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LA TOUR PHARE


He estado algunas veces en el CNIT -Centre des Nouvelles Industries et Technologies- de la Défense, un centro de congresos multiuso con auditorio, tiendas y un hotel. Nunca me ha impresionado en especial, salvo en que es grande. Hay que reconocer el cierto valor arquitectónico de su fachada acristalada y el alarde de ingeniería que supone su bóveda de hormigón, todavía hoy la de mayor distancia libre sin apoyos del mundo, pero el aspecto interior es el un de gran “hall” de estación en desuso, sin trenes, y yo creo que le pesaban los años: lo inauguró Charles de Gaulle en 1958, cuando La Défense ni siquiera existía. Leo que en 2009 lo han vuelto a remodelar y supongo que habrá mejorado, no lo he visto desde entonces. Es sólo el preludio de una gran sinfonía inmobiliaria.

La Défense, en Francia, es casi un tema de estado. Un estandarte del poderío económico e inmobiliario francés que el “establishment” galo se preocupa de cuidar. Lo que no quita que Epadesa –Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche-, especie de junta de compensación de la Défense, haya pasado varios años peleando con Unibail-Rodamco sobre la licencia y en particular sobre quién pagaba toda la modificación de infraestructuras que su nuevo gran edificio de oficinas, la Tour Phare, que será el más alto de Francia, supone. Cuesta trabajo imaginar cómo han conseguido los arquitectos encajar esta nueva construcción entre vías de tren y autopistas y situarlo entre el Gran Arche –Espace Gran Arche- y el CNIT, ambos por cierto propiedad igualmente de Unibail-Rodamco. A primera vista la compañía consolida su zona, en la que explota espacio comercial y de congresos.

Hay quien dice que el proyecto es de mucho riesgo por la abundancia de oferta futura en la zona, pero yo creo que el señor Guillaume Poitrinal no se equivoca y 900 millones de euros, que es el coste inicial estimado del proyecto, incluido el terreno, no parece excesivo para un edificio de 146.988 m2 netos, que en el mercado de la Defénse debería ser capaz de conseguir rentas de entre 38 y los 45 euros/m2/mes. Si la economía francesa se mueve como debería a cinco años vista.

Unibail-Rodamco realizará un proyecto de Thom Mayne (1944, Pritzker 2005), arquitecto ecléctico propietario del estudio Morphosis, que ha concebido un diseño sin duda atrevido, que integra el CNIT con la nueva torre. De hecho lo conecta por escaleras mecánicas exteriores acristaladas que ascenderán hasta la novena planta del edificio. La torre en sí, de 300 metros de altura, se apoya en tres “patas”, a modo de trípode, dos funcionales, “Trapezium” y “East Building” y una estructural, dejando entre ellas una plaza de paso de unos 700 m2. A nivel de la planta 11 se sitúa el “Grand Hall”, acomodado por la silueta abombada que se aprecia en el diseño, de 78 metros de altura interior y del que parte toda la comunicación vertical del edificio. La fachada es plana y de máxima transparencia para la orientación norte con el fin de conseguir la mayor cantidad de luz natural y curvada y de doble piel para el resto, con una capa de láminas de acero inoxidable que permiten dosificar la exposición solar y reducir el calentamiento interior según la época. La torre se culmina con lo que su arquitecto denomina un “jardín metafórico”, a modo de corona: sus plantas son antenas y turbinas aerogeneradoras.

Valdrá la pena un viaje a París allá por 2016. Si les parece quedamos en el restaurante de la Tour Phare, planta 66.

Y aquí tienen una entrevista interesante a Thom Mayne, hablando del proyecto de la Tour Phare y de… sostenibilidad:

LA CONTRAINTE IMMOBILIÈRE


Lo único bueno que tienen las demoras en los aeropuertos es que cuando uno va en reserva acaba leyendo todo lo que le cae a mano. Me tropiezo en Le Figaro con un corto con el título de aquí arriba sobre el mercado de oficinas de París firmado por Bernard Audibert, del IEIF –Institut de l’Epargne Immobiliére & Fonciére-. Conocí hace años a Guy Marty, que fundó esa organización y sé que hacen análisis interesantes.

En este artículo explican su seguimiento de la evolución del empleo en oficinas en París centro y en su periferia, Hauts-de-Seine, entre 1992 y 2009. París centro ha pasado en esos 17 años de 538.131 empleos a 541.321, o sea que está prácticamente igual (+0,6%). En la periferia, incluyendo La Défense, ha crecido de 189.505 empleos a 398.387, más del doble (+110,2%). Y dan otro dato significativo: mientras el tamaño medio de las empresas en el centro de París se mantiene en 12 empleados, en la periferia ha crecido de 17 a 28.

Concluye Audibert que el inmobiliario de oficinas determina el empleo, que la variable física manda sobre la variable económica. Y que la constricción del espacio incita a la empresas, en sus reagrupaciones de filiales, fusiones, etc., a abandonar París en favor de la periferia, donde el espacio es menos restrictivo. Sigue leyendo

GERRY HINES


Gerald Hines

Gerald Hines

No se puede escribir sobre oficinas y no dedicar cumplida atención a Gerry Hines. De hecho un espacio como éste no hace justicia a su trayectoria. Haría falta un libro, que no sé que exista pero que debería escribirse si no se ha hecho ya.

Supe de Hines por primera vez allá por 1995 cuando el desarrollo de Diagonal Mar, sobre los terrenos de la antigua fábrica de Macosa en los que previamente se había atascado Kepro. Hines se alió con Jean Louis Solal para el centro comercial y el grupo completó con gran perseverancia lo que es hoy un complejo de referencia en Barcelona.

Para aquella época Gerald Hines, nacido en 1925, llevaba ya casi medio siglo como empresario inmobiliario. Nativo de Indiana, se licencia en ingeniería mecánica y se desplaza a Houston (petróleo = fortuna) en 1948. En 1957 funda su promotora, Hines Interests. En 1967 convence a Shell Oil (sí, petróleo = fortuna) de ser el promotor de su nueva sede en Houston, 1 Shell Plaza, un pequeñín de 109.000 m2 y 50 pisos. A partir de ahí, el gran salto empresarial. En 1973 inicia su expansión fuera de Estados Unidos, siendo su empresa hoy, probablemente, el principal promotor internacional de inmobiliario terciario.

En una única ocasión he podido escucharle en persona, pero por medio de mi relación con sus gerentes en España he ido conociendo lo que creo son las claves de una promotora tremendamente exitosa. Sin excluir por supuesto el valor de un equipo del que debe haber sabido rodearse, en el caso de Hines se hacen patentes algunas reglas clave en la promoción o propiedad de un grupo inmobiliario:

a) Financiación conservadora, yendo siempre a menos de lo posible y aunando la misma a estructuras de inversión estables, propias o en alianzas, de largo plazo.

b) Excelencia en el diseño, buscando siempre arquitectura de primera clase. Es común ver sus proyectos repetidamente asociados a nombres como Skidmore, Owings & Merill, Hellmuth, Obata & Kasabaum, Kohn Pedersen Fox, Pelli, Pei, Gehry o Philip Johnson.

c) El control de costos.

d) Fé en los proyectos mixed-use, entre los actuales, Porta Nuova en Milán o el California Place en Shanghai, y en el gran tamaño si el mercado lo permite, ya sea en logística, comercial u oficinas. Obligado mencionar el centro mixed use Galleria de Dallas, con más de 170.000 m2 de superficie bruta alquilable.

e) Dominio en Texas (Houston en especial) y en Estados Unidos con ubicaciones prime. Hines está presente en prácticamente todos los mercados americanos con edificios de primera calidad.

f) Atención a los grandes mercados de liquidez asegurada (New York, San Francisco, Londres, Paris, Frankfurt). Y a nuevos grandes mercados como Brasil o China.

g) Flexibilidad de roles: promotor, co-promotor, project-manager, asset manager o inversor según sea el caso.

y h) Apuesta decidida por la sostenibilidad y la eficiencia energética muy desde el principio.

En cuanto a sus edificios de oficinas, es imposible hacer una selección reducida. Cuando en su página web, http://www.hines.com, buscas “office building” te salen 316 inmuebles. Si filtras a únicamente los de más de 50.000 m2 te salen todavía 123… (102 en Estados Unidos).

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee


En cualquier caso, cabe mencionar alguno, ya sea como referente de la historia de la compañía o su dinamismo actual, como la Williams Tower (1983, 137.000 m2, 64 plantas),

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

o la Main Tower de Frankfurt (1999, 62.000 m2, 55 plantas),

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

la EDF Tower en La Défense de Paris (2001, 57.000 m2, 40 plantas),

Uptown München, Ingenhoven Architects

Uptown München, Ingenhoven Architects

la torre Uptown München (2005, 72.000 m2, 37 plantas)

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

o el icónico proyecto de la Transbay Tower de San Francisco (previsto 2.013, 144.000 m2, 80 pisos).

Parece claro que el señor Hines ha sabido manejar el manillar de su empresa con tanta pericia al menos como dicen que maneja el de su Harley Davidson…

Sobre Hines España. Presente en España desde 1996, además del proyecto de Diagonal Mar ya citado, Hines ha promovido, entre otros proyectos, el edificio Pórtico en Madrid, de 22.000 m2, diseñado por los arquitectos Skidmore, Owings and Merrill y Rafael de la Hoz. La promoción se realizó conjuntamente con Monthisa para el Grupo Marsans. El edificio fue premio Mipim. Actualmente Hines promueve el complejo Tripark en Las Rozas, con diseño de Allende Arquitectos. La compañía en España está dirigida por Fernando Arenas, Miguel A. Ramos y Jamie Rea y tiene sus oficinas en Torre Espacio en Madrid.