EN LAS ALTURAS


Lo de subir y bajar quince o veinte pisos en un ascensor o disponer de climatización que nos asegura una temperatura estable son cosas que estoy seguro que ningún empleado que trabaje en una oficina considera especialmente llamativo. Como desplazarnos mil o mil quinientos kilómetros con ida y vuelta en el día tampoco es inusual para mucha gente. Y sin embargo todas estas cosas son adelantos del último siglo, poco más o menos. Ciento y pocos años para el caso de los rascacielos. Setenta u ochenta para la aviación.

William Le Baron Jenney diseñó lo que muchos consideran el primer rascacielos de oficinas, el Home Insurance Building de Chicago, inaugurado en 1885, de… ¡10 pisos! Fue demolido en 1931, precisamente el mismo año que se completó el Empire State Building en Nueva York, de 102 plantas y 381 metros de altura sin la antena. O sea una secuencia de dos modelos para toda la historia de ese tipo de edificios. A partir de entonces en el mundo se habrán construido millares de rascacielos, muchos o la mayoría de oficinas. ¿Evolución tecnológica? Bueno, sin duda la habrá habido desde la introducción del acero estructural, pero la verdad cuando subí al Empire State y cuando subo a una torre actual, no noto demasiado los 60 ó 70 años de distancia.

Dornier Do X sobre Nueva York, 1931. El Empire State, segundo por la derecha

En el caso de los aviones ha habido más cambio, bastante más. Hacia 1931 circulaban ya algunos aviones de pasajeros, pero sólo para la clase pudiente. No es hasta después de la II Guerra Mundial y la generalización de la propulsión a reacción cuando se inicia el gran crecimiento, con un abaratamiento de tarifas que ha llevado al avión a convertirse en un medio de transporte rápido, barato y seguro. Y en consecuencia masivo. Para ello se han sucedido centenas de modelos y una constante mejora tecnológica.

Ahora ambos, avión y rascacielos, se enfrentan a un nuevo reto: la eficiencia energética. El avión, por el factor de coste e incertidumbre tan importante que supone para los aerolíneas el precio del keroseno. Los edificios, por la creciente demanda social de mayor sostenibilidad en todas las actividades humanas, traducida en mayor presión regulatoria y exigencias de los inquilinos. Curiosamente, el desarrollo técnico y la posibilidad de trasladar coste o ahorros a sus clientes de forma más directa, sitúa al avión en posición de ventaja. Airbus reclama que el avance tecnológico del avión en su concepción estructural ha tocado techo por el momento. El A380 no es per se un avión revolucionario con respecto a la familia del A320, que tiene casi veinticinco años. Es, fundamentalmente, más grande. La mejora viene ahora por el lado de los motores, razón que mueve a Airbus a promover su proyecto NEO, -New Engine Option- para dotar a esa familia 320 de otros veinte años de existencia a base de re-motorizar la flota existente, unos 4.200 aviones, ofreciendo así un ahorro de combustible del 15%.

A380 sobre Sydney, 2008

¿Y qué pasa con los edificios? Pues que también necesitan mejorar su sostenibilidad y eficiencia energética. Precisamente el Empire State Building se ha embarcado en una remodelación a fondo de la mano de Jones Lang Lasalle, Johnson Control y The Rocky Mountain Institute. Objetivo: bajar su consumo de energía, y en consecuencia su huella de carbono, el 38%.

Los problemas de renovación de los edificios frente a los aviones son varios:

• La proporción de edificios viejos frente a modernos, es mucho mayor que en la de los aviones, en consecuencia hay mucho más trabajo.
• La traslación de la amortización de la inversión a la “tarifa” es mucho menos clara. Los contratos a largo plazo en las oficinas son poco flexibles para acomodar este tipo de renovaciones en profundidad.
• La disciplina de mantenimiento a largo plazo de la edificación es menor que la de la aviación, básicamente porque en general los edificios no se caen. En consecuencia hay mucho más trabajo acumulado.
• En los edificios, los equipos e instalaciones a renovar o mejorar están más diseminados o embutidos en el conjunto, haciendo difícil el trabajo a menos que el inmueble se vacíe. En la aviación gran parte de la mejora se consigue sólo con el cambio de motores.

En suma, propietarios, suministradores de equipos, contratistas, facility managers, tienen un reto importante en acomodar los edificios de oficinas a la nueva Energy Performance of Buildings Directive. Tal vez sea el momento de dar un salto tecnológico en algunos aspectos de la edificación.

Queda un pequeño problema a resolver: ¿cómo se justifica la remodelación frente a la situación actual del mercado de alquiler? De eso hablaremos otro día.

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