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IRENA & MASDAR


IRENA, la International Renewable Energy Agency, se constituyó en Bonn el 26 de enero de 2.009. En junio de este mismo año, en la conferencia de los 137 países miembros que tuvo lugar en Sharm el Sheikh (Egipto) se acordó que la sede se IRENA se estableciese en Abu Dhabi, aceptando así la oferta de los Emiratos Árabes Unidos de conceder una sede permanente para la organización sin coste alguno ad eternum, además de una subvención de US $ 136 millones.

Pero a nuestros efectos lo que más interesa es la nueva sede de IRENA en sí. El edificio en que se asentará la organización se encuentra en construcción, según proyecto de AS+GG, estudio fundado en Chicago por Adrian Smith y Gordon Gill hace tres años. Ambos han trabajado previamente en Skidmore, Owings and Merrill –SOM-. Smith con un largo historial de casi 25 años en esa firma y uno de los grandes expertos mundiales en torres superaltas, ha sido responsable desde SOM, entre otros, del proyecto de la Burj Tower de Dubai –hotel más residencial-, que con sus 334.000 m2 y 818 metros de altura es la estructura más alta del mundo.

Burj Dubai, Room at the Top

Burj Dubai, Room at the Top

Aunque todavía no se le puede llamar el “edificio” más alto del mundo, a pesar de sus 162 plantas habitables, porque el record no se registra hasta que el edificio está terminado. Gill por su parte, también desde SOM, fue responsable del diseño de la Pearl River Tower de Guangzhou, de 71 plantas y 212.165 m2, sede a completar en este año de la China National Tobacco Corporation y el primer gran rascacielos “net-zero-energy”. Es decir que es completamente autosuficiente en energía. Según SOM ello se consigue gracias a 4 factores: reducción del consumo, recuperación de calor, absorción del mismo en su caso y generación alternativa (eólica y fotovoltaica).

Pearl River Tower, sede de Chinese Tobacco

Pearl River Tower, sede de Chinese Tobacco

Pues bien, Smith y Gill se marchan de SOM, fundan AS+GG y se concentran en inmuebles y construcciones de alta eficiencia energética como la visión principal de su nuevo estudio. Con la sede de IRENA en Masdar (Abu Dhabi), el edificio no es ya que sea autosuficiente, sino que produce más energía de la que consume. Me imagino que el edificio está promovido bajo un principio de “cost is no object” y pretende ser una muestra del futuro de la conservación al integrarse como parte de la Masdar City, con la que el gobierno de UAE pretender liderar en este campo, al crear una ciudad que califican de “carbon neutral” y “zero waste”.

Aunque es probable que muchos de los principios de sostenibilidad que estos edificios demuestran sean difíciles de incorporar en el futuro inmediato a edificios de explotación comercial en alquiler multi-inquilino, sin duda nos enseñan el camino. La conciencia por la conservación está creciendo a pasos agigantados. Promotores, arquitectos e inversores, así como todas las empresas que de un modo u otro están en el sector de oficinas, van a tener que mantenerse rabiosamente al día, porque aquí el futuro se acerca más deprisa de lo que se aleja el pasado.

Sobre el Irena Masdar Headquarters. Cuenta con una superficie de 89.559 m2 en únicamente 8 alturas. Las claves del diseño son 11 conos para movimiento de aire, a través de los cuales el aire caliente del edificio se eleva hacia su parte alta, donde debe disiparse por la brisa. Ello crea unas superficies inferiores tipo “oasis” que han sido buscadas como homenaje a la tradición local. Unido a ello, todo el edificio incorpora una “sombrilla” que hace que el sol no incida directamente sobre la estructura del mismo y es soporte de una de las mayores plantas fotovoltaicas del mundo. El aire interior, que se enfría o calienta según lo necesario con intercambiadores de calor subterráneos y el aislamiento con una fachada de alta masa hacen el resto. El edificio presume de consumir un 70% menos de agua que un edificio de oficinas convencional clase A y ser el de menor consumo de agua de su clase en el mundo. En este pdf tienen la descripción completa del proyecto: http://www.smithgill.com/assets/files/masdar_portfolio_website2pdf.pdf

Produce más de lo que consume

Produce más de lo que consume

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GERRY HINES


Gerald Hines

Gerald Hines

No se puede escribir sobre oficinas y no dedicar cumplida atención a Gerry Hines. De hecho un espacio como éste no hace justicia a su trayectoria. Haría falta un libro, que no sé que exista pero que debería escribirse si no se ha hecho ya.

Supe de Hines por primera vez allá por 1995 cuando el desarrollo de Diagonal Mar, sobre los terrenos de la antigua fábrica de Macosa en los que previamente se había atascado Kepro. Hines se alió con Jean Louis Solal para el centro comercial y el grupo completó con gran perseverancia lo que es hoy un complejo de referencia en Barcelona.

Para aquella época Gerald Hines, nacido en 1925, llevaba ya casi medio siglo como empresario inmobiliario. Nativo de Indiana, se licencia en ingeniería mecánica y se desplaza a Houston (petróleo = fortuna) en 1948. En 1957 funda su promotora, Hines Interests. En 1967 convence a Shell Oil (sí, petróleo = fortuna) de ser el promotor de su nueva sede en Houston, 1 Shell Plaza, un pequeñín de 109.000 m2 y 50 pisos. A partir de ahí, el gran salto empresarial. En 1973 inicia su expansión fuera de Estados Unidos, siendo su empresa hoy, probablemente, el principal promotor internacional de inmobiliario terciario.

En una única ocasión he podido escucharle en persona, pero por medio de mi relación con sus gerentes en España he ido conociendo lo que creo son las claves de una promotora tremendamente exitosa. Sin excluir por supuesto el valor de un equipo del que debe haber sabido rodearse, en el caso de Hines se hacen patentes algunas reglas clave en la promoción o propiedad de un grupo inmobiliario:

a) Financiación conservadora, yendo siempre a menos de lo posible y aunando la misma a estructuras de inversión estables, propias o en alianzas, de largo plazo.

b) Excelencia en el diseño, buscando siempre arquitectura de primera clase. Es común ver sus proyectos repetidamente asociados a nombres como Skidmore, Owings & Merill, Hellmuth, Obata & Kasabaum, Kohn Pedersen Fox, Pelli, Pei, Gehry o Philip Johnson.

c) El control de costos.

d) Fé en los proyectos mixed-use, entre los actuales, Porta Nuova en Milán o el California Place en Shanghai, y en el gran tamaño si el mercado lo permite, ya sea en logística, comercial u oficinas. Obligado mencionar el centro mixed use Galleria de Dallas, con más de 170.000 m2 de superficie bruta alquilable.

e) Dominio en Texas (Houston en especial) y en Estados Unidos con ubicaciones prime. Hines está presente en prácticamente todos los mercados americanos con edificios de primera calidad.

f) Atención a los grandes mercados de liquidez asegurada (New York, San Francisco, Londres, Paris, Frankfurt). Y a nuevos grandes mercados como Brasil o China.

g) Flexibilidad de roles: promotor, co-promotor, project-manager, asset manager o inversor según sea el caso.

y h) Apuesta decidida por la sostenibilidad y la eficiencia energética muy desde el principio.

En cuanto a sus edificios de oficinas, es imposible hacer una selección reducida. Cuando en su página web, http://www.hines.com, buscas “office building” te salen 316 inmuebles. Si filtras a únicamente los de más de 50.000 m2 te salen todavía 123… (102 en Estados Unidos).

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee


En cualquier caso, cabe mencionar alguno, ya sea como referente de la historia de la compañía o su dinamismo actual, como la Williams Tower (1983, 137.000 m2, 64 plantas),

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

o la Main Tower de Frankfurt (1999, 62.000 m2, 55 plantas),

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

la EDF Tower en La Défense de Paris (2001, 57.000 m2, 40 plantas),

Uptown München, Ingenhoven Architects

Uptown München, Ingenhoven Architects

la torre Uptown München (2005, 72.000 m2, 37 plantas)

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

o el icónico proyecto de la Transbay Tower de San Francisco (previsto 2.013, 144.000 m2, 80 pisos).

Parece claro que el señor Hines ha sabido manejar el manillar de su empresa con tanta pericia al menos como dicen que maneja el de su Harley Davidson…

Sobre Hines España. Presente en España desde 1996, además del proyecto de Diagonal Mar ya citado, Hines ha promovido, entre otros proyectos, el edificio Pórtico en Madrid, de 22.000 m2, diseñado por los arquitectos Skidmore, Owings and Merrill y Rafael de la Hoz. La promoción se realizó conjuntamente con Monthisa para el Grupo Marsans. El edificio fue premio Mipim. Actualmente Hines promueve el complejo Tripark en Las Rozas, con diseño de Allende Arquitectos. La compañía en España está dirigida por Fernando Arenas, Miguel A. Ramos y Jamie Rea y tiene sus oficinas en Torre Espacio en Madrid.