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BOGOTÁ: YIELD COMPRESSION?


Fred and GingerPartamos de la base de que la inversión institucional en oficinas es buena para la economía de cualquier país. Aporta estabilidad, aumenta la liquidez y ayuda a que las empresas dispongan de edificios modernos y competitivos para su operativa.

Muy a menudo lo que llamamos “inversores institucionales” son de hecho empresas que gestionan recursos de terceras personas, particulares u otras empresas o fondos. Buscan obtener rendimiento de sus inversiones en el sector inmobiliario, utilizando a expertos en el mismo. Son lo que los anglosajones llaman “asset managers”. Especialistas en qué comprar, dónde, cómo y cuándo y, asimismo, qué vender, dónde, cómo y cuándo, para obtener buenas rentas y, cuando vendan en el futuro, conseguir una plusvalía. Seguridad, rentabilidad y liquidez forman el paradigma de la inversión que los gestores buscan continuamente cumplir lo mejor posible.

El inmobiliario, por su parte, obedece a las normas clásicas de cualquier mercado. Cuando los compradores no encuentran lo que buscan a un precio, el mismo sube. Ley de oferta y demanda. En la inversión inmobiliaria, en que el producto que se adquiere se dedica al alquiler, la subida del precio, no cambiando la renta, significa una baja en las rentabilidades. Los inversores, los “asset managers” se van acomodando a niveles de rentabilidad para cada mercado, en función de la seguridad o liquidez que perciben. A mayor seguridad o liquidez, están dispuestos a aceptar una menor rentabilidad. Y si la oferta responde, produciendo más inmuebles, los precios se contienen. Todo está relacionado. Un viejo amigo inglés me citaba el título de una canción que valdría para explicarlo: “it’s all done by mirrors”.

Como ejemplo extremo, el mercado de París, con demanda y desocupación (6,5%) estables, es probablemente el principal faro de atracción para la inversión institucional a nivel mundial. Lo prueba el “prime yield”, la rentabilidad en las zonas principales: 4,25% en el centro, 5,75% en el norte. Si lo comparamos con la rentabilidad del bono a 10 años francés, 1,85%, significa que los inversores “penalizan”, por mayor riesgo percibido, a la inversión inmobiliaria con un 2,40% sobre el bono. Ello es así porque el mercado de oficinas de París se percibe como muy estable, muy seguro y muy líquido.

O sea, que la confianza de los inversores, o de sus gestores, los citados “asset managers”, tiene mucho que ver. Hay psicología en el tema. Si se percibe mayor seguridad o mayor liquidez, se exige menor rentabilidad. Y si las rentabilidades esperadas descienden de forma generalizada, ello conlleva menores rentas y/o, una subida de precio de los inmuebles.

Este último fenómeno se conoce, en término anglosajón, como “yield compression”: los inmuebles suben de precio proporcionalmente más de lo que lo hacen las rentas. A considerar, que el surgimiento puede ser relativamente rápido en el tiempo, no tiene constricción física, y en cambio la entrega de nuevos inmuebles para responder a esa demanda se puede demorar algunos años. Y la marcha general de la economía es el envoltorio de todo ello.

¿Cómo está Colombia en este contexto?: “A stronger fiscal profile, growing domestic capital markets, and favorable long-term prospects for GDP growth have strengthened Colombia’s creditworthiness”. Palabras de Standard & Poor’s al conceder al país el rating BBB hace poco. Por el lado de estabilidad política y crecimiento macroeconómico la cosa pinta razonablemente bien, con algunas aspectos muy bien (crecimiento último trimestre +7,4%), contenidos déficits público (-0,9%) y por cuenta corriente (-3,0%) y a mejorar el desempleo (10,2%). Relativamente optimista para un inversor y el bono a 10 años así lo refleja: 5,06% (México 7,75%, Brasil 9,25%)

¿Y en las oficinas?

El sector de oficinas en América Latina no es tan bien conocido como lo es, por ejemplo, en Europa. Posiblemente porque en América Latina muchas oficinas han sido vendidas a los usuarios y no forman ya parte, en sentido estricto, del mercado. Por ello hay menos transacciones en alquiler, que ayuden a entender cómo se comportan los precios, la oferta o la demanda. El menor número de transacciones hace que menos de las llamadas “consultoras” internacionales se hayan interesado hasta ahora en estar presentes. Y el menor número de consultoras hace que, a su vez, se produzca menos información sobre las transacciones que sí suceden y las tendencias que de ellas se derivan. Y menos información hace que menos inversores internacionales sean capaces de tomar decisiones de adquirir inmuebles en estas latitudes. Porque los inversores necesitan información contrastable. Y menos actividad de inversores es la causa de que tengamos menos información sobre las rentabilidades esperadas –los “yields”-, o las zonas y productos más buscados.

O sea que en el inmobiliario no tenemos un S&P o un Fitch que nos guíe.

Lo que no quita que los mercados de oficinas de Colombia, con baja tasa de desocupación, nuevos inquilinos de calidad llegando al país y, paradójicamente en el caso de Bogotá, limitaciones al crecimiento por el lado de la oferta, empiezan a ser atractivos para los inversores foráneos. Porque si la oferta no crece proporcionalmente a la demanda es posible que veamos, en vivo y en directo, la “yield compression” de que hablamos. Actualmente se habla en Colombia de rentabilidades del entorno del 0,85 bruto mensual, o sea el 10,2% anual, un 5,1% aproximadamente por encima del bono a 10 años colombiano. En positivo, pueden suceder dos cosas: que el bono baje, o que el margen de riesgo adicional del inmobiliario sobre el bono, el “premium”, lo haga, manteniéndose la rentabilidad del bono.

Asumamos que el bono se mantiene en torno al 5%. Si pensamos en que el margen del inmobiliario sobre el bono se reduce del 5,10 % de margen actual al 3,5%/4,0% (confianza y oferta contenida, cada vez menos inversiones seguras en Europa), podríamos llegar a rentabilidades demandadas del entorno del 8,5%. Consecuencia: la revalorización de los inmuebles podía llegar al 15%/20% a igualdad de rentas. No sorprende que los fondos nacionales estén en posición de compra agresiva en todo producto de calidad que se descubre.

¿Y los internacionales? Pues creemos que todavía hay pocos observadores y hay poco flujo de información para apoyar decisiones. ¿Oportunidad?: me atrevo a asegurarlo. Para inversores avezados, que desciendan al terreno y que se apoyen en socios o asesores locales. Y sepan seguir el ritmo.

World Office Forum debate este tipo de cosas. WOF Bogotá 2013 tendrá lugar del 9 al 11 de julio de 2013 en El Cubo de Colsubsidio, Bogotá. Más información en http://wofbogota.com

P.S. Para los curiosos… el edificio del principio es “Fred and Ginger”, en Praga, de Frank Gehry. Un ejemplo de compresión…

CIUDADES EMERGENTES Y MERCADOS DE OFICINAS EN AMÉRICA LATINA


Imagen

Rochaverá Corporate Towers, Morumbi, São Paulo

En World Office Forum nos hemos marcado como objetivo conocer, entender, debatir y ayudar a mejorar los edificios de oficinas, los mercados en los que se articulan y la productividad y bienestar de las personas que trabajan en ellos. Y estamos muy ocupados con América Latina, que como españoles nos resulta fascinante y una enorme oportunidad de generar colaboraciones fructíferas. Para saber cómo funcionan sus oficinas, hemos visitado la Ciudad de México, Bogotá, Lima, Santiago de Chile y São Paulo. Destacan la primera y la última citadas, megaciudades entre las grandes metrópolis a nivel global, pero casi todas las otras son igualmente grandes, núcleos urbanos en expansión que urbanistas y gobiernos se esfuerzan en controlar y organizar. Todas ellas crecen de forma acelerada, a menudo más deprisa que su planificación.

¿Qué nos hemos encontrado?

1) Crecimiento económico. Frente a los bajos, o negativos, índices europeos, América Latina crece en esa forma que a los economistas gusta calificar de “robusta”. Las proyecciones del FMI para 2013: 3,5% en México,  4,4% en Colombia y Chile, 5,8% en Perú,  4% en Brasil.

2) Pirámides poblacionales de base ancha, que auguran crecimiento sostenido del consumo interno de la región, si los respectivos gobiernos aciertan a corregir lo que son los grandes retos continentales: la lucha contra la pobreza extrema de numerosos de sus habitantes y en general contra la enorme desigualdad en rentas entre diferentes estratos sociales o regiones de cada país. Una causa subyacente en el rápido crecimiento de las urbes en la zona, en las que las clases más pobres buscan prosperar. La seguridad ciudadana debe mejorar, para propios y extraños.

3) Transporte público deficiente y congestión urbana elevada. Entre las ciudades que hemos conocido, México, São Paulo y Santiago de Chile, cuentan con metro suburbano, adecuado  pero en general muy sobrecargado debido a las carencias del transporte de superficie. São Paulo y Santiago de Chile están relativamente organizadas -lo que no las exime de atascos, de Guiness en el caso de la primera…-. Bogotá, Lima y México, invadidas, aparte de por “carros” privados, por decenas de miles de taxis, “micros”, buses, “busetas”, “colectivos” –según su dimensión-, bicitaxis e incluso las “zorras” del reciclaje. Mucho de ese parque móvil con elevada antigüedad, regulación precaria, rutas de transporte poco descifrables para los no iniciados y niveles de seguridad de difícil confirmación. Pese a ello algunas ciudades, como Ciudad de México, han conseguido embridar la contaminación de su aire gracias a exigentes inspecciones (ITVs).

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

HSBC HQ, promovido por Cúbica, Grupo Brescia, proyecto de Arquitectónica

4) Centrándonos en el inmobiliario: fondos de inversión con abundantes recursos locales y vocación nacional, país a país, que en algunos casos empiezan a traspasar fronteras. Los chilenos, sobre todo, invirtiendo en Brasil, Perú, Colombia. Los colombianos mirando a Perú y Chile. Mexicanos y brasileños ocupados con sus propios mercados, con americanos y canadienses bastante aclimatados. Práctica ausencia de los europeos. En oficinas, rentabilidades brutas en otra liga que la europea que llegan al 12% en Colombia o Perú. Precios/m2 muy diversos, desde los € 2.000/2.500 de Bogotá a más de tres veces ese precio en el “prime” de São Paulo.

Hay mucho de esto...

Hay mucho de esto…

5) En oficinas, promotores, “desarrolladores”, avezados, que utilizan arquitectura moderna y abundante promoción de edificios construidos con certificación Leed, que prima en la zona. Poca o nula rehabilitación. Su causa: los numerosos edificios vendidos en régimen de propiedad horizontal, que impiden llegar a acuerdos para realizar cualquier reforma. La práctica, en contra de la opinión de todos los expertos, continúa, en buena parte a causa de la falta de financiación estructurada y tipos de interés elevados para la financiación a largo plazo. Los promotores encuentran más rentable vender que alquilar.

En suma, muchas cosas interesantes, gente que trabaja muchas horas –leemos que Bancolombia acaba de rebajar su jornada laboral de 48 a 43 horas semanales-, ganas de prosperar y esfuerzo en ello, cosas que necesitan mejorar y mucho negocio a la vista para los próximos años. A los españoles se nos acoge con gusto si sabemos acercarnos con humildad y ganas de trabajar juntos.

Por eso World Office Forum, que es empresa española con vocación internacional, va a seguir apostando por América Latina. Y además de regresar a Ciudad de México, Bogotá  y Lima, estaremos también en São Paulo y Santiago de Chile. Ciudad de Panamá y Buenos Aires nos aguardan. Para conseguir mejorar las prácticas de trabajo del sector de oficinas. Para favorecer las relaciones entre los profesionales que lo mueven. Para que haya más negocio para todos.

Próximos eventos:

Brasil & Angola @ Porto, conferencia sobre los mercados de oficinas de Brasil y Angola, tendrá lugar el 7 y 8 de febrero de 2013 en el Porto Palacio Congress Hotel and Spa, Oporto, Portugal.

World Office Forum México tendrá lugar en Torre Mayor, Planta 51, en la Ciudad de México, el 21 de febrero de 2013.

ExpOficinas Bogotá, la primera Expo y Simposio de World Office Forum sobre el mercado de oficinas y todos sus negocios relacionados, tendrá lugar el 10 y 11 de julio de 2013.

Más información en www.worldofficeforum.com

LA MARGINAL PINHEIROS DE SÃO PAULO


“Nós não vivemos em províncias, mas num mundo global. Essa ideia de que você cresce num lugar e permanece ali não existe mais. E isso é bom. As pessoas são nômades, trocam de lugar. E é muito saudável trazer o mundo mais para perto, porque, lá fora, ele é muito complicado. É como se as cidades percebessem que elas não estão sós, mas entrelaçadas em uma única grande cidade mundial. Precisamos dessa variedade, desse pluralismo, para nos desenvolver. Se aproveitarmos a energia de São Paulo, faremos dela uma das cidades mais criativas do mundo”. Daniel Libeskind. Arquitecto responsable del “master plan” de la Zona “0” de Nueva York.

Berrini y río Pinheiros

Hace unos días he visitado Brasil por primera vez. São Paulo. También Salvador de Bahía, pero ya escribiré sobre ella en otro momento. Iba a mirar oficinas, pero acaba uno viendo un poco de todo. Imposible absorber São Paulo en una breve semana, pero en cuanto a lo que iba, las oficinas, me voy haciendo idea. En cifras, algo más de 6 millones de metros cuadrados de “stock”, del que el 40% o así, “clase A” o “clase A+”. Difícil estudiar el resto de edificios más antiguos, pero a mis efectos ya me ilustra.

Zonas clave:

La Avenida Paulista, inaugurada en 1970, centro-centro, se les ha quedado pequeña. 100.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 51%. Renta entre 36 y 53 euros/m2/mes.

Alphaville, zona de periferia para grandes parques empresariales a costes de alquiler más bajos. Comunicada por cercanías que funcionan bien, aunque me dicen que en horas punta van hasta los topes. Voy a visitar a un cliente en taxi y me cuesta cerca de cincuenta euros. Vuelvo en tren, bien. 240.000 m2 de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 49%. Renta entre 21 y 34 euros/m2/mes.

Barra Funda, al norte de la ciudad, que no pude visitar así que dejo a gente más informada que yo que opine.

Marginal Pinheiros. Por aquí anduve perdido hasta que me di cuenta de las magnitudes y comunicaciones. Marginal Pinheiros es, de una parte una zona concreta y de otra un conglomerado de subzonas al sur y oeste del centro-centro de la ciudad, que incluye la propia Marginal Pinheiros (340.000 m2 en 2011, crecimiento previsto 2011 a 2014 del 52%). Pero el conjunto incluye Faria Lima, Itaim, Villa Olimpia, Berrini, Roque Petroni y Chácara Sto. Antonio, con 1.500.000 m2 (siempre clase A y A+) y un crecimiento previsto de 2011-2014 del 47%. La Marginal Pinheiros es en realidad una especie de autopista o vía rápida (en ocasiones muy lenta), quince o veinte kilómetros de ella, con hasta 7 carriles por sentido, con el río Pinheiros por medio. Resulta evidente que el río tiene un grave problema de polución que origina olores desagradables y según leo abundancia de mosquitos en ciertas épocas. Desde mi ignorancia de turista accidental, los dos lados del río parecen poco permeables en cuanto a movilidad. Cruzar de un edificio en la ribera este a la oeste obliga a menudo a un largo trayecto en una vía congestionada. El transporte público, aparte del volumen de gente en horas punta, excelente para esta zona. El intercambiador de Pinheiros, que enlaza las estaciones de metro y cercanías del mismo nombre, un espectáculo a las ocho de la mañana. Todo ello, a favor y en contra, no impide que la zona tenga las rentas más altas y que ahí se concentre buena parte de la promoción de modernos edificios con una creciente integración de arquitectura y tecnologías sostenibles. Contrastes.

Intercambiador de Pinheiros

En suma, para São Paulo: tasa de desocupación prevista para 2013, 2,8%. Absorción entre 300.000 y 400.000 m2/año. “Pipeline” al 2014, 900.000 m2 aproximadamente. Veremos cómo aguantan los precios, que en Faria Lima e Itaim alcanzan los 75 euros/m2/mes. En Faria Lima entro en una “caseta de venta” de un edificio de oficinas en construcción. Como es común en América Latina, venden oficinas independientes en comunidad, o condominio, entre 44 y 115 m2 privativos. De la lista de precios: 115 m2 privativos, 2.777.700 reales, o sea 1.055.000 euros, o sea 9.178 euros/m2. Scary…

Pero no se puede negar que hay movimiento. Una empresa especializada en certificación Leed nos cuenta que están llevando 70 proyectos en simultáneo. Así que debemos prestar atención a ese mercado, porque Brasil va camino de constituirse en un gigante económico. Más aún.

En el Centro de Conocimiento de World Office Forum pueden ponerse al día con los informes del mercado de oficinas de la ciudad. Por mi parte, además de basarme en mi firme principio de intentar pisar aquello sobre lo que opino, me ha sido útil por su ordenado resumen, la publicación “How to undertand real estate market in Brazil” realizada conjuntamente por The American Chamber of Commerce for Brazil y Colliers International.

World Office Forum dedicará su conferencia de Oporto en febrero 2013 a Brasil y Angola. Y estará en la propia São Paulo en abril 2013.

ON A CLEAR DAY


Torre Mayor, Ciudad de México

He tenido la suerte de caminar este año por el Paseo de la Reforma de México, por Santa Fe, por la calle 26-avenida El Dorado de Bogotá, por su carrera Séptima, por San Isidro y Miraflores en Lima, por Isidora Goyenechea y por Apoquindo en Santiago de Chile. Claro que me he perdido Teotihuacán, Cartagena de Indias, Cuzco y el Machu Picchu o la Isla de Chiloé. Pero dicen que primero es la obligación y luego la devoción. Aunque ando yo confuso sobre cuál será mi devoción. Desde luego lo que hago se aproxima bastante y me quedan ganas de más. Hacerse una idea clara del mercado de oficinas en Latinoamérica es sin duda un ejercicio fascinante. Sigue leyendo

¿POR QUÉ BOGOTÁ?


Calle 26: Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo -construida en parte- al fondo y Centro Administrativo Nacional -CAN- al frente

Durante tiempo Colombia ha sido, desde el punto de vista europeo, “un país más” en Latinoamérica. De aquellos que cuando ha tenido impacto en los noticieros lo ha sido casi exclusivamente por razones negativas, sin que se prestara mucha atención a la realidad política, económica y social del país, café y literatura aparte. Mientras tanto, Colombia ha seguido trabajando y progresando, generando estabilidad y crecimiento. Sin duda las grandes empresas, con equipos de investigación comercial que trabajan en estrategias globales, ya miraban hacia el país, pero lo que ahora sucede es que también a los empresarios e inversores medianos europeos, españoles incluidos, se les ha encendido una lucecita en el panel de instrumentos: Colombia es un lugar a estar.

Cuando en World Office Forum pensamos en nuestra expansión desde Europa hacia Latinoamérica, consideramos cinco países en una primera fase: México, Colombia, Perú, Chile y Brasil. Creímos percibir la bondad de algunas variables macroeconómicas en cada uno de ellos y su interpretación por los inversores inmobiliarios institucionales internacionales, lo que podríamos llamar fondos “4i”. En el caso de Colombia, y específicamente de Bogotá, nuestras dos visitas exploratorias en los últimos tres meses han confirmado favorablemente nuestra impresión desde la distancia. Sigue leyendo

CIUDADES EMERGENTES Y SOSTENIBLES


It happens everywhere...

El Banco Interamericano de Desarrollo ha creado un nuevo programa con este nombre, para ayudar en el crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades medias de Latinoamérica. Su nueva plataforma refleja una intención indiscutiblemente positiva: mejorar las oficinas públicas en Paraguay o revitalizar el centro histórico de Veracruz, son sin duda proyectos bienvenidos. Muchos de ellos, funcionando al unísono y aprovechando la experiencia conjunta para depurar los procesos, deberían aportar nuevas ideas para planificar sobre la creciente urbanización del continente. Por lo que sé, los proyectos puestos en marcha son una selección que permitirá diseñar una estrategia más amplia para las aproximadamente 150 ciudades de entre trescientos mil y dos millones de habitantes en Latinoamérica.

Vivimos precisamente en el año en que el equilibrio rural-urbano se ha inclinado, de forma ya definitiva, por una humanidad más urbana que rural. Parece por ello adecuada esta aproximación “desde abajo”, que permita investigar y ayudar en el proceso de conversión de muchas ciudades pequeño-medianas en mediano-grandes o grandes. No todas crecerán por igual, y algunas seguirán siendo manejables desde el punto de vista infraestructural, pero es probable que otras, de entre esas 150 ciudades, se llegue a convertir en una mega-ciudad, con las dificultades que ello supone. Yo creo que es precisamente la gestión de las mega-ciudades, las actuales y las del futuro, lo que representa el gran reto para los responsables públicos, los urbanistas, los gestores de infraestructuras y el sector inmobiliario. Sigue leyendo

INTROSPECCIÓN… ARQUITECTURA, ENTORNO Y SUSTENTABILIDAD


FIRMA INVITADA: Mauricio, Arturo y Jorge Arditti. Arditti+RDT/Arquitectos, México.

Jorge, Mauricio y Arturo Arditti

Históricamente, entendemos que la arquitectura contiene una energía inherente intrínseca que tiene la capacidad de inducir eventos y un profundo impacto en respuestas sociales, lo cual la distingue de otras expresiones creativas. En el presente, su papel dentro de la sustentabilidad y el balance adecuado del comportamiento natural del planeta, la someten a un reto sin antecedentes.

En Arditti+RDT/Arquitectos creemos firmemente que el entendimiento del término “Arquitectura” se basa en la capacidad de integración de una serie de componentes que en conjunto validan su autenticidad. Cada proyecto es afrontado como una situación particular que requiere cohesión y balance; la arquitectura comienza repentinamente con una idea formal y funcional que es inteligentemente manipulada hacia la creación de un resultado espacial construido que responde a sus habitantes, improvisando su calidad de vida y su relación con el medio ambiente. La arquitectura equilibra valores estéticos con una sensibilidad cultural ecológica y contextual, siendo responsable de proponer nuevas formas de expresión que visualizan el futuro respetando el pasado y el medio ambiente.

Actualmente es una obligación el considerar e integrar soluciones ecológicas y sustentables a valores arquitectónicos tradicionales como proporción, composición, color, textura, macizos y vanos, luz y sombra, contexto y escala humana en relación a los edificios.

Elementos estructurales deben de responder a realidades económicas en esta época de mayor conciencia financiera.

Nuestro proceso comienza con una idea; un concepto teórico originario el cual es redefinido, cuestionado y probado en el transcurso evolutivo de cada proyecto. Es en este transcurso en donde yace el ingenio necesario para conducir a cada concepto a una realidad manifiesta.

Continuas transformaciones y revisiones se aplican a ideas generatrices, enfocando nuestro trabajo hacia nuevas direcciones que retan soluciones conocidas probadas.

La inevitable continuidad en la cual los proyectos heredan remanentes de sus antecesores, provee un marco inicial de trabajo para esta flexibilidad de imaginación durante el proceso creativo.

Para comprender porque la continuidad y el balance juegan un papel tan relevante en nuestro trabajo y porque una experimentación evolutiva es clave de nuestro proceso, uno debe entender la particularidad de nuestro entorno de trabajo: la Ciudad de México. Sigue leyendo

SANHATTAN


Sanhattan sin Titanium La Portada

A principios de 2010 Chile fue invitado a unirse a la OCDE. Es el primer país de América del Sur en conseguirlo, muestra de lo que veinte años de democracia y política económica seria pueden hacer por un país. Chile, con US $ 13.561 de PIB per cápita es todavía un país relativamente pobre en términos occidentales, pero crece con fuerza (5%+ en 2010 pese al terremoto) y como sociedad tiene el índice HDI (Human Development Index de la ONU) más alto de Latinoamérica, aproximándose al de algunos países europeos. Desempleo: 8,6%. Deuda externa total: 38% del PIB (España el 276%). Frente a una Europa endeudada hasta las cejas, algunos países empiezan a demostrar la fortaleza que supone no haberse gastado lo que no tenían.

No es de extrañar que los inversores institucionales hayan empezado a mirar hacia ese lado. Es el caso de Deka, Sigue leyendo

GERRY HINES


Gerald Hines

Gerald Hines

No se puede escribir sobre oficinas y no dedicar cumplida atención a Gerry Hines. De hecho un espacio como éste no hace justicia a su trayectoria. Haría falta un libro, que no sé que exista pero que debería escribirse si no se ha hecho ya.

Supe de Hines por primera vez allá por 1995 cuando el desarrollo de Diagonal Mar, sobre los terrenos de la antigua fábrica de Macosa en los que previamente se había atascado Kepro. Hines se alió con Jean Louis Solal para el centro comercial y el grupo completó con gran perseverancia lo que es hoy un complejo de referencia en Barcelona.

Para aquella época Gerald Hines, nacido en 1925, llevaba ya casi medio siglo como empresario inmobiliario. Nativo de Indiana, se licencia en ingeniería mecánica y se desplaza a Houston (petróleo = fortuna) en 1948. En 1957 funda su promotora, Hines Interests. En 1967 convence a Shell Oil (sí, petróleo = fortuna) de ser el promotor de su nueva sede en Houston, 1 Shell Plaza, un pequeñín de 109.000 m2 y 50 pisos. A partir de ahí, el gran salto empresarial. En 1973 inicia su expansión fuera de Estados Unidos, siendo su empresa hoy, probablemente, el principal promotor internacional de inmobiliario terciario.

En una única ocasión he podido escucharle en persona, pero por medio de mi relación con sus gerentes en España he ido conociendo lo que creo son las claves de una promotora tremendamente exitosa. Sin excluir por supuesto el valor de un equipo del que debe haber sabido rodearse, en el caso de Hines se hacen patentes algunas reglas clave en la promoción o propiedad de un grupo inmobiliario:

a) Financiación conservadora, yendo siempre a menos de lo posible y aunando la misma a estructuras de inversión estables, propias o en alianzas, de largo plazo.

b) Excelencia en el diseño, buscando siempre arquitectura de primera clase. Es común ver sus proyectos repetidamente asociados a nombres como Skidmore, Owings & Merill, Hellmuth, Obata & Kasabaum, Kohn Pedersen Fox, Pelli, Pei, Gehry o Philip Johnson.

c) El control de costos.

d) Fé en los proyectos mixed-use, entre los actuales, Porta Nuova en Milán o el California Place en Shanghai, y en el gran tamaño si el mercado lo permite, ya sea en logística, comercial u oficinas. Obligado mencionar el centro mixed use Galleria de Dallas, con más de 170.000 m2 de superficie bruta alquilable.

e) Dominio en Texas (Houston en especial) y en Estados Unidos con ubicaciones prime. Hines está presente en prácticamente todos los mercados americanos con edificios de primera calidad.

f) Atención a los grandes mercados de liquidez asegurada (New York, San Francisco, Londres, Paris, Frankfurt). Y a nuevos grandes mercados como Brasil o China.

g) Flexibilidad de roles: promotor, co-promotor, project-manager, asset manager o inversor según sea el caso.

y h) Apuesta decidida por la sostenibilidad y la eficiencia energética muy desde el principio.

En cuanto a sus edificios de oficinas, es imposible hacer una selección reducida. Cuando en su página web, http://www.hines.com, buscas “office building” te salen 316 inmuebles. Si filtras a únicamente los de más de 50.000 m2 te salen todavía 123… (102 en Estados Unidos).

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee

Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee


En cualquier caso, cabe mencionar alguno, ya sea como referente de la historia de la compañía o su dinamismo actual, como la Williams Tower (1983, 137.000 m2, 64 plantas),

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners

o la Main Tower de Frankfurt (1999, 62.000 m2, 55 plantas),

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners

la EDF Tower en La Défense de Paris (2001, 57.000 m2, 40 plantas),

Uptown München, Ingenhoven Architects

Uptown München, Ingenhoven Architects

la torre Uptown München (2005, 72.000 m2, 37 plantas)

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli

o el icónico proyecto de la Transbay Tower de San Francisco (previsto 2.013, 144.000 m2, 80 pisos).

Parece claro que el señor Hines ha sabido manejar el manillar de su empresa con tanta pericia al menos como dicen que maneja el de su Harley Davidson…

Sobre Hines España. Presente en España desde 1996, además del proyecto de Diagonal Mar ya citado, Hines ha promovido, entre otros proyectos, el edificio Pórtico en Madrid, de 22.000 m2, diseñado por los arquitectos Skidmore, Owings and Merrill y Rafael de la Hoz. La promoción se realizó conjuntamente con Monthisa para el Grupo Marsans. El edificio fue premio Mipim. Actualmente Hines promueve el complejo Tripark en Las Rozas, con diseño de Allende Arquitectos. La compañía en España está dirigida por Fernando Arenas, Miguel A. Ramos y Jamie Rea y tiene sus oficinas en Torre Espacio en Madrid.

BRAZILIAN RHAPSODY


Favelas en Providencia, Río de Janeiro (foto Pedro Lobo)

Favelas en Providencia, Río de Janeiro (foto Pedro Lobo)

“El interior de la chabola que ocupaba la madre de Tristão estaba perforado por brillantes haces de luz que se colaban entre las chapas de zinc del techo y los trozos de madera pintada y cartón prensado que componían las paredes. La brillante luz azul que se filtraba en afiladas astillas apenas penetraba la densa atmósfera, un aire espeso no sólo por el humo del tabaco y el fogón donde se cocinaba, sino también por el polvo del suelo de tierra y de los materiales friables, constantemente renovados por capas de robos y expropiaciones para atenuar las condiciones climáticas: el sol achicharrante, el aporreo de la lluvia, el viento oceánico, las noches sin luna. La chabola estaba bañada por la naturaleza, dado su emplazamiento en una de las vertientes más elevadas y empinadas del Morro do Babilônia, y cuando sus habitantes traspasaban la cortina de trapos podridos colgados que hacían las veces de puerta, un paisaje cruelmente espléndido de mar soleado, con veleros e islas, se abría ante sus ojos parpadeantes” (John Updike, Brasil, 1994).

Brasil, país de contrastes. Con 191 millones de habitantes, el 5º más poblado del mundo. Diecisiete veces el tamaño de España. PIB per capita más o menos un tercio que nosotros. Parece que van a hacer un “0” en medio de la crisis mundial este año, pero para 2010 se prevé de nuevo crecimiento del orden del 3,5%. Población joven y enorme potencial de futuro.

Leo un artículo del profesor Rafael Domingo Oslé (“Horizontes Latinoamericanos”, El Mundo, 22 de septiembre 2009) que nos debe hacer reflexionar: “…hoy, pese al retorno económico que protagonizamos en la década de los 90, seguimos ausentes de la región…”, “…siempre hemos dado por sentado que compartimos intereses y objetivos, pero ello ya no está tan claro. Brasil, por ejemplo, tiene una estrategia geopolítica perfectamente consolidada en la que nuestro país ocupa un lugar francamente secundario”.

Quien sí parece tener clara su estrategia allí es el Banco Santander. Que el Santander Brasil tenga una capitalización mayor que el Deutsche Bank debe llenarnos de satisfacción. Y que el Santander saque a bolsa una parte de su filial brasileña para crecer de forma agresiva, abriendo 600 nuevas sucursales en ese país, debe ser un ejemplo de iniciativa multinacional.

Y además estrena nueva sede, el edificio WTorre JK (también conocido como Electropaulo o WTorre São Paulo), adquirido en 2008 a WTorre Empreendimentos por 1.06 millardos de reales (€ 402 millones hoy aprox., la mayor transacción de un inmueble en Brasil hasta la fecha), y parece que se va a gastar otros € 200 millones en adaptarlo por completo a sus necesidades. El edificio tiene 34 plantas de 2.750 m2 cada una (fuente http://www.emporis.com), haciendo un total de 93.500 m2. Luego si la inversión es efectivamente de 600 millones y la superficie correcta, el metro terminado le sale al Santander a € 6.417.

¿Cuándo se les quedará pequeño?. La Ciudad del Grupo Santander en Boadilla del Monte (Madrid), tiene 400.000 m2 construidos -si bien esta superficie incluye muchos espacios que no son estrictamente oficinas-. La sede de Madrid fue vendida el año 2008 al grupo británico Propinvest por € 1.900 millones.

WTorre JK (©Arquitectonica), Sede Banco Santander São Paulo

WTorre JK (©Arquitectonica), Sede Banco Santander São Paulo

WTorre JK forma parte de un conjunto de uso mixto sobre proyecto de 210.000 m2 sito en la Avenida Juscelino Kubitschek 2.041, al oeste de São Paulo en la zona de Vila Olimpia. El complejo comprende un centro comercial de 60.000 m2 y un edificio que incluye hotel y 204 viviendas.

Trabajo en el muro cortina

Trabajo en el muro cortina

Más sobre WTorre JK. El proyecto original es de Aflalo & Gasperini Arquitetos y se realizó para la compañía Electropaulo, una compañía eléctrica. La construcción estuvo varios años detenida hasta que el 2007 la estructura fue adquirida por WTorre Empreendimentos que encargó la reforma del proyecto al estudio americano Arquitectonica. Como resultado de ese cambio se demolieron varias plantas y se construyeron otras nuevas hasta dejar la altura total en 34 pisos y 136 metros. Cuenta con un helipuerto. El edificio tiene certificación LEED. Góndolas Aesa de Barcelona ha trabajado en la fijación del muro cortina.

Sobre Arquitectonica. Estudio con oficinas en Nueva York, Los Angeles y Miami. Delegaciones en otros varias ciudades del mundo, incluyendo Madrid. Sus principales socios propietarios son Bernardo Fort-Brescia, de nacionalidad peruana afincado en Estados Unidos y Laurinda Spear. Entre sus proyectos europeos significados destacan las sedes en París de Microsoft (propiedad de Generali) y Bouygues Telecom.