Cuando en World Office Forum pensamos en nuestra expansión desde Europa hacia Latinoamérica, consideramos cinco países en una primera fase: México, Colombia, Perú, Chile y Brasil. Creímos percibir la bondad de algunas variables macroeconómicas en cada uno de ellos y su interpretación por los inversores inmobiliarios institucionales internacionales, lo que podríamos llamar fondos “4i”. En el caso de Colombia, y específicamente de Bogotá, nuestras dos visitas exploratorias en los últimos tres meses han confirmado favorablemente nuestra impresión desde la distancia.

Colombia dispone de energía renovable –hidroeléctrica- y agua dulce, abundantes. Demasiada agua dulce… dirían los colombianos en este año, pero un valor importante en el largo plazo. Extracción de petróleo a media tabla a nivel global –casi el 40% de Venezuela-, pero creciendo de forma continuada y, sobre todo, producción y exportación de carbón, por encima de 75 millones de Tm, con las mayores reservas de América del Sur después de Brasil. Resulta ilustrativo, por otra parte, comparar la estructura poblacional de España con la de Colombia: con población semejante, 44,7 millones Colombia por 46,5 millones España, mientras Colombia tiene 13,2 millones de niños (menores de 14 años), España tiene 6,6 millones y mientras Colombia tiene 2,6 millones de ancianos (mayores de 65 años) España tiene 7,6 millones. Si Colombia consigue educar de forma adecuada a su población infantil, el potencial es enorme. Podemos ir sumando variables: por ejemplo, si el tráfico aéreo mundial creció el 8% en 2010, el de Colombia lo hizo el 27%.

Colombia se enfrenta a grandes retos: educar a sus jóvenes, reducir las grandes desigualdades sociales, mejorar sus insuficientes infraestructuras o dotarse de una política industrial, complementaria a su agricultura y minería, que la proteja en una economía globalizada y ayude a generar más empleo. Pero tiene buenos elementos básicos.

En este contexto, Bogotá viene desarrollando una vocación de “centro de negocios regional”, incluyendo a Centroamérica, que desde World Office Forum nos hemos propuesto explorar. Como ciudad de tamaño medio a nivel mundial, Bogotá resulta todavía controlable pero sufre de carencias para que esos inversores “4i” (Inversores Inmobiliarios Institucionales Internacionales) de los que aquí arriba hablamos, tomen políticas más decididas de inversión: falta una buena información estructurada del mercado en cuanto a precios, disponibilidad, oferta futura o contratación; falta una dinámica productiva más inclinada al alquiler que a la venta en división horizontal; falta mejorar la infraestructura urbana de transporte y, si se quiere de verdad apuntar a ser un centro regional de negocios, falta mejorar la comunicación aérea, en número de rutas y en calidad aeroportuaria.

Lo que se está haciendo en su sector de oficinas va en la buena dirección. Se está entregando nuevo espacio de la calidad que hoy demandan las grandes empresas nacionales y multinacionales, con gran atención a la sostenibilidad como criterio, en línea con lo que se podría esperar en cualquier capital europea. Es posible que Bogotá deba trabajar más en el desarrollo de un CBD (“central business district”) que ayude a dar confianza a los inversores internacionales, muchos de los cuáles se sienten más cómodos cuando adquieren edificios en una zona consolidada, no aislados. La Calle 26 – Av. El Dorado tiene las mejores características para convertirse en esa zona: linealidad –y en consecuencia posibilidad de transporte eficiente-, terreno relativamente abundante, cierto grado de consolidación y comunicación hacia el Aeropuerto El Dorado. Es éste también un tema sobre el que querremos debatir en nuestra conferencia del 12 de julio.

En World Office Forum nos entusiasma la idea de colaborar a clarificar y servir de estímulo para más y mejores ideas que ayuden al desarrollo del sector de oficinas de esta prometedora ciudad. Porque estamos convencidos de que un sector de oficinas pujante no es sólo la consecuencia de una economía en alza, sino un factor que por sí mismo contribuye al desarrollo económico.

Vivimos precisamente en el año en que el equilibrio rural-urbano se ha inclinado, de forma ya definitiva, por una humanidad más urbana que rural. Parece por ello adecuada esta aproximación “desde abajo”, que permita investigar y ayudar en el proceso de conversión de muchas ciudades pequeño-medianas en mediano-grandes o grandes. No todas crecerán por igual, y algunas seguirán siendo manejables desde el punto de vista infraestructural, pero es probable que otras, de entre esas 150 ciudades, se llegue a convertir en una mega-ciudad, con las dificultades que ello supone. Yo creo que es precisamente la gestión de las mega-ciudades, las actuales y las del futuro, lo que representa el gran reto para los responsables públicos, los urbanistas, los gestores de infraestructuras y el sector inmobiliario.

En estos tres meses pasados he visitado tres ciudades que se enfrentan a tal reto: Ciudad de México, Bogotá y Estambul. Las tres de densidad de población media-alta o alta (8.400, 13.500, 7.700 habitantes por kilómetro cuadrado, respectivamente). No comparable a la de las grandes ciudades asiáticas (Mumbai, Calcuta, Seúl, etc.), pero acercándosele. De hecho la densidad de Bogotá es ya superior a la de Shanghai. [Fuente: CityMayors]. No sorprende, por tanto, que las tres ciudades tengan como característica común la elevada congestión de tráfico rodado y su consiguiente abundante emisión de CO2.

Torre Mayor, Ciudad de México

Las tres tienen también en común un pujante sector de oficinas modernas del que el Paseo de la Reforma en México, la Calle 26 – Av. El Dorado en Bogotá o la Büyükere Caddessi de Estambul son buena muestra. Los edificios se construyen en esas avenidas con estándares internacionales de eficiencia energética, que se corresponden con las exigencias cada vez más habituales de los grandes inquilinos corporativos.

Deberían estas ciudades, con prosperidad creciente y población joven, mirar a estos edificios más allá de su valor icónico. Se me ocurren varios beneficios inmediatos:

1. Los edificios son responsables de una alta proporción del consumo energético de la ciudad. Transmitir conocimiento a los promotores o propietarios de los edificios de oficinas, para que los hagan más sostenibles, es un proceso relativamente simple: no son muchos edificios, suelen ser grandes y no son muchas personas las que deciden. El impacto positivo es por tanto relativamente rápido y puede ser grande.

2. Ese nuevo conocimiento, que promotores y propietartios de edificios de oficinas están aplicando en cuanto a construcción sostenible, porque el mercado –inquilinos, inversores- les obliga, puede muy bien aprovecharse, extendiéndolo al resto de la edificación, o incluso otros sectores económicos. Si se me permite el símil, de la misma manera que la industria automovilística aprovecha la experiencia de las carreras de Fórmula 1. Y no sólo desde el punto de vista tecnológico: también desde el económico, ya que los precios en el sector de oficinas se ajustan de forma bastante elástica a las exigencias de la demanda y la competencia.

3. Como parte de la misma tendencia global hacia un mundo más urbano, las sociedades no sólo se convierten en más urbanas, sino que se “terciarizan”: se dedican más a la prestación de servicios. Y para eso hacen falta más oficinas. Y por ello cada vez más personas trabajan en ellas. No será difícil traspasar una cultura sostenible a los trabajadores de una oficina si en ella se siguen esos criterios, en la construcción del propio edificio y en la gestión del mismo.

Sin duda los gestores públicos tienen que ser protagonistas en responder, con su impulso, al reto de hacer las grandes ciudades más sostenibles. Pero el éxito no se conseguirá a menos que la sociedad en su conjunto, imbuida de una fuerte cultura que convierta la sostenibilidad en parte de la vida diaria, haga suyo el esfuerzo.

Para ello las oficinas sostenibles son una ayuda irremplazable.

[WOF México 2011, evento de World Office Forum sobre el sector de oficinas de Ciudad de México, se celebrará en Torre Mayor, planta 51, el 7 de julio de 2011]

[WOF Bogotá 2011, evento de World Office Forum sobre el sector de oficinas de Bogotá, se celebrará en el Hotel Marriott Bogotá, el 12 de julio de 2011]

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Jorge, Mauricio y Arturo Arditti

Históricamente, entendemos que la arquitectura contiene una energía inherente intrínseca que tiene la capacidad de inducir eventos y un profundo impacto en respuestas sociales, lo cual la distingue de otras expresiones creativas. En el presente, su papel dentro de la sustentabilidad y el balance adecuado del comportamiento natural del planeta, la someten a un reto sin antecedentes.

En Arditti+RDT/Arquitectos creemos firmemente que el entendimiento del término “Arquitectura” se basa en la capacidad de integración de una serie de componentes que en conjunto validan su autenticidad. Cada proyecto es afrontado como una situación particular que requiere cohesión y balance; la arquitectura comienza repentinamente con una idea formal y funcional que es inteligentemente manipulada hacia la creación de un resultado espacial construido que responde a sus habitantes, improvisando su calidad de vida y su relación con el medio ambiente. La arquitectura equilibra valores estéticos con una sensibilidad cultural ecológica y contextual, siendo responsable de proponer nuevas formas de expresión que visualizan el futuro respetando el pasado y el medio ambiente.

Actualmente es una obligación el considerar e integrar soluciones ecológicas y sustentables a valores arquitectónicos tradicionales como proporción, composición, color, textura, macizos y vanos, luz y sombra, contexto y escala humana en relación a los edificios.

Elementos estructurales deben de responder a realidades económicas en esta época de mayor conciencia financiera.

Nuestro proceso comienza con una idea; un concepto teórico originario el cual es redefinido, cuestionado y probado en el transcurso evolutivo de cada proyecto. Es en este transcurso en donde yace el ingenio necesario para conducir a cada concepto a una realidad manifiesta.

Continuas transformaciones y revisiones se aplican a ideas generatrices, enfocando nuestro trabajo hacia nuevas direcciones que retan soluciones conocidas probadas.

La inevitable continuidad en la cual los proyectos heredan remanentes de sus antecesores, provee un marco inicial de trabajo para esta flexibilidad de imaginación durante el proceso creativo.

Para comprender porque la continuidad y el balance juegan un papel tan relevante en nuestro trabajo y porque una experimentación evolutiva es clave de nuestro proceso, uno debe entender la particularidad de nuestro entorno de trabajo: la Ciudad de México.

En muchos aspectos, esta metrópolis que contiene nuestra oficina y la mayoría de nuestros proyectos, presenta un carácter fundamental que se manifiesta en nuestro proceso de diseño. La ciudad de México está enmarcada por muchas de nuestras preocupaciones que persisten en nuestra Arquitectura, tal como una sensibilidad histórica dentro de un lugar con un deseo poderoso de modernizarse e integrarse a una comunidad global.

En los primeros siglos del milenio pasado, los Aztecas eran una tribu nómada en busca de un acontecimiento sagrado que se convirtiera en razón de convertirlos en sedentarios. En el año de 1325, una “águila devorando una serpiente parada sobre una planta de nopal localizada en un pequeño islote, rodeado por un lago” se volvió el símbolo de México y dio nacimiento a la ciudad prehispánica de Tenochtitlán, la cual a la postre se convertiría en la ciudad de México, una de las más grandes del mundo.

Gracias a ese episodio particular (el águila devorando a la serpiente); la ciudad de México floreció a pesar de su localización desfavorable para una megalopolis de su proporción. Primero los Aztecas construyeron la ciudad sobre agua, edificando sobre cimentaciones en rellenos de tierra; hoy en día, cerca de una tercera parte del área metropolitana se encuentra sobre lo que era el lago. Segundo, la ciudad está en un valle a 2240 metros sobre el nivel del mar, completamente rodeada por montañas excepto por una pequeña apertura hacia el noreste.

Debido a que no hay fuentes naturales de agua, este líquido preciado tiene que ser bombeado atravesando las montañas que delimitan el valle para cumplir con la demanda de su población de más de 20 millones de personas en rápida explosión demográfica. Después de su consumo, el agua debe ser desalojada nuevamente a través de drenajes profundos hacia el exterior del valle. Tercero, la ciudad se encuentra en el centro geográfico del país, equidistante a ambas costas (este y oeste) y para poder conectar la ciudad a estas costas, 400 kilómetros de carretera deben adaptarse topográficamente a las dos cordilleras montañosas que cruzan México de Norte a Sur. Estas condicionantes afectan seriamente la comunicación hacia los puntos de intercambio comercial marítimo. Cuarto, la ciudad vive una actividad sísmica intensa, situación que es acrecentada debido a que el subsuelo se ha ido debilitando durante años de secado del lago para construir sobre él. La debilidad del subsuelo se ha manifestado con hundimientos en ciertas áreas de la ciudad, dañando severamente la infraestructura urbana. En muchos casos la traza urbana se hunde disparejamente, inclinando viejas y nuevas estructuras que quedan apoyadas unas con otras y que en ocasiones se muestran inclinándose invadiendo el parámetro psicológico de las vías públicas.

La época moderna ha hecho su contribución a estas desventajas con lo que hoy en día es el problema urbano principal de la ciudad: es una de las más contaminadas del planeta. Aún peor, las zonas industriales contaminantes están mayormente establecidas en el cuadrante noreste de la ciudad y debido a que los vientos predominantes vienen del noreste, estos barren el aire contaminado hacia áreas residenciales que se encuentran contenidas por algunas de las montañas mas altas que definen el valle. Durante los meses más fríos, la Ciudad de México sufre de un fenómeno atmosférico conocido como “inversión térmica” en el cual la ausencia de temperaturas cálidas, mantiene al aire cercano al suelo afectando fuertemente a los habitantes.

Desafortunadamente esta época del año coincide con la temporada de sequía y el aire no es lavado por lluvias. Juntas estas dos condiciones intensifican la contaminación en la ciudad.

Por si no fuera suficiente, un volcán de 5500 metros de altura se ha reactivado en años recientes despojando columnas de 3000 metros de altura, con polvo volcánico que en ocasiones reposa sobre el área metropolitana.

A pesar de estas afectaciones, tanto naturales como humanas y los retos políticos, sociales y económicos de siglos pasados, los habitantes de la CIUDAD de MÉXICO han hecho de ésta, una ciudad llena de energía, un lugar que ha sido siempre una fuente de extraordinarias manifestaciones. Al que André Breton se refiere como “el más surrealista de los lugares” es un entorno de contrastes increíbles entre ricos y pobres, educados e iletrados, emprendedores y conformistas , su historia y su presente.

El presente mexicano está delineado por una sociedad que se ve así misma evolucionando constantemente y recreándose para poder acercarse al mundo exterior más desarrollado. México se encuentra eternamente atrapado entre su historia y su futuro, tratando de encontrar el balance perfecto entre ambos.

Esta visión del mundo se ve reflejada en todos los aspectos de su sociedad pero es más visible en su expresión cultural. Antiguos logros parecen diminutos cuando se comparan ante retos venideros, especialmente en un mundo veloz que demanda más en menos tiempo.

La sociedad mexicana vislumbra un mundo que a la vuelta del milenio pasa por una revolución tecnológica que ha ligado a sociedades, derrumbando barreras culturales, políticas y geográficas. Esta revolución, probablemente será recordada al paso del tiempo, como una reconfiguración drástica, como un nuevo orden mundial.

La influencia viaja más rápido y aún la realidad viaja mucho más rápido que el estudio de la realidad misma.

México quiere ser parte de ésta nueva realidad.

Despegándose de éstas influencias y filosofías, cada proceso nuevo que desarrollamos en nuestra arquitectura es inconscientemente comparado contra experimentaciones anteriores, revisando y acarreando la carga de experiencia heredada por sus antecesores. Cada proyecto es influenciado directamente por nuestra madurez y evolución personal tanto en nuestra vida privada como en el campo de la arquitectura.

El resultado final no es conocido con anticipación; nos embarcamos en cada una de estas trayectorias sin preocuparnos acerca de hacia donde nos llevará finalmente. Esta energía inherente guía a cada diseño hacia una solución y el monitoreo de su evolución nos enfrenta con ideas nuevas. Nos esmeramos en no depender de respuestas codificadas que se desenvuelven en resultados predecibles, sino en dirigir nuestro trabajo hacia una experimentación crítica y abierta. Está en nuestra responsabilidad, el evaluar el impacto de nuestros edificios a la sociedad sobre el paso del tiempo. Hay mucho que aprender de la interacción resultante entre edificios y público, un valor que nos permite discernir hasta que grado, los edificios son capaces de mantener una integridad arquitectónica. Los buenos edificios envejecen gradualmente hasta que son capaces de detener ese proceso y eventualmente permanecer como herencia de una era. Es de nuestro interés el entender la relación entre “arquitectura y valores atemporales” y el tomar en consideración las tantas preocupaciones que enfrenta cada reto individual de diseño.

(Mauricio, Arturo y Jorge Arditti participarán como ponentes en WOF México 2011)

La Défense, en Francia, es casi un tema de estado. Un estandarte del poderío económico e inmobiliario francés que el “establishment” galo se preocupa de cuidar. Lo que no quita que Epadesa –Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche-, especie de junta de compensación de la Défense, haya pasado varios años peleando con Unibail-Rodamco sobre la licencia y en particular sobre quién pagaba toda la modificación de infraestructuras que su nuevo gran edificio de oficinas, la Tour Phare, que será el más alto de Francia, supone. Cuesta trabajo imaginar cómo han conseguido los arquitectos encajar esta nueva construcción entre vías de tren y autopistas y situarlo entre el Gran Arche –Espace Gran Arche- y el CNIT, ambos por cierto propiedad igualmente de Unibail-Rodamco. A primera vista la compañía consolida su zona, en la que explota espacio comercial y de congresos.

Hay quien dice que el proyecto es de mucho riesgo por la abundancia de oferta futura en la zona, pero yo creo que el señor Guillaume Poitrinal no se equivoca y 900 millones de euros, que es el coste inicial estimado del proyecto, incluido el terreno, no parece excesivo para un edificio de 146.988 m2 netos, que en el mercado de la Defénse debería ser capaz de conseguir rentas de entre 38 y los 45 euros/m2/mes. Si la economía francesa se mueve como debería a cinco años vista.

Unibail-Rodamco realizará un proyecto de Thom Mayne (1944, Pritzker 2005), arquitecto ecléctico propietario del estudio Morphosis, que ha concebido un diseño sin duda atrevido, que integra el CNIT con la nueva torre. De hecho lo conecta por escaleras mecánicas exteriores acristaladas que ascenderán hasta la novena planta del edificio. La torre en sí, de 300 metros de altura, se apoya en tres “patas”, a modo de trípode, dos funcionales, “Trapezium” y “East Building” y una estructural, dejando entre ellas una plaza de paso de unos 700 m2. A nivel de la planta 11 se sitúa el “Grand Hall”, acomodado por la silueta abombada que se aprecia en el diseño, de 78 metros de altura interior y del que parte toda la comunicación vertical del edificio. La fachada es plana y de máxima transparencia para la orientación norte con el fin de conseguir la mayor cantidad de luz natural y curvada y de doble piel para el resto, con una capa de láminas de acero inoxidable que permiten dosificar la exposición solar y reducir el calentamiento interior según la época. La torre se culmina con lo que su arquitecto denomina un “jardín metafórico”, a modo de corona: sus plantas son antenas y turbinas aerogeneradoras.

Valdrá la pena un viaje a París allá por 2016. Si les parece quedamos en el restaurante de la Tour Phare, planta 66.

Y aquí tienen una entrevista interesante a Thom Mayne, hablando del proyecto de la Tour Phare y de… sostenibilidad:

En este artículo explican su seguimiento de la evolución del empleo en oficinas en París centro y en su periferia, Hauts-de-Seine, entre 1992 y 2009. París centro ha pasado en esos 17 años de 538.131 empleos a 541.321, o sea que está prácticamente igual (+0,6%). En la periferia, incluyendo La Défense, ha crecido de 189.505 empleos a 398.387, más del doble (+110,2%). Y dan otro dato significativo: mientras el tamaño medio de las empresas en el centro de París se mantiene en 12 empleados, en la periferia ha crecido de 17 a 28.

Concluye Audibert que el inmobiliario de oficinas determina el empleo, que la variable física manda sobre la variable económica. Y que la constricción del espacio incita a la empresas, en sus reagrupaciones de filiales, fusiones, etc., a abandonar París en favor de la periferia, donde el espacio es menos restrictivo.

Me imagino que los actores del mercado madrileño de oficinas la historia les sonará familiar: cada vez son más las grandes empresas que se alejan del centro. Cuando a la constricción física de los edificios del centro de Madrid le añadimos los nuevos retos de la sostenibilidad en la edificación, el empuje centrífugo es doble, porque la reforma del parque de edificios antiguos es de amortización larga. Las consecuencias son varias y no deseables: mayores tiempos de viaje, vaciado de actividad económica para la infraestructura comercial que ya existe en el centro y ha de ser replicada en la periferia, mayores costes por dotación de infraestructuras, más energía consumida (más CO2 emitido) por más kilómetros recorridos por los trabajadores. No puedo evitar preguntarme si tiene sentido andar pensando en coches eléctricos y cosas así si, al mismo tiempo, no hacemos una reflexión en profundidad sobre el urbanismo sostenible, que estoy convencido debería apoyar una ciudad más compacta.

Hacen falta edificios de oficinas modernos y eficientes para atraer a las empresas. Gobiernos y urbanistas deben encontrar espacio para ellos en el centro de la ciudad, favoreciendo la actualización del parque existente, a base de ganar altura, o liberando espacios que están infra-utilizados.

Ahí están las pistas de los parisinos de lo que pasa si no se hace.

Ayer tenía yo una reunión de trabajo en Leadenhall y en contra de lo que me suele suceder, llegué con casi media hora de adelanto. Así que me dí un agradable paseo en la fresca mañana londinense hasta el cruce con St. Mary Axe. Y la verdad es que la vista de contraste entre la iglesia de St. Andrew y el edificio de Swiss Re, justo detrás, invita a pensar en la Historia.

El Baltic Exchange no pudo hacer frente a la extensa renovación del edificio que el daño por la bomba del IRA hubiera requerido. Tras bastante polémica acabó resignándose a su demolición y vendió el solar a Trafalgar House en 1995. Sobre ese solar se intentó la construcción de la Millenium Tower, de 86 plantas, de Foster & Partners, que no obtuvo licencia por el riesgo que se pensó suponía para los aviones en ruta hacia Heathrow. Trafalgar House vendió entonces el solar a Swiss Re en 1998, que le encargó un nuevo proyecto a Foster & Partners. Norman Foster con su entonces socio Ken Shuttleworth y la empresa Arup consiguieron juntos un edificio que sin estar exento de controversia (se le conoce popularmente como “The Gherkin” o “el pepinillo”) es sin duda uno de las torres de oficinas más significativas de Europa. Inaugurado en 2004, el edificio cuenta con 41 plantas y 76400 m2. Swiss Re lo vendió a IVG y Evans Randall en 2007 por 630 millones de libras, el edificio más caro que se ha vendido en el Reino Unido.

Foster & Partners señala a este edificio como el “primer rascacielos ecoeficiente de Londres”. El diseño especial, una diagrid, –realizado por Arup- de la envolvente estructural del edificio, que resuelve fachada y cubierta en una única superficie de acero y vidrio -a base de triángulos de vidrio plano salvo una pieza que corona el edificio- y su sistema de ventilación y alta iluminación natural, permiten que el edificio consuma, según Foster, en torno al 50% de la energía de un edificio con climatización convencional.

Baltic Exchange Original Trading Hall

¿Y el Baltic Exchange? Pues la institución marítima, faltaría más, se mantiene en la zona, unos números más arriba, en el 38 de St. Mary Axe. Buena parte del edificio original, de 1903, y en particular su histórico “trading hall” fue desmontada pieza a pieza y puesta en venta. En 2007 el puzzle completo, 50 contenedores, fue adquirido por dos empresarios estonios, que están en proceso de reconstruir, allá en Tallin, en el Mar Báltico, un nuevo “Baltic Exchange”.

A toda esta historia me ha llevado St. Andrew. Y a pensar en qué habrá en aquella esquina dentro de 500 años. Probablemente una iglesia. Confiemos en que, sin bombas o ballestas, el resto dependa sólo… del mercado.

La próxima vez prometo llegar a mi reunión a la hora, ni después, ni antes…

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William Le Baron Jenney diseñó lo que muchos consideran el primer rascacielos de oficinas, el Home Insurance Building de Chicago, inaugurado en 1885, de… ¡10 pisos! Fue demolido en 1931, precisamente el mismo año que se completó el Empire State Building en Nueva York, de 102 plantas y 381 metros de altura sin la antena. O sea una secuencia de dos modelos para toda la historia de ese tipo de edificios. A partir de entonces en el mundo se habrán construido millares de rascacielos, muchos o la mayoría de oficinas. ¿Evolución tecnológica? Bueno, sin duda la habrá habido desde la introducción del acero estructural, pero la verdad cuando subí al Empire State y cuando subo a una torre actual, no noto demasiado los 60 ó 70 años de distancia.

Dornier Do X sobre Nueva York, 1931. El Empire State, segundo por la derecha

En el caso de los aviones ha habido más cambio, bastante más. Hacia 1931 circulaban ya algunos aviones de pasajeros, pero sólo para la clase pudiente. No es hasta después de la II Guerra Mundial y la generalización de la propulsión a reacción cuando se inicia el gran crecimiento, con un abaratamiento de tarifas que ha llevado al avión a convertirse en un medio de transporte rápido, barato y seguro. Y en consecuencia masivo. Para ello se han sucedido centenas de modelos y una constante mejora tecnológica.

Ahora ambos, avión y rascacielos, se enfrentan a un nuevo reto: la eficiencia energética. El avión, por el factor de coste e incertidumbre tan importante que supone para los aerolíneas el precio del keroseno. Los edificios, por la creciente demanda social de mayor sostenibilidad en todas las actividades humanas, traducida en mayor presión regulatoria y exigencias de los inquilinos. Curiosamente, el desarrollo técnico y la posibilidad de trasladar coste o ahorros a sus clientes de forma más directa, sitúa al avión en posición de ventaja. Airbus reclama que el avance tecnológico del avión en su concepción estructural ha tocado techo por el momento. El A380 no es per se un avión revolucionario con respecto a la familia del A320, que tiene casi veinticinco años. Es, fundamentalmente, más grande. La mejora viene ahora por el lado de los motores, razón que mueve a Airbus a promover su proyecto NEO, -New Engine Option- para dotar a esa familia 320 de otros veinte años de existencia a base de re-motorizar la flota existente, unos 4.200 aviones, ofreciendo así un ahorro de combustible del 15%.

A380 sobre Sydney, 2008

¿Y qué pasa con los edificios? Pues que también necesitan mejorar su sostenibilidad y eficiencia energética. Precisamente el Empire State Building se ha embarcado en una remodelación a fondo de la mano de Jones Lang Lasalle, Johnson Control y The Rocky Mountain Institute. Objetivo: bajar su consumo de energía, y en consecuencia su huella de carbono, el 38%.

Los problemas de renovación de los edificios frente a los aviones son varios:

• La proporción de edificios viejos frente a modernos, es mucho mayor que en la de los aviones, en consecuencia hay mucho más trabajo.
• La traslación de la amortización de la inversión a la “tarifa” es mucho menos clara. Los contratos a largo plazo en las oficinas son poco flexibles para acomodar este tipo de renovaciones en profundidad.
• La disciplina de mantenimiento a largo plazo de la edificación es menor que la de la aviación, básicamente porque en general los edificios no se caen. En consecuencia hay mucho más trabajo acumulado.
• En los edificios, los equipos e instalaciones a renovar o mejorar están más diseminados o embutidos en el conjunto, haciendo difícil el trabajo a menos que el inmueble se vacíe. En la aviación gran parte de la mejora se consigue sólo con el cambio de motores.

En suma, propietarios, suministradores de equipos, contratistas, facility managers, tienen un reto importante en acomodar los edificios de oficinas a la nueva Energy Performance of Buildings Directive. Tal vez sea el momento de dar un salto tecnológico en algunos aspectos de la edificación.

Queda un pequeño problema a resolver: ¿cómo se justifica la remodelación frente a la situación actual del mercado de alquiler? De eso hablaremos otro día.