Archivo de la categoría: Inversión Inmobiliaria

AZCA, ¿REGRESO AL FUTURO?


Trabajé en AZCA algunos años. En Torre Picasso primero y en el edificio Sollube, después. AZCA en grupoVida de oficinista urbanita, metro apretado, el mismo mendigo a la salida, o Castellana a tope y atención al carril bus, calles negras de entrada al aparcamiento, rutina diaria, comidas de menú, ¿a dónde vamos hoy?, el mismo vendedor de “La Farola”, algún día al Corte Inglés. No miras alrededor. Todo es normal.

Ya no trabajo allí, pero según en qué te ocupes acabas pasando por el sitio, pronto o tarde. Hay demasiadas compañías, está demasiado a mano, es demasiado Madrid de negocios para no acabar pisándolo unas cuantas veces al año. Pero ya no es mi rutina y ahora ya sí miro. Tanto miro que hace tres o cuatro semanas acabé aterrizando en el solar, al pisar mal dos escalones mal pensados en el túnel lateral del Bingo Canoe. Es lo que tiene mirar los techos, aunque sea para reflexionar sobre la cochambre. Afortunadamente mi prehistoria de jugador de hockey me salvó de mayores consecuencias, aunque no así a mi pantalón, pero me hizo fijarme, ahora ya en serio, en cómo está AZCA.

AZCA está, ahí…

azca 1961Este año se cumplen 50 de la aprobación del plan parcial que ordenó su construcción. La mayor manzana de la ciudad -200.000 m2-, centro de negocios, casi medio millón de metros cuadrados de oficinas, algunos de los que han sido edificios emblemáticos de Madrid, comercio abundante, lógico con una concurrencia que dicen es de más de cien mil personas al día. Pero no tiene padre ni madre, ni nadie que le quiera, como diría Machín. Pocos le tienen afecto, no es calle ni es barrio, se va por obligación y el apego es meramente utilitario. Si existe algo como el orgullo urbano, no lo busquen aquí. Un sitio para trabajar, sin más.

Los problemas de AZCA vienen de lejos. Los arquitectos se han cansado de discutir soluciones al urbanismo de la manzana, difícil de partida, con una gradiente ascendente de sureste a noroeste mal resuelta, a base de escalones y rampas y casi todos los edificios alineados con su perímetro. Pocos son los edificios en el interior. Cada edificio busca su calle respectiva y procura ignorar la manzana dándole la espalda. El concurso de 2006 para la mejora de su urbanización se declaró desierto, pese a que había ideas aprovechables. Faltó voluntad, persistencia y coordinación. Todos tiraron la toalla.

Propietarios y usuarios no se han puesto nunca muy, o nada, de acuerdo y el mantenimiento municipal no ha brillado precisamente. Sorprende ver en un espacio que debe ser de los de mayor valor añadido de España, bordillos y jardineras rotos, de plantas ya no hablemos –miren delante de FNAC o El Corte Inglés-, suciedad antigua –observen con un poco de detenimiento la calle Orense-, pasajes oscuros –entren al Gourmet Experience por detrás-, grafittis frente a escaparates de Loewe, pavimentos heterogéneos cuando no destrozados, zonas por las que no te atreves a pasar de noche ni casi de día. La propuesta asociativa como entidad de conservación público-privada, Ayuntamiento con propietarios, que supuso “ConAZCA 2”, dejó de funcionar y está intentando disolverse sin nada que la sustituya. Y para colmo, se ha dejado deteriorar la zona de los llamados “bajos de AZCA”, permitiendo la degradación de bares y discotecas, hoy de más que dudosa reputación, ruidosos y sucios. Un vecino de la calle Orense me definió ese espacio como el “sumidero de Madrid”. Buceen un poco sobre “AZCA” o “Calle Orense” en Internet y verán lo que encuentran. O mejor no.

Así estamos. Y no cabe sino reflexionar dónde deberíamos estar. He trabajado en la City de Londres algunos años y la verdad no se me ocurre pensar que voy a ir y me voy a encontrar por ningún lado este nivel de deterioro, suciedad o inseguridad. La City es el emblema del Londres de negocios. Y del Reino Unido. AZCA lo es de Madrid. Y de España. Y los emblemas, como los escudos, mejor bruñidos.

Así que urge la acción. Y hay muchas oportunidades, y no precisamente sólo defensivas. La respuesta no es –sólo- poner más cámaras de seguridad. Es todo un conjunto que establezca una cooperación fluida entre propietarios de edificios, residentes y usuarios comerciales. Que resuelva definitivamente el mantenimiento –pavimentos, jardineras, pintura- , iluminación y limpieza. Que incorpore nuevas tecnologías de comunicación. Que convierta AZCA en un ejemplo de sostenibilidad y eficiencia energética. Y la parte desmadre nocturno deberá ser puesta en jaque y ordenada, o expulsada. Y en cuanto a la ordenación de la manzana, a seguir pensando. Pero lo esencial es atacar todo lo anterior. Y el Ayuntamiento, aparte de las constricciones que puede suponerle el encaje de este complejo en los presupuestos del distrito de Tetuán, debería asumir que AZCA puede ser tan bandera de Madrid, o más, que las Olimpiadas, sin ir más lejos.

¿Regreso al futuro?

WOF Madrid 2014, Especial AZCA

Grupo ProAZCA en LinkedIn

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BOGOTÁ: YIELD COMPRESSION?


Fred and GingerPartamos de la base de que la inversión institucional en oficinas es buena para la economía de cualquier país. Aporta estabilidad, aumenta la liquidez y ayuda a que las empresas dispongan de edificios modernos y competitivos para su operativa.

Muy a menudo lo que llamamos “inversores institucionales” son de hecho empresas que gestionan recursos de terceras personas, particulares u otras empresas o fondos. Buscan obtener rendimiento de sus inversiones en el sector inmobiliario, utilizando a expertos en el mismo. Son lo que los anglosajones llaman “asset managers”. Especialistas en qué comprar, dónde, cómo y cuándo y, asimismo, qué vender, dónde, cómo y cuándo, para obtener buenas rentas y, cuando vendan en el futuro, conseguir una plusvalía. Seguridad, rentabilidad y liquidez forman el paradigma de la inversión que los gestores buscan continuamente cumplir lo mejor posible.

El inmobiliario, por su parte, obedece a las normas clásicas de cualquier mercado. Cuando los compradores no encuentran lo que buscan a un precio, el mismo sube. Ley de oferta y demanda. En la inversión inmobiliaria, en que el producto que se adquiere se dedica al alquiler, la subida del precio, no cambiando la renta, significa una baja en las rentabilidades. Los inversores, los “asset managers” se van acomodando a niveles de rentabilidad para cada mercado, en función de la seguridad o liquidez que perciben. A mayor seguridad o liquidez, están dispuestos a aceptar una menor rentabilidad. Y si la oferta responde, produciendo más inmuebles, los precios se contienen. Todo está relacionado. Un viejo amigo inglés me citaba el título de una canción que valdría para explicarlo: “it’s all done by mirrors”.

Como ejemplo extremo, el mercado de París, con demanda y desocupación (6,5%) estables, es probablemente el principal faro de atracción para la inversión institucional a nivel mundial. Lo prueba el “prime yield”, la rentabilidad en las zonas principales: 4,25% en el centro, 5,75% en el norte. Si lo comparamos con la rentabilidad del bono a 10 años francés, 1,85%, significa que los inversores “penalizan”, por mayor riesgo percibido, a la inversión inmobiliaria con un 2,40% sobre el bono. Ello es así porque el mercado de oficinas de París se percibe como muy estable, muy seguro y muy líquido.

O sea, que la confianza de los inversores, o de sus gestores, los citados “asset managers”, tiene mucho que ver. Hay psicología en el tema. Si se percibe mayor seguridad o mayor liquidez, se exige menor rentabilidad. Y si las rentabilidades esperadas descienden de forma generalizada, ello conlleva menores rentas y/o, una subida de precio de los inmuebles.

Este último fenómeno se conoce, en término anglosajón, como “yield compression”: los inmuebles suben de precio proporcionalmente más de lo que lo hacen las rentas. A considerar, que el surgimiento puede ser relativamente rápido en el tiempo, no tiene constricción física, y en cambio la entrega de nuevos inmuebles para responder a esa demanda se puede demorar algunos años. Y la marcha general de la economía es el envoltorio de todo ello.

¿Cómo está Colombia en este contexto?: “A stronger fiscal profile, growing domestic capital markets, and favorable long-term prospects for GDP growth have strengthened Colombia’s creditworthiness”. Palabras de Standard & Poor’s al conceder al país el rating BBB hace poco. Por el lado de estabilidad política y crecimiento macroeconómico la cosa pinta razonablemente bien, con algunas aspectos muy bien (crecimiento último trimestre +7,4%), contenidos déficits público (-0,9%) y por cuenta corriente (-3,0%) y a mejorar el desempleo (10,2%). Relativamente optimista para un inversor y el bono a 10 años así lo refleja: 5,06% (México 7,75%, Brasil 9,25%)

¿Y en las oficinas?

El sector de oficinas en América Latina no es tan bien conocido como lo es, por ejemplo, en Europa. Posiblemente porque en América Latina muchas oficinas han sido vendidas a los usuarios y no forman ya parte, en sentido estricto, del mercado. Por ello hay menos transacciones en alquiler, que ayuden a entender cómo se comportan los precios, la oferta o la demanda. El menor número de transacciones hace que menos de las llamadas “consultoras” internacionales se hayan interesado hasta ahora en estar presentes. Y el menor número de consultoras hace que, a su vez, se produzca menos información sobre las transacciones que sí suceden y las tendencias que de ellas se derivan. Y menos información hace que menos inversores internacionales sean capaces de tomar decisiones de adquirir inmuebles en estas latitudes. Porque los inversores necesitan información contrastable. Y menos actividad de inversores es la causa de que tengamos menos información sobre las rentabilidades esperadas –los “yields”-, o las zonas y productos más buscados.

O sea que en el inmobiliario no tenemos un S&P o un Fitch que nos guíe.

Lo que no quita que los mercados de oficinas de Colombia, con baja tasa de desocupación, nuevos inquilinos de calidad llegando al país y, paradójicamente en el caso de Bogotá, limitaciones al crecimiento por el lado de la oferta, empiezan a ser atractivos para los inversores foráneos. Porque si la oferta no crece proporcionalmente a la demanda es posible que veamos, en vivo y en directo, la “yield compression” de que hablamos. Actualmente se habla en Colombia de rentabilidades del entorno del 0,85 bruto mensual, o sea el 10,2% anual, un 5,1% aproximadamente por encima del bono a 10 años colombiano. En positivo, pueden suceder dos cosas: que el bono baje, o que el margen de riesgo adicional del inmobiliario sobre el bono, el “premium”, lo haga, manteniéndose la rentabilidad del bono.

Asumamos que el bono se mantiene en torno al 5%. Si pensamos en que el margen del inmobiliario sobre el bono se reduce del 5,10 % de margen actual al 3,5%/4,0% (confianza y oferta contenida, cada vez menos inversiones seguras en Europa), podríamos llegar a rentabilidades demandadas del entorno del 8,5%. Consecuencia: la revalorización de los inmuebles podía llegar al 15%/20% a igualdad de rentas. No sorprende que los fondos nacionales estén en posición de compra agresiva en todo producto de calidad que se descubre.

¿Y los internacionales? Pues creemos que todavía hay pocos observadores y hay poco flujo de información para apoyar decisiones. ¿Oportunidad?: me atrevo a asegurarlo. Para inversores avezados, que desciendan al terreno y que se apoyen en socios o asesores locales. Y sepan seguir el ritmo.

World Office Forum debate este tipo de cosas. WOF Bogotá 2013 tendrá lugar del 9 al 11 de julio de 2013 en El Cubo de Colsubsidio, Bogotá. Más información en http://wofbogota.com

P.S. Para los curiosos… el edificio del principio es “Fred and Ginger”, en Praga, de Frank Gehry. Un ejemplo de compresión…

LA MARGINAL PINHEIROS DE SÃO PAULO


“Nós não vivemos em províncias, mas num mundo global. Essa ideia de que você cresce num lugar e permanece ali não existe mais. E isso é bom. As pessoas são nômades, trocam de lugar. E é muito saudável trazer o mundo mais para perto, porque, lá fora, ele é muito complicado. É como se as cidades percebessem que elas não estão sós, mas entrelaçadas em uma única grande cidade mundial. Precisamos dessa variedade, desse pluralismo, para nos desenvolver. Se aproveitarmos a energia de São Paulo, faremos dela uma das cidades mais criativas do mundo”. Daniel Libeskind. Arquitecto responsable del “master plan” de la Zona “0” de Nueva York.

Berrini y río Pinheiros

Hace unos días he visitado Brasil por primera vez. São Paulo. También Salvador de Bahía, pero ya escribiré sobre ella en otro momento. Iba a mirar oficinas, pero acaba uno viendo un poco de todo. Imposible absorber São Paulo en una breve semana, pero en cuanto a lo que iba, las oficinas, me voy haciendo idea. En cifras, algo más de 6 millones de metros cuadrados de “stock”, del que el 40% o así, “clase A” o “clase A+”. Difícil estudiar el resto de edificios más antiguos, pero a mis efectos ya me ilustra.

Zonas clave:

La Avenida Paulista, inaugurada en 1970, centro-centro, se les ha quedado pequeña. 100.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 51%. Renta entre 36 y 53 euros/m2/mes.

Alphaville, zona de periferia para grandes parques empresariales a costes de alquiler más bajos. Comunicada por cercanías que funcionan bien, aunque me dicen que en horas punta van hasta los topes. Voy a visitar a un cliente en taxi y me cuesta cerca de cincuenta euros. Vuelvo en tren, bien. 240.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 49%. Renta entre 21 y 34 euros/m2/mes.

Barra Funda, al norte de la ciudad, que no pude visitar así que dejo a gente más informada que yo que opine.

Marginal Pinheiros. Por aquí anduve perdido hasta que me di cuenta de las magnitudes y comunicaciones. Marginal Pinheiros es, de una parte una zona concreta y de otra un conglomerado de subzonas al sur y oeste del centro-centro de la ciudad, que incluye la propia Marginal Pinheiros (340.000 m2 en 2011, crecimiento previsto 2011 a 2014 del 52%). Pero el conjunto incluye Faria Lima, Itaim, Villa Olimpia, Berrini, Roque Petroni y Chácara Sto. Antonio, con 1.500.000 m2 (siempre clase A y A+) y un crecimiento previsto de 2011-2014 del 47%. La Marginal Pinheiros es en realidad una especie de autopista o vía rápida (en ocasiones muy lenta), quince o veinte kilómetros de ella, con hasta 7 carriles por sentido, con el río Pinheiros por medio. Resulta evidente que el río tiene un grave problema de polución que origina olores desagradables y según leo abundancia de mosquitos en ciertas épocas. Desde mi ignorancia de turista accidental, los dos lados del río parecen poco permeables en cuanto a movilidad. Cruzar de un edificio en la ribera este a la oeste obliga a menudo a un largo trayecto en una vía congestionada. El transporte público, aparte del volumen de gente en horas punta, excelente para esta zona. El intercambiador de Pinheiros, que enlaza las estaciones de metro y cercanías del mismo nombre, un espectáculo a las ocho de la mañana. Todo ello, a favor y en contra, no impide que la zona tenga las rentas más altas y que ahí se concentre buena parte de la promoción de modernos edificios con una creciente integración de arquitectura y tecnologías sostenibles. Contrastes.

Intercambiador de Pinheiros

En suma, para São Paulo: tasa de desocupación prevista para 2013, 2,8%. Absorción entre 300.000 y 400.000 m2/año. “Pipeline” al 2014, 900.000 m2 aproximadamente. Veremos cómo aguantan los precios, que en Faria Lima e Itaim alcanzan los 75 euros/m2/mes. En Faria Lima entro en una “caseta de venta” de un edificio de oficinas en construcción. Como es común en América Latina, venden oficinas independientes en comunidad, o condominio, entre 44 y 115 m2 privativos. De la lista de precios: 115 m2 privativos, 2.777.700 reales, o sea 1.055.000 euros, o sea 9.178 euros/m2. Scary…

Pero no se puede negar que hay movimiento. Una empresa especializada en certificación Leed nos cuenta que están llevando 70 proyectos en simultáneo. Así que debemos prestar atención a ese mercado, porque Brasil va camino de constituirse en un gigante económico. Más aún.

En el Centro de Conocimiento de World Office Forum pueden ponerse al día con los informes del mercado de oficinas de la ciudad. Por mi parte, además de basarme en mi firme principio de intentar pisar aquello sobre lo que opino, me ha sido útil por su ordenado resumen, la publicación “How to undertand real estate market in Brazil” realizada conjuntamente por The American Chamber of Commerce for Brazil y Colliers International.

World Office Forum dedicará su conferencia de Oporto en febrero 2013 a Brasil y Angola. Y estará en la propia São Paulo en abril 2013.

ON A CLEAR DAY


Torre Mayor, Ciudad de México

He tenido la suerte de caminar este año por el Paseo de la Reforma de México, por Santa Fe, por la calle 26-avenida El Dorado de Bogotá, por su carrera Séptima, por San Isidro y Miraflores en Lima, por Isidora Goyenechea y por Apoquindo en Santiago de Chile. Claro que me he perdido Teotihuacán, Cartagena de Indias, Cuzco y el Machu Picchu o la Isla de Chiloé. Pero dicen que primero es la obligación y luego la devoción. Aunque ando yo confuso sobre cuál será mi devoción. Desde luego lo que hago se aproxima bastante y me quedan ganas de más. Hacerse una idea clara del mercado de oficinas en Latinoamérica es sin duda un ejercicio fascinante. Sigue leyendo

¿POR QUÉ BOGOTÁ?


Calle 26: Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo -construida en parte- al fondo y Centro Administrativo Nacional -CAN- al frente

Durante tiempo Colombia ha sido, desde el punto de vista europeo, “un país más” en Latinoamérica. De aquellos que cuando ha tenido impacto en los noticieros lo ha sido casi exclusivamente por razones negativas, sin que se prestara mucha atención a la realidad política, económica y social del país, café y literatura aparte. Mientras tanto, Colombia ha seguido trabajando y progresando, generando estabilidad y crecimiento. Sin duda las grandes empresas, con equipos de investigación comercial que trabajan en estrategias globales, ya miraban hacia el país, pero lo que ahora sucede es que también a los empresarios e inversores medianos europeos, españoles incluidos, se les ha encendido una lucecita en el panel de instrumentos: Colombia es un lugar a estar.

Cuando en World Office Forum pensamos en nuestra expansión desde Europa hacia Latinoamérica, consideramos cinco países en una primera fase: México, Colombia, Perú, Chile y Brasil. Creímos percibir la bondad de algunas variables macroeconómicas en cada uno de ellos y su interpretación por los inversores inmobiliarios institucionales internacionales, lo que podríamos llamar fondos “4i”. En el caso de Colombia, y específicamente de Bogotá, nuestras dos visitas exploratorias en los últimos tres meses han confirmado favorablemente nuestra impresión desde la distancia. Sigue leyendo

SANHATTAN


Sanhattan sin Titanium La Portada

A principios de 2010 Chile fue invitado a unirse a la OCDE. Es el primer país de América del Sur en conseguirlo, muestra de lo que veinte años de democracia y política económica seria pueden hacer por un país. Chile, con US $ 13.561 de PIB per cápita es todavía un país relativamente pobre en términos occidentales, pero crece con fuerza (5%+ en 2010 pese al terremoto) y como sociedad tiene el índice HDI (Human Development Index de la ONU) más alto de Latinoamérica, aproximándose al de algunos países europeos. Desempleo: 8,6%. Deuda externa total: 38% del PIB (España el 276%). Frente a una Europa endeudada hasta las cejas, algunos países empiezan a demostrar la fortaleza que supone no haberse gastado lo que no tenían.

No es de extrañar que los inversores institucionales hayan empezado a mirar hacia ese lado. Es el caso de Deka, Sigue leyendo

A CITY STROLL


The Gherkin y St. Andrew Undershaft from Leadenhall St.

Allá por el año 1066 andaban Harald III de Noruega, el normando Guillermo el Conquistador y Harold II de Inglaterra disputándose el poder sobre esta última. Acababa de morir sin descendencia el rey (San) Eduardo el Confesor, y los tres esgrimían argumentos para reclamar el trono, sobre los que naturalmente no se ponían de acuerdo. Y naturalmente lo arreglaron, según costumbre, a base de espada y ballesta, esta última el gran adelanto armamentístico de la época. Harold derrotó a Harald en la batalla de Stamford Bridge y Guillermo a Harold en la de Hastings. Harald y Harold murieron, uno en cada batalla. Así que Guillermo de Normandía fue coronado rey de Inglaterra en la Abadía de Westminster, como Guillermo I, el 25 de diciembre de ese año. En 1147, durante el turbulento reinado de Matilde I, se construye en lo que es hoy la calle St. Mary Axe, en la City de Londres, una pequeña iglesia, estilo románico normando o del primer gótico, que llega a Inglaterra por entonces. No se sabe bien, porque esa iglesia no ha sobrevivido. En su mismo sitio se construye en 1532 la que hoy existe, del llamado “gótico inglés perpendicular”: St. Andrew Undershaft. En el incendio de Londres de 1666 se queman un montón de iglesias. Cincuenta y una le encarga Carlos II a (Sir) Christopher Wren que se ocupe de reconstruir y por eso la City abunda en su lápiz. St. Andrew Undershaft no es una porque fue de las pocas que no ardieron. Casi tres siglos después llega la II Guerra Mundial y los bombarderos alemanes no atinan sobre St. Andrew, que de nuevo se salva intacta. Y cuando en 1992 el IRA pone una bomba frente al Baltic Exchange, en 30 St. Mary Axe, al lado de la iglesia, destruye el edificio de oficinas, pero ella vuelve a sobrevivir con la única pérdida de un vitral. Algunos edificios tienen suerte, o special protection!

Ayer tenía yo una reunión de trabajo en Leadenhall y en contra de lo que me suele suceder, llegué con casi media hora de adelanto. Así que me dí un agradable paseo en la fresca mañana londinense hasta el cruce con St. Mary Axe. Y la verdad es que la vista de contraste entre la iglesia de St. Andrew y el edificio de Swiss Re, justo detrás, invita a pensar en la Historia.

El Baltic Exchange no pudo hacer frente a la extensa renovación del edificio que el daño por la bomba del IRA hubiera requerido. Tras bastante polémica Sigue leyendo

MARKET AND NETWORK


Cuatro Torres Business Area

El Diccionario de la Real Academia Española da para la palabra “mercado”, entre otras, dos acepciones que creo interesante discutir: “4. Conjunto de operaciones comerciales que afectan a un determinado sector de bienes. 5. Plaza o país de especial importancia o significación en un orden comercial cualquiera.”

Cuando hablamos de mercado de oficinas, la acepción habitual es la primera de ellas y muchos de los que tenemos algo que ver en esto consumimos bastante energía explicando lo que ha sucedido en el último trimestre o el último año. Y alguna menos realizado una prognosis de lo que va a suceder en los próximos tres meses o el próximo año, porque del futuro somos capaces de predecir la oferta, pero no la demanda. Sigue leyendo