creciente integración de arquitectura y tecnologías sostenibles. Contrastes.

Intercambiador de Pinheiros

En suma, para São Paulo: tasa de desocupación prevista para 2013, 2,8%. Absorción entre 300.000 y 400.000 m2/año. “Pipeline” al 2014, 900.000 m2 aproximadamente. Veremos cómo aguantan los precios, que en Faria Lima e Itaim alcanzan los 75 euros/m2/mes. En Faria Lima entro en una “caseta de venta” de un edificio de oficinas en construcción. Como es común en América Latina, venden oficinas independientes en comunidad, o condominio, entre 44 y 115 m2 privativos. De la lista de precios: 115 m2 privativos, 2.777.700 reales, o sea 1.055.000 euros, o sea 9.178 euros/m2. Scary…

Pero no se puede negar que hay movimiento. Una empresa especializada en certificación Leed nos cuenta que están llevando 70 proyectos en simultáneo. Así que debemos prestar atención a ese mercado, porque Brasil va camino de constituirse en un gigante económico. Más aún.

En el Centro de Conocimiento de World Office Forum pueden ponerse al día con los informes del mercado de oficinas de la ciudad. Por mi parte, además de basarme en mi firme principio de intentar pisar aquello sobre lo que opino, me ha sido útil por su ordenado resumen, la publicación “How to undertand real estate market in Brazil” realizada conjuntamente por The American Chamber of Commerce for Brazil y Colliers International.

World Office Forum dedicará su conferencia de Oporto en febrero 2013 a Brasil y Angola. Y estará en la propia São Paulo en abril 2013.