Archivo de la categoría: Sedes Corporativas

CASTELLANA, PLAN B


barcoRegataEste jueves pasado, ya oscurecido, veía discurrir a mis pies el tráfico de la avenida de La Castellana de Madrid. Lo hacía desde Torre Europa, en una de las esquinas de la plaza de Lima. Imagen de gran ciudad, pero es obligado reflexionar. Antes de empezar la reunión que me había llevado allí, me había fijado, todavía de día, en la curiosa ilusión óptica entre la torre Oeste de Puerta de Europa y la torre de Norman Foster en el “Cuatro Torres Business Area” –CTBA-, que se silueteaban juntas desde el ventanal. Bankia de ida y vuelta sin moverse del sitio. Lo curioso es que por la diferencia de alturas, de construcción y topográfica, Cuatro Torres se percibe más cerca que Puerta de Europa. Pura ilusión, porque el CTBA está casi un kilómetro más lejos. Es el extremo norte del “business district”, el “prime”, de las oficinas de Madrid.

Algo más de seis kilómetros son los que separan la Plaza de Colón del CTBA. En ese tramo se ubican dos zonas de negocios propiamente dichas, AZCA con Nuevos Ministerios y el CTBA, y cuatro agrupaciones menores: la propia Colón, la Plaza de Gregorio Marañón más la zona de Rubén Darío y Glorieta de Emilio Castelar, la Plaza de Cuzco y la Plaza de Castilla. La gran apuesta de Madrid hasta el advenimiento de la crisis era el Plan Chamartín, pero en la situación actual macroeconómica y financiera, no parece fácil que en el futuro inmediato un volumen inmobiliario tan ingente consiga inercia de arranque.

Y mientras tanto, el desarrollo del mercado de oficinas de Madrid se ha ido ralentizando, el vacío aumenta y la contratación y precios serpentean por la parte baja. Es lógico que poco nuevo haya sucedido en cuanto a desarrollo de toda esta zona en los últimos años y de hecho la salida de nuevas oficinas al mercado llegará a tocar cero el próximo año. Ello está produciendo algunos efectos indeseables: el parque de edificios en zona prime envejece, aunque se hagan esfuerzos de actualización, pero es difícil su renovación más completa por la debilidad del mercado, y hay pocas alternativas para la implantación de grandes compañías. A ello se une la centrifugación de grandes empresas a la periferia, razonable en unos casos y no tanto si el centro tuviese mayor fuerza o personalidad.

Como “Plan B” al bloqueo del desarrollo hacia el norte, nos parece que lo razonable sería reforzar el centro de gravedad de la zona prime, que no es otro que AZCA y Nuevos Ministerios. Ahí están las mejores comunicaciones por transporte público del centro de Madrid y hay suficiente masa crítica ya en marcha para justificar añadir nuevo espacio, que se beneficiaría de servicios ya existentes y atraería nuevo negocio al centro sin necesidad de invertir en nuevas infraestructuras. Estamos convencidos de que la inversión, nacional e internacional, contemplaría favorablemente este plan, frente a una expansión alejándose del centro.

Qué se puede hacer:

CENTRO GRAVEDAD1)      Mirar la parcela del Palacio Municipal de Congresos. Cerrado hace meses y una mala nota para la reputación de Madrid como ciudad de negocios: dos palacios de congresos en La Castellana, uno cerrado y otro sin hacer… Ahí hay 17.000 m2 de suelo, más o menos, que seguro que algo público-privado se puede pensar. Y más frente a un nuevo proyecto como la reforma del estadio del Real Madrid.

2)      La Escuela Politécnica del Ejército, en Joaquín Costa. Otros 23.000 m2 magníficos, detrás de Castellana 110, que valdrían para un desarrollo de primer orden. El Ministerio de Defensa anda muy justo de presupuesto; seguro que esta escuela se puede reubicar.

3)      El propio Ministerio de Defensa en Castellana ocupa una manzana de 12.000 m2 en un edificio sin un valor particular. Seguro que el Ministerio de Defensa puede funcionar en un sitio menos céntrico. No entiendo mucho, pero el edificio del Cuartel General del Aire en Moncloa me parecería un sitio estupendo.

4)      Nuevos Ministerios. Cuando miras en Google los cientos de plazas de aparcamiento en superficie, en una manzana que está sentada encima del mayor nudo de transporte público de Madrid, piensas que algo no funciona bien. Nuevos Ministerios es un desperdicio cuyo uso debería ser reconsiderado. No digo ya demolerlo, o sí, pero sí pensar en cómo se aprovecha mejor. Para uso público, privado, o mixto.

5)      Y, mejorar AZCA, imprescindible, sobre lo que ya he escrito hace unos días.

Dicen que cuando se diseña un barco de regatas lo más importante es la quilla. La ubicación del centro de gravedad para navegar con velocidad en cualquier condición, es clave. Pues eso, si queremos que el Madrid de negocios vuelva a tomar velocidad, hace falta una buena quilla.

Y beneficiar al centro de gravedad al final beneficia a todos.

Aquí va una excelente maqueta de la zona en “SketchUp” de Google (ahora Trimble)

CIUDADES EMERGENTES Y MERCADOS DE OFICINAS EN AMÉRICA LATINA


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Rochaverá Corporate Towers, Morumbi, São Paulo

En World Office Forum nos hemos marcado como objetivo conocer, entender, debatir y ayudar a mejorar los edificios de oficinas, los mercados en los que se articulan y la productividad y bienestar de las personas que trabajan en ellos. Y estamos muy ocupados con América Latina, que como españoles nos resulta fascinante y una enorme oportunidad de generar colaboraciones fructíferas. Para saber cómo funcionan sus oficinas, hemos visitado la Ciudad de México, Bogotá, Lima, Santiago de Chile y São Paulo. Destacan la primera y la última citadas, megaciudades entre las grandes metrópolis a nivel global, pero casi todas las otras son igualmente grandes, núcleos urbanos en expansión que urbanistas y gobiernos se esfuerzan en controlar y organizar. Todas ellas crecen de forma acelerada, a menudo más deprisa que su planificación.

¿Qué nos hemos encontrado?

1) Crecimiento económico. Frente a los bajos, o negativos, índices europeos, América Latina crece en esa forma que a los economistas gusta calificar de “robusta”. Las proyecciones del FMI para 2013: 3,5% en México,  4,4% en Colombia y Chile, 5,8% en Perú,  4% en Brasil.

2) Pirámides poblacionales de base ancha, que auguran crecimiento sostenido del consumo interno de la región, si los respectivos gobiernos aciertan a corregir lo que son los grandes retos continentales: la lucha contra la pobreza extrema de numerosos de sus habitantes y en general contra la enorme desigualdad en rentas entre diferentes estratos sociales o regiones de cada país. Una causa subyacente en el rápido crecimiento de las urbes en la zona, en las que las clases más pobres buscan prosperar. La seguridad ciudadana debe mejorar, para propios y extraños.

3) Transporte público deficiente y congestión urbana elevada. Entre las ciudades que hemos conocido, México, São Paulo y Santiago de Chile, cuentan con metro suburbano, adecuado  pero en general muy sobrecargado debido a las carencias del transporte de superficie. São Paulo y Santiago de Chile están relativamente organizadas -lo que no las exime de atascos, de Guiness en el caso de la primera…-. Bogotá, Lima y México, invadidas, aparte de por “carros” privados, por decenas de miles de taxis, “micros”, buses, “busetas”, “colectivos” –según su dimensión-, bicitaxis e incluso las “zorras” del reciclaje. Mucho de ese parque móvil con elevada antigüedad, regulación precaria, rutas de transporte poco descifrables para los no iniciados y niveles de seguridad de difícil confirmación. Pese a ello algunas ciudades, como Ciudad de México, han conseguido embridar la contaminación de su aire gracias a exigentes inspecciones (ITVs).

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

4) Centrándonos en el inmobiliario: fondos de inversión con abundantes recursos locales y vocación nacional, país a país, que en algunos casos empiezan a traspasar fronteras. Los chilenos, sobre todo, invirtiendo en Brasil, Perú, Colombia. Los colombianos mirando a Perú y Chile. Mexicanos y brasileños ocupados con sus propios mercados, con americanos y canadienses bastante aclimatados. Práctica ausencia de los europeos. En oficinas, rentabilidades brutas en otra liga que la europea que llegan al 12% en Colombia o Perú. Precios/m2 muy diversos, desde los € 2.000/2.500 de Bogotá a más de tres veces ese precio en el “prime” de São Paulo.

Hay mucho de esto...

Hay mucho de esto…

5) En oficinas, promotores, “desarrolladores”, avezados, que utilizan arquitectura moderna y abundante promoción de edificios construidos con certificación Leed, que prima en la zona. Poca o nula rehabilitación. Su causa: los numerosos edificios vendidos en régimen de propiedad horizontal, que impiden llegar a acuerdos para realizar cualquier reforma. La práctica, en contra de la opinión de todos los expertos, continúa, en buena parte a causa de la falta de financiación estructurada y tipos de interés elevados para la financiación a largo plazo. Los promotores encuentran más rentable vender que alquilar.

En suma, muchas cosas interesantes, gente que trabaja muchas horas –leemos que Bancolombia acaba de rebajar su jornada laboral de 48 a 43 horas semanales-, ganas de prosperar y esfuerzo en ello, cosas que necesitan mejorar y mucho negocio a la vista para los próximos años. A los españoles se nos acoge con gusto si sabemos acercarnos con humildad y ganas de trabajar juntos.

Por eso World Office Forum, que es empresa española con vocación internacional, va a seguir apostando por América Latina. Y además de regresar a Ciudad de México, Bogotá  y Lima, estaremos también en São Paulo y Santiago de Chile. Ciudad de Panamá y Buenos Aires nos aguardan. Para conseguir mejorar las prácticas de trabajo del sector de oficinas. Para favorecer las relaciones entre los profesionales que lo mueven. Para que haya más negocio para todos.

Próximos eventos:

Brasil & Angola @ Porto, conferencia sobre los mercados de oficinas de Brasil y Angola, tendrá lugar el 7 y 8 de febrero de 2013 en el Porto Palacio Congress Hotel and Spa, Oporto, Portugal.

World Office Forum México tendrá lugar en Torre Mayor, Planta 51, en la Ciudad de México, el 21 de febrero de 2013.

ExpOficinas Bogotá, la primera Expo y Simposio de World Office Forum sobre el mercado de oficinas y todos sus negocios relacionados, tendrá lugar el 10 y 11 de julio de 2013.

Más información en www.worldofficeforum.com

New study on corporate image and energy efficiency


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vía New study on corporate image and energy efficiency.

MADRID MALAISE


Tenía una notita sobre Madrid escrita para otros fines. No me había decidido a colgarla aquí por no “hurgar en la herida” de nuestra crisis. Hoy leo, no obstante, un par de cosas que me inquietan y me obligan:

– Se atasca, parece que definitivamente, el proyecto de un parque tecnológico promovido conjuntamente por Acciona y Telefónica, en Las Tablas. Con 4.000 empleos destruidos cada día en España, se pregunta uno que no podría hacerse para ayudar a dos empresas privadas a entenderse. Y al Ayuntamiento de Madrid a extenderles la alfombra roja, más, para que un proyecto de esta naturaleza saliese adelante. Dicen que Telefónica se va a hacer su centro propio en Alcalá de Henares y que no caben dos instalaciones de esas características en Madrid. Estamos buenos.

– Con el Protocolo de Kioto: de mal en peor. Resulta que somos subcampeones del mundo (y prepárate, Japón, que vamos a por vosotros), en compra de derechos de emisión de CO2, por el nivel al que incumplimos con este protocolo. 770 millones de euros del ala porque los españoles no acabamos de creernos la historia del ahorro energético.

Y me parece que lo de aquí arriba no es cosa de Rajoy. Es cosa de que los españoles “nos pongamos las pilas” si no queremos pasar de la “malaise” a la “enfermedad terminal”.

En fin, aquí va la notita que digo. La había titulado “Apuesta Colectiva por el Sector Empresarial de Madrid – ¿Qué hacemos con el mercado de oficinas?”. Pero queda largo. Lo de la “malaise” lo resume bastante bien:

No descubrimos nada: a los años del crecimiento desmesurado de nuestro sector inmobiliario residencial y el “estallido de la burbuja” ha seguido una crisis excepcional del sector inmobiliario, de especial profundidad en la vivienda y los suelos que ya no tienen uso. Y una consecuente crisis financiera. Y otra consecuente crisis económica.

El sector de oficinas, en el Madrid que nos ocupa, sin estar afectado en la misma medida que la vivienda, languidece a la espera de una mejora de la economía general: rentas decrecientes, “take-up” en acusado descenso, desocupación en estabilidad ascendente, tocados ya los dos millones de metros cuadrados vacíos. Preocupantemente aburrido.

Si tenemos que resumir la “malaise” que nos invade: Sigue leyendo

MÁS QUE DRAGONES


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Torres Petronas, sobre proyecto de César Pelli, 88 plantas

Las Torres Petronas de Kuala Lumpur fueron el edificio más alto del mundo hasta 2003. Son la sede de Petronas, la petrolera de Malasia y uno de los principales anunciantes de la Fórmula 1 y de Moto GP. ¿Y saben por qué el anuncio de Petronas que lleva Valentino Rossi está en la parte trasera de su moto? ¡Pues porque ahí es donde más lo ven todos los demás!

Como no nos andemos con ojo los occidentales, vamos a empezar a ver a algunas de estas ciudades como ven a Rossi el resto de pilotos… salvo, excepcionalmente, Pedrosa, Lorenzo y Stoner.

Pero en la cosa esta de las oficinas habrá que como mínimo intentar pegarnos al rebufo, digo yo. Y para ello habrá que empezar por estudiarnos la zona. Yo sólo he visitado tres de las ciudades de por allí, Singapur, Hong Kong y Bangkok, de turismo y hace ya algunos años, así que creo recomendable encontrar a algún experto que nos lo cuente. Y el otro día, cuando estudiaba lo de las 950 sucursales del BBVA, me topé con el informe que ha preparado RREEF Research (Deutsche Bank) titulado Asia Pacific Property Cycle Monitor, de julio de 2009. Más que interesante para los que como yo sabemos tan poco.

Estudia el mercado de oficinas en veinte ciudades de diez países de Asia Pacific. Diez países que suman casi justo 3.000 millones de habitantes. China e India con poco más de 2.500 millones entre ambas y Corea del Sur, Japón, Filipinas, Taiwan, Tailandia, Malasia, Singapur y Australia con algo menos de 500 millones entre todas. O sea un montón de gente, algo así como el 40% de la población mundial, que cada vez les está dando más por comer y comprar cosas. La mayoría países exportadores a los que la crisis afecta, pero que pese ella en 2009 crecerán conjuntamente a razón del 4,2% (Japón excluido). Empuje de poblaciones jóvenes a los que la globalización e Internet han hecho ver que vivir mejor es posible.

RREEF divide los mercados de oficinas de la zona en dos grandes grupos:

• Mercados emergentes: Beijing –Pekín-, Shanghai y Guangzhou –Cantón- en China. Mumbai –Bombay-, New Delhi, Bangalore y Chennai –Madrás- en la India. Kuala Lumpur, Bangkok, Manila y Taipei.
• Mercados maduros: Tokio, Yokohama, Nagoya y Osaka en Japón. Hong Kong, Seúl, Singapur y en Australia Sidney y Melbourne.

Como se ve, a grandes rasgos, China e India concentran, junto con el Sureste Asiático y Filipinas y Taiwan, el crecimiento a futuro. Japón, Australia, Hong Kong, Singapur y Seúl son los mercados ya consolidados.

Los mercados emergentes son los que más han sufrido en el último año como consecuencia de tres factores concurrentes, de forma parecida a lo que ha sucedido en algunas ciudades europeas: 1) crisis globalizada que se ha trasmitido con rapidez a las economías exportadoras de muchos de estos países, 2) promoción en curso –pipeline- muy elevado de nuevas oficinas clase A en algunas ciudades –Beijing, Shanghai o Guangzhou con dos millones de metros cuadrados cada una arriba o abajo, Delhi –más del 100% del stock existente- y Singapore, entre las más afectadas y 3) impacto del redimensionamiento de algunas firmas globales de banca o servicios profesionales, tal como ha sucedido en Londres. Los mercados consolidados, Japón, Australia, Corea, se han defendido razonablemente mejor. Las desocupaciones varían entre el 2% de Seúl, el 8% máximo histórico de Tokio, el 15% que se espera que alcance Singapur para el 2011 o el 20% de Bangkok. Y las rentas en consonancia han sufrido las mayores caídas en los mercados de mayor desocupación u oferta a destiempo, en India en particular, donde se ven caídas del 50% en Delhi o Mumbai.

Pero más importante que la caída es pensar en la recuperación y la opinión de RREEF es que ésta se debe producir de forma generalizada en 2011, con un par de años fase de estabilización y crecimiento claro en 2013. Algunas ciudades se adelantan, como las australianas o Hong Kong, y algunas se atrasan algo, como las secundarias de Japón.

Y sobre la fortaleza de la misma pues ya se lo imaginan, China e India están con crecimientos del entorno del 8% y por ello Beijing, Shanghai, Hong Kong, Mumbai y los centros financieros de Sidney y Singapur son los que van a ver mayores crecimientos de rentas una vez que pasen el bache.

El que quiera el informe completo: pinche aquí.

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Twin Towers de Guanzhou, sobre proyecto de Wilkinson Eyre, 110 plantas

Éstas son las “superaltas” de Guangzhou, la West Tower ya completa. Habrá que llenarlas…

LAS TORRES DE HÉRCULES


TORRES HERCULES ARIZA

Celosía estructural, sol y sombra

Ifrād al-maqāl fī amr al-ẓilāl o “Tratado Exhaustivo de las Sombras” de Abu al-Rayhan Muhammad bin Ahmad al-Biruni, (The Exhaustive Treatise on Shadows en su traducción por E.S. Kennedy de 1976) es un clásico del año 1.021 en el que su autor, notable filósofo, matemático y astrónomo, define las relaciones trigonométricas entre el sol, el horizonte y las sombras sobre la tierra. Al-Biruni maneja el término gnomon, de discutida semántica entre la ciencia de construir relojes (de sol) y la gnomónica como parte de la arquitectura en relación con las sombras o proyección de objetos sobre un plano.

Al Biruni vivió y trabajó entre otros países en Afganistán, aunque nació en lo que hoy es Uzbekistán. Países de desiertos donde se sabe bien lo importante que es la sombra. Manejar bien la sombra como comparsa de la luz es sin duda una de las manifestaciones de maestría de un arquitecto. Tengo la sospecha, o mejor dicho tengo la seguridad sin que me lo confirme, de que el Sr. Rafael de la Hoz conoce a fondo el tratado de Al-Biruni. Porque el señor de la Hoz es cordobés y los cordobeses también saben de la importancia de la sombra.

Ahora descubro su edificio de oficinas recién inaugurado de Las Torres de Hércules en el Polígono Empresarial y Tecnológico de Las Marismas de Palmones de los Barrios (Cádiz). Se trata de dos torres de planta circular unidas por un “prisma cristalino” a nivel de cada planta que permite ocupar una oficina común con espacio en ambas torres. La planta es de 700 m2 y la superficie construida total debería ser por tanto de algo más de 14.000 m2 -cifras ambas que precisamos nos aclaren mejor-. El edificio con sus 20 plantas alcanza una altura de 126 metros, lo que lo convierte en el más alto de Andalucía. Los últimos 20 metros de cada torre incorporan en su interior paneles fotovoltaicos. Hay un restaurante en última planta y el edificio cuenta con 200 plazas de aparcamiento en superficie.

Lo interesante del proyecto es que de la Hoz ha envuelto la fachada acristalada en una celosía exterior estructural de hormigón armado blanco, que produce un efecto de luz y sombra sobre el interior, reduciendo por tanto notablemente el consumo energético en un territorio de elevada intensidad solar. Y la estética, lámina de agua de la que “surge” la torre y letras en la celosía está conseguida.

La promotora cordobesa Valcruz, presidida por Antonio Luque, le ha echado valor al proyecto y con el 63% que declaran ya vendido del edificio, que hoy en día no está nada mal, ya pueden pisar en firme. Desarrollar un proyecto de oficinas mediano en una ciudad pequeña requiere valor porque si el mercado no responde es muy difícil salir de ese tipo de mercado ilíquido. A pesar de que la promotora carece, que yo vea, de experiencia en el sector de oficinas, han acertado al apostar por un arquitecto al que le sobra la misma además de calidad. Y encima a de la Hoz le salido un proyecto bueno. Enhorabuena a los premiados.

27053Sobre Rafael de la Hoz Arquitectos. Se puede decir que ha vivido su “década prodigiosa”. Rafael de la Hoz Castanys (1955), ha puesto su firma a numerosos edificios de oficinas, algunos magníficos, del paisaje de Madrid en particular. Entre ellos el Parque Empresarial de Neinver en Arroyo de la Vega (2000), Parque Norte en Serrano Galvache (2001), el edificio Pentax en Avenida de Aragón (2003), el edificio Bilma en María Tubau (2003), la sede de Endesa en Ribera del Loira (2003), la sede de las Cámaras de Comercio en Ribera del Loira (2003), el edificio Pórtico, sede de Marsans –vide Gerry Hines en este blog- (2005), la sede de Garrigues en Hermosilla 3 (2005) o la sede de Telefónica -390.000 m2- (2008). Y entre manos tiene, entre otras muchas cosas como Cristalia para Bouygues, la Ciudad de la Justicia en Valdebebas (75.200 m2) y la sede de Repsol en Méndez Álvaro, con 134.000 m2.

IRENA & MASDAR


IRENA, la International Renewable Energy Agency, se constituyó en Bonn el 26 de enero de 2.009. En junio de este mismo año, en la conferencia de los 137 países miembros que tuvo lugar en Sharm el Sheikh (Egipto) se acordó que la sede se IRENA se estableciese en Abu Dhabi, aceptando así la oferta de los Emiratos Árabes Unidos de conceder una sede permanente para la organización sin coste alguno ad eternum, además de una subvención de US $ 136 millones.

Pero a nuestros efectos lo que más interesa es la nueva sede de IRENA en sí. El edificio en que se asentará la organización se encuentra en construcción, según proyecto de AS+GG, estudio fundado en Chicago por Adrian Smith y Gordon Gill hace tres años. Ambos han trabajado previamente en Skidmore, Owings and Merrill –SOM-. Smith con un largo historial de casi 25 años en esa firma y uno de los grandes expertos mundiales en torres superaltas, ha sido responsable desde SOM, entre otros, del proyecto de la Burj Tower de Dubai –hotel más residencial-, que con sus 334.000 m2 y 818 metros de altura es la estructura más alta del mundo.

Burj Dubai, Room at the Top

Burj Dubai, Room at the Top

Aunque todavía no se le puede llamar el “edificio” más alto del mundo, a pesar de sus 162 plantas habitables, porque el record no se registra hasta que el edificio está terminado. Gill por su parte, también desde SOM, fue responsable del diseño de la Pearl River Tower de Guangzhou, de 71 plantas y 212.165 m2, sede a completar en este año de la China National Tobacco Corporation y el primer gran rascacielos “net-zero-energy”. Es decir que es completamente autosuficiente en energía. Según SOM ello se consigue gracias a 4 factores: reducción del consumo, recuperación de calor, absorción del mismo en su caso y generación alternativa (eólica y fotovoltaica).

Pearl River Tower, sede de Chinese Tobacco

Pearl River Tower, sede de Chinese Tobacco

Pues bien, Smith y Gill se marchan de SOM, fundan AS+GG y se concentran en inmuebles y construcciones de alta eficiencia energética como la visión principal de su nuevo estudio. Con la sede de IRENA en Masdar (Abu Dhabi), el edificio no es ya que sea autosuficiente, sino que produce más energía de la que consume. Me imagino que el edificio está promovido bajo un principio de “cost is no object” y pretende ser una muestra del futuro de la conservación al integrarse como parte de la Masdar City, con la que el gobierno de UAE pretender liderar en este campo, al crear una ciudad que califican de “carbon neutral” y “zero waste”.

Aunque es probable que muchos de los principios de sostenibilidad que estos edificios demuestran sean difíciles de incorporar en el futuro inmediato a edificios de explotación comercial en alquiler multi-inquilino, sin duda nos enseñan el camino. La conciencia por la conservación está creciendo a pasos agigantados. Promotores, arquitectos e inversores, así como todas las empresas que de un modo u otro están en el sector de oficinas, van a tener que mantenerse rabiosamente al día, porque aquí el futuro se acerca más deprisa de lo que se aleja el pasado.

Sobre el Irena Masdar Headquarters. Cuenta con una superficie de 89.559 m2 en únicamente 8 alturas. Las claves del diseño son 11 conos para movimiento de aire, a través de los cuales el aire caliente del edificio se eleva hacia su parte alta, donde debe disiparse por la brisa. Ello crea unas superficies inferiores tipo “oasis” que han sido buscadas como homenaje a la tradición local. Unido a ello, todo el edificio incorpora una “sombrilla” que hace que el sol no incida directamente sobre la estructura del mismo y es soporte de una de las mayores plantas fotovoltaicas del mundo. El aire interior, que se enfría o calienta según lo necesario con intercambiadores de calor subterráneos y el aislamiento con una fachada de alta masa hacen el resto. El edificio presume de consumir un 70% menos de agua que un edificio de oficinas convencional clase A y ser el de menor consumo de agua de su clase en el mundo. En este pdf tienen la descripción completa del proyecto: http://www.smithgill.com/assets/files/masdar_portfolio_website2pdf.pdf

Produce más de lo que consume

Produce más de lo que consume

GERRY HINES


Gerald Hines

Gerald Hines

No se puede escribir sobre oficinas y no dedicar cumplida atención a Gerry Hines. De hecho un espacio como éste no hace justicia a su trayectoria. Haría falta un libro, que no sé que exista pero que debería escribirse si no se ha hecho ya.

Supe de Hines por primera vez allá por 1995 cuando el desarrollo de Diagonal Mar, sobre los terrenos de la antigua fábrica de Macosa en los que previamente se había atascado Kepro. Hines se alió con Jean Louis Solal para el centro comercial y el grupo completó con gran perseverancia lo que es hoy un complejo de referencia en Barcelona.

Para aquella época Gerald Hines, nacido en 1925, llevaba ya casi medio siglo como empresario inmobiliario. Nativo de Indiana, se licencia en ingeniería mecánica y se desplaza a Houston (petróleo = fortuna) en 1948. En 1957 funda su promotora, Hines Interests. En 1967 convence a Shell Oil (sí, petróleo = fortuna) de ser el promotor de su nueva sede en Houston, 1 Shell Plaza, un pequeñín de 109.000 m2 y 50 pisos. A partir de ahí, el gran salto empresarial. En 1973 inicia su expansión fuera de Estados Unidos, siendo su empresa hoy, probablemente, el principal promotor internacional de inmobiliario terciario.

En una única ocasión he podido escucharle en persona, pero por medio de mi relación con sus gerentes en España he ido conociendo lo que creo son las claves de una promotora tremendamente exitosa. Sin excluir por supuesto el valor de un equipo del que debe haber sabido rodearse, en el caso de Hines se hacen patentes algunas reglas clave en la promoción o propiedad de un grupo inmobiliario:

a) Financiación conservadora, yendo siempre a menos de lo posible y aunando la misma a estructuras de inversión estables, propias o en alianzas, de largo plazo.

b) Excelencia en el diseño, buscando siempre arquitectura de primera clase. Es común ver sus proyectos repetidamente asociados a nombres como Skidmore, Owings & Merill, Hellmuth, Obata & Kasabaum, Kohn Pedersen Fox, Pelli, Pei, Gehry o Philip Johnson.

c) El control de costos.

d) Fé en los proyectos mixed-use, entre los actuales, Porta Nuova en Milán o el California Place en Shanghai, y en el gran tamaño si el mercado lo permite, ya sea en logística, comercial u oficinas. Obligado mencionar el centro mixed use Galleria de Dallas, con más de 170.000 m2 de superficie bruta alquilable.

e) Dominio en Texas (Houston en especial) y en Estados Unidos con ubicaciones prime. Hines está presente en prácticamente todos los mercados americanos con edificios de primera calidad.

f) Atención a los grandes mercados de liquidez asegurada (New York, San Francisco, Londres, Paris, Frankfurt). Y a nuevos grandes mercados como Brasil o China.

g) Flexibilidad de roles: promotor, co-promotor, project-manager, asset manager o inversor según sea el caso.

y h) Apuesta decidida por la sostenibilidad y la eficiencia energética muy desde el principio.

En cuanto a sus edificios de oficinas, es imposible hacer una selección reducida. Cuando en su página web, http://www.hines.com, buscas “office building” te salen 316 inmuebles. Si filtras a únicamente los de más de 50.000 m2 te salen todavía 123… (102 en Estados Unidos).

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee


En cualquier caso, cabe mencionar alguno, ya sea como referente de la historia de la compañía o su dinamismo actual, como la Williams Tower (1983, 137.000 m2, 64 plantas),

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

o la Main Tower de Frankfurt (1999, 62.000 m2, 55 plantas),

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

la EDF Tower en La Défense de Paris (2001, 57.000 m2, 40 plantas),

Uptown München, Ingenhoven Architects

Uptown München, Ingenhoven Architects

la torre Uptown München (2005, 72.000 m2, 37 plantas)

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

o el icónico proyecto de la Transbay Tower de San Francisco (previsto 2.013, 144.000 m2, 80 pisos).

Parece claro que el señor Hines ha sabido manejar el manillar de su empresa con tanta pericia al menos como dicen que maneja el de su Harley Davidson…

Sobre Hines España. Presente en España desde 1996, además del proyecto de Diagonal Mar ya citado, Hines ha promovido, entre otros proyectos, el edificio Pórtico en Madrid, de 22.000 m2, diseñado por los arquitectos Skidmore, Owings and Merrill y Rafael de la Hoz. La promoción se realizó conjuntamente con Monthisa para el Grupo Marsans. El edificio fue premio Mipim. Actualmente Hines promueve el complejo Tripark en Las Rozas, con diseño de Allende Arquitectos. La compañía en España está dirigida por Fernando Arenas, Miguel A. Ramos y Jamie Rea y tiene sus oficinas en Torre Espacio en Madrid.

BRAZILIAN RHAPSODY


Favelas en Providencia, Río de Janeiro (foto Pedro Lobo)

Favelas en Providencia, Río de Janeiro (foto Pedro Lobo)

“El interior de la chabola que ocupaba la madre de Tristão estaba perforado por brillantes haces de luz que se colaban entre las chapas de zinc del techo y los trozos de madera pintada y cartón prensado que componían las paredes. La brillante luz azul que se filtraba en afiladas astillas apenas penetraba la densa atmósfera, un aire espeso no sólo por el humo del tabaco y el fogón donde se cocinaba, sino también por el polvo del suelo de tierra y de los materiales friables, constantemente renovados por capas de robos y expropiaciones para atenuar las condiciones climáticas: el sol achicharrante, el aporreo de la lluvia, el viento oceánico, las noches sin luna. La chabola estaba bañada por la naturaleza, dado su emplazamiento en una de las vertientes más elevadas y empinadas del Morro do Babilônia, y cuando sus habitantes traspasaban la cortina de trapos podridos colgados que hacían las veces de puerta, un paisaje cruelmente espléndido de mar soleado, con veleros e islas, se abría ante sus ojos parpadeantes” (John Updike, Brasil, 1994).

Brasil, país de contrastes. Con 191 millones de habitantes, el 5º más poblado del mundo. Diecisiete veces el tamaño de España. PIB per capita más o menos un tercio que nosotros. Parece que van a hacer un “0” en medio de la crisis mundial este año, pero para 2010 se prevé de nuevo crecimiento del orden del 3,5%. Población joven y enorme potencial de futuro.

Leo un artículo del profesor Rafael Domingo Oslé (“Horizontes Latinoamericanos”, El Mundo, 22 de septiembre 2009) que nos debe hacer reflexionar: “…hoy, pese al retorno económico que protagonizamos en la década de los 90, seguimos ausentes de la región…”, “…siempre hemos dado por sentado que compartimos intereses y objetivos, pero ello ya no está tan claro. Brasil, por ejemplo, tiene una estrategia geopolítica perfectamente consolidada en la que nuestro país ocupa un lugar francamente secundario”.

Quien sí parece tener clara su estrategia allí es el Banco Santander. Que el Santander Brasil tenga una capitalización mayor que el Deutsche Bank debe llenarnos de satisfacción. Y que el Santander saque a bolsa una parte de su filial brasileña para crecer de forma agresiva, abriendo 600 nuevas sucursales en ese país, debe ser un ejemplo de iniciativa multinacional.

Y además estrena nueva sede, el edificio WTorre JK (también conocido como Electropaulo o WTorre São Paulo), adquirido en 2008 a WTorre Empreendimentos por 1.06 millardos de reales (€ 402 millones hoy aprox., la mayor transacción de un inmueble en Brasil hasta la fecha), y parece que se va a gastar otros € 200 millones en adaptarlo por completo a sus necesidades. El edificio tiene 34 plantas de 2.750 m2 cada una (fuente http://www.emporis.com), haciendo un total de 93.500 m2. Luego si la inversión es efectivamente de 600 millones y la superficie correcta, el metro terminado le sale al Santander a € 6.417.

¿Cuándo se les quedará pequeño?. La Ciudad del Grupo Santander en Boadilla del Monte (Madrid), tiene 400.000 m2 construidos -si bien esta superficie incluye muchos espacios que no son estrictamente oficinas-. La sede de Madrid fue vendida el año 2008 al grupo británico Propinvest por € 1.900 millones.

WTorre JK (©Arquitectonica), Sede Banco Santander São Paulo

WTorre JK (©Arquitectonica), Sede Banco Santander São Paulo

WTorre JK forma parte de un conjunto de uso mixto sobre proyecto de 210.000 m2 sito en la Avenida Juscelino Kubitschek 2.041, al oeste de São Paulo en la zona de Vila Olimpia. El complejo comprende un centro comercial de 60.000 m2 y un edificio que incluye hotel y 204 viviendas.

Trabajo en el muro cortina

Trabajo en el muro cortina

Más sobre WTorre JK. El proyecto original es de Aflalo & Gasperini Arquitetos y se realizó para la compañía Electropaulo, una compañía eléctrica. La construcción estuvo varios años detenida hasta que el 2007 la estructura fue adquirida por WTorre Empreendimentos que encargó la reforma del proyecto al estudio americano Arquitectonica. Como resultado de ese cambio se demolieron varias plantas y se construyeron otras nuevas hasta dejar la altura total en 34 pisos y 136 metros. Cuenta con un helipuerto. El edificio tiene certificación LEED. Góndolas Aesa de Barcelona ha trabajado en la fijación del muro cortina.

Sobre Arquitectonica. Estudio con oficinas en Nueva York, Los Angeles y Miami. Delegaciones en otros varias ciudades del mundo, incluyendo Madrid. Sus principales socios propietarios son Bernardo Fort-Brescia, de nacionalidad peruana afincado en Estados Unidos y Laurinda Spear. Entre sus proyectos europeos significados destacan las sedes en París de Microsoft (propiedad de Generali) y Bouygues Telecom.

CUPÓN CERO INMOBILIARIO


No quería volver a hablar de Londres otra vez tan pronto, pero la verdad es que la operación de Nomura en la City no se puede dejar pasar sin comentario. Aparte de que Watermark Place está al otro lado del río de mi antiguo trabajo, al lado de la estación de Cannon St., y siempre estoy atento a aquellos lugares en los que me he “bajado alguna pinta…”

Watermark Place

Watermark Place

Lo llamativo de la operación es que Nomura ha conseguido firmar un contrato de alquiler, cierto que a 20 años, pero con… 6 años de carencia. Ello representa que Oxford Properties y UBS Global Asset Management, los propietarios del proyecto, van a empezar a percibir alquiler allá por 2.015 y están entregando al inquilino un incentivo de más de £ 100 millones. Con una renta inicial de € 36 m2/mes, la renta real una vez descontado ese incentivo será de poco más de € 25 m2/mes. Y aunque la operación incluye revisiones únicamente al alza, éstas están limitadas a un máximo de € 45 m2/mes. Si comparamos los € 25 que Nomura va a pagar con los € 60 que eran habituales hace dos años y poco en la City de Londres, nos daremos cuenta de la magnitud de la caída. Nomura alojará en los 50.000 m2 del complejo a 4.000 empleados parte procedentes de Lehman Brothers que están en Canary Wharf.

Y es que existe gran recelo entre los propietarios de grandes edificios de que en las revisiones de rentas de próximos años puede haber mucho sufrimiento. Y un corolario va a ser la compresión de la diferencia de rentas entre centro y periferia (City vs. Canary Wharf).

Por más que Oxford Properties, que es el asset manager para OMERS (Ontario Municipal Employees Retirement System o sea el fondo de pensiones de los empleados públicos de Ontario en Canadá) y UBS Global Asset Management hayan hecho unos números muy finos, la única explicación que yo le encuentro es que hayan preferido estabilizar una situación de riesgo aún a costa de minimizar su beneficio y en base a una retribución mínima de sus propios fondos.

Sin olvidar que Nomura perdió dinero en 2007 y repitió en 2008 alcanzando entonces las pérdidas a US $ 7.250 millones por el impacto de la compra de Lehman.

Podríamos decir que se está aplicando un sistema parecido a un cupón cero, pero como decía Martin Landau no deja de ser…: ¡Inquietante…!

Sobre Watermark Place: Proyecto de la firma Fletcher Priest Architects realizado sobre el terreno antes ocupado por la conocida como Mondial House, una central telefónica de British Telecom. Su frente marítimo fue ocupado por un puerto romano y posteriormente se ubicó allí el puerto medieval más importante de Inglaterra. El proyecto es especialmente cuidadoso con los aspectos medioambientales y ha obtenido una calificación de Excelente en la escala BREEAM, o Building Research Establishment Environmental Assessment Method, que se utiliza para medir qué tan ecoeficiente puede considerarse una instalación, ya sea de transporte, estadio, vivienda, hospital, colegio, industria o edificio de oficinas. La construcción ha sido realizada por McAlpine.

Los romanos no se lo imaginaban...

Los romanos no se lo imaginaban...

Sobre la operación: CBRE y Knight Frank representaron a la propiedad y Drivers Jonas a Nomura.