Torres Petronas, sobre proyecto de César Pelli, 88 plantas
Como no nos andemos con ojo los occidentales, vamos a empezar a ver a algunas de estas ciudades como ven a Rossi el resto de pilotos… salvo, excepcionalmente, Pedrosa, Lorenzo y Stoner.
Pero en la cosa esta de las oficinas habrá que como mínimo intentar pegarnos al rebufo, digo yo. Y para ello habrá que empezar por estudiarnos la zona. Yo sólo he visitado tres de las ciudades de por allí, Singapur, Hong Kong y Bangkok, de turismo y hace ya algunos años, así que creo recomendable encontrar a algún experto que nos lo cuente. Y el otro día, cuando estudiaba lo de las 950 sucursales del BBVA, me topé con el informe que ha preparado RREEF Research (Deutsche Bank) titulado Asia Pacific Property Cycle Monitor, de julio de 2009. Más que interesante para los que como yo sabemos tan poco.
Estudia el mercado de oficinas en veinte ciudades de diez países de Asia Pacific. Diez países que suman casi justo 3.000 millones de habitantes. China e India con poco más de 2.500 millones entre ambas y Corea del Sur, Japón, Filipinas, Taiwan, Tailandia, Malasia, Singapur y Australia con algo menos de 500 millones entre todas. O sea un montón de gente, algo así como el 40% de la población mundial, que cada vez les está dando más por comer y comprar cosas. La mayoría países exportadores a los que la crisis afecta, pero que pese ella en 2009 crecerán conjuntamente a razón del 4,2% (Japón excluido). Empuje de poblaciones jóvenes a los que la globalización e Internet han hecho ver que vivir mejor es posible.
RREEF divide los mercados de oficinas de la zona en dos grandes grupos:
• Mercados emergentes: Beijing –Pekín-, Shanghai y Guangzhou –Cantón- en China. Mumbai –Bombay-, New Delhi, Bangalore y Chennai –Madrás- en la India. Kuala Lumpur, Bangkok, Manila y Taipei.
• Mercados maduros: Tokio, Yokohama, Nagoya y Osaka en Japón. Hong Kong, Seúl, Singapur y en Australia Sidney y Melbourne.
Como se ve, a grandes rasgos, China e India concentran, junto con el Sureste Asiático y Filipinas y Taiwan, el crecimiento a futuro. Japón, Australia, Hong Kong, Singapur y Seúl son los mercados ya consolidados.
Los mercados emergentes son los que más han sufrido en el último año como consecuencia de tres factores concurrentes, de forma parecida a lo que ha sucedido en algunas ciudades europeas: 1) crisis globalizada que se ha trasmitido con rapidez a las economías exportadoras de muchos de estos países, 2) promoción en curso –pipeline- muy elevado de nuevas oficinas clase A en algunas ciudades –Beijing, Shanghai o Guangzhou con dos millones de metros cuadrados cada una arriba o abajo, Delhi –más del 100% del stock existente- y Singapore, entre las más afectadas y 3) impacto del redimensionamiento de algunas firmas globales de banca o servicios profesionales, tal como ha sucedido en Londres. Los mercados consolidados, Japón, Australia, Corea, se han defendido razonablemente mejor. Las desocupaciones varían entre el 2% de Seúl, el 8% máximo histórico de Tokio, el 15% que se espera que alcance Singapur para el 2011 o el 20% de Bangkok. Y las rentas en consonancia han sufrido las mayores caídas en los mercados de mayor desocupación u oferta a destiempo, en India en particular, donde se ven caídas del 50% en Delhi o Mumbai.
Pero más importante que la caída es pensar en la recuperación y la opinión de RREEF es que ésta se debe producir de forma generalizada en 2011, con un par de años fase de estabilización y crecimiento claro en 2013. Algunas ciudades se adelantan, como las australianas o Hong Kong, y algunas se atrasan algo, como las secundarias de Japón.
Y sobre la fortaleza de la misma pues ya se lo imaginan, China e India están con crecimientos del entorno del 8% y por ello Beijing, Shanghai, Hong Kong, Mumbai y los centros financieros de Sidney y Singapur son los que van a ver mayores crecimientos de rentas una vez que pasen el bache.
El que quiera el informe completo: pinche aquí.
Twin Towers de Guanzhou, sobre proyecto de Wilkinson Eyre, 110 plantas
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Celosía estructural, sol y sombra
Al Biruni vivió y trabajó entre otros países en Afganistán, aunque nació en lo que hoy es Uzbekistán. Países de desiertos donde se sabe bien lo importante que es la sombra. Manejar bien la sombra como comparsa de la luz es sin duda una de las manifestaciones de maestría de un arquitecto. Tengo la sospecha, o mejor dicho tengo la seguridad sin que me lo confirme, de que el Sr. Rafael de la Hoz conoce a fondo el tratado de Al-Biruni. Porque el señor de la Hoz es cordobés y los cordobeses también saben de la importancia de la sombra.
Ahora descubro su edificio de oficinas recién inaugurado de Las Torres de Hércules en el Polígono Empresarial y Tecnológico de Las Marismas de Palmones de los Barrios (Cádiz). Se trata de dos torres de planta circular unidas por un “prisma cristalino” a nivel de cada planta que permite ocupar una oficina común con espacio en ambas torres. La planta es de 700 m2 y la superficie construida total debería ser por tanto de algo más de 14.000 m2 -cifras ambas que precisamos nos aclaren mejor-. El edificio con sus 20 plantas alcanza una altura de 126 metros, lo que lo convierte en el más alto de Andalucía. Los últimos 20 metros de cada torre incorporan en su interior paneles fotovoltaicos. Hay un restaurante en última planta y el edificio cuenta con 200 plazas de aparcamiento en superficie.
Lo interesante del proyecto es que de la Hoz ha envuelto la fachada acristalada en una celosía exterior estructural de hormigón armado blanco, que produce un efecto de luz y sombra sobre el interior, reduciendo por tanto notablemente el consumo energético en un territorio de elevada intensidad solar. Y la estética, lámina de agua de la que “surge” la torre y letras en la celosía está conseguida.
La promotora cordobesa Valcruz, presidida por Antonio Luque, le ha echado valor al proyecto y con el 63% que declaran ya vendido del edificio, que hoy en día no está nada mal, ya pueden pisar en firme. Desarrollar un proyecto de oficinas mediano en una ciudad pequeña requiere valor porque si el mercado no responde es muy difícil salir de ese tipo de mercado ilíquido. A pesar de que la promotora carece, que yo vea, de experiencia en el sector de oficinas, han acertado al apostar por un arquitecto al que le sobra la misma además de calidad. Y encima a de la Hoz le salido un proyecto bueno. Enhorabuena a los premiados.
Sobre Rafael de la Hoz Arquitectos. Se puede decir que ha vivido su “década prodigiosa”. Rafael de la Hoz Castanys (1955), ha puesto su firma a numerosos edificios de oficinas, algunos magníficos, del paisaje de Madrid en particular. Entre ellos el Parque Empresarial de Neinver en Arroyo de la Vega (2000), Parque Norte en Serrano Galvache (2001), el edificio Pentax en Avenida de Aragón (2003), el edificio Bilma en María Tubau (2003), la sede de Endesa en Ribera del Loira (2003), la sede de las Cámaras de Comercio en Ribera del Loira (2003), el edificio Pórtico, sede de Marsans -vide Gerry Hines en este blog- (2005), la sede de Garrigues en Hermosilla 3 (2005) o la sede de Telefónica -390.000 m2- (2008). Y entre manos tiene, entre otras muchas cosas como Cristalia para Bouygues, la Ciudad de la Justicia en Valdebebas (75.200 m2) y la sede de Repsol en Méndez Álvaro, con 134.000 m2.
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IRENA, la International Renewable Energy Agency, se constituyó en Bonn el 26 de enero de 2.009. En junio de este mismo año, en la conferencia de los 137 países miembros que tuvo lugar en Sharm el Sheikh (Egipto) se acordó que la sede se IRENA se estableciese en Abu Dhabi, aceptando así la oferta de los Emiratos Árabes Unidos de conceder una sede permanente para la organización sin coste alguno ad eternum, además de una subvención de US $ 136 millones.
Pero a nuestros efectos lo que más interesa es la nueva sede de IRENA en sí. El edificio en que se asentará la organización se encuentra en construcción, según proyecto de AS+GG, estudio fundado en Chicago por Adrian Smith y Gordon Gill hace tres años. Ambos han trabajado previamente en Skidmore, Owings and Merrill –SOM-. Smith con un largo historial de casi 25 años en esa firma y uno de los grandes expertos mundiales en torres superaltas, ha sido responsable desde SOM, entre otros, del proyecto de la Burj Tower de Dubai –hotel más residencial-, que con sus 334.000 m2 y 818 metros de altura es la estructura más alta del mundo. 
Burj Dubai, Room at the Top
Pearl River Tower, sede de Chinese Tobacco
Pues bien, Smith y Gill se marchan de SOM, fundan AS+GG y se concentran en inmuebles y construcciones de alta eficiencia energética como la visión principal de su nuevo estudio. Con la sede de IRENA en Masdar (Abu Dhabi), el edificio no es ya que sea autosuficiente, sino que produce más energía de la que consume. Me imagino que el edificio está promovido bajo un principio de “cost is no object” y pretende ser una muestra del futuro de la conservación al integrarse como parte de la Masdar City, con la que el gobierno de UAE pretender liderar en este campo, al crear una ciudad que califican de “carbon neutral” y “zero waste”.
Aunque es probable que muchos de los principios de sostenibilidad que estos edificios demuestran sean difíciles de incorporar en el futuro inmediato a edificios de explotación comercial en alquiler multi-inquilino, sin duda nos enseñan el camino. La conciencia por la conservación está creciendo a pasos agigantados. Promotores, arquitectos e inversores, así como todas las empresas que de un modo u otro están en el sector de oficinas, van a tener que mantenerse rabiosamente al día, porque aquí el futuro se acerca más deprisa de lo que se aleja el pasado.
Sobre el Irena Masdar Headquarters. Cuenta con una superficie de 89.559 m2 en únicamente 8 alturas. Las claves del diseño son 11 conos para movimiento de aire, a través de los cuales el aire caliente del edificio se eleva hacia su parte alta, donde debe disiparse por la brisa. Ello crea unas superficies inferiores tipo “oasis” que han sido buscadas como homenaje a la tradición local. Unido a ello, todo el edificio incorpora una “sombrilla” que hace que el sol no incida directamente sobre la estructura del mismo y es soporte de una de las mayores plantas fotovoltaicas del mundo. El aire interior, que se enfría o calienta según lo necesario con intercambiadores de calor subterráneos y el aislamiento con una fachada de alta masa hacen el resto. El edificio presume de consumir un 70% menos de agua que un edificio de oficinas convencional clase A y ser el de menor consumo de agua de su clase en el mundo. En este pdf tienen la descripción completa del proyecto: http://www.smithgill.com/assets/files/masdar_portfolio_website2pdf.pdf
Produce más de lo que consume
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Gerald Hines
Supe de Hines por primera vez allá por 1995 cuando el desarrollo de Diagonal Mar, sobre los terrenos de la antigua fábrica de Macosa en los que previamente se había atascado Kepro. Hines se alió con Jean Louis Solal para el centro comercial y el grupo completó con gran perseverancia lo que es hoy un complejo de referencia en Barcelona.
Para aquella época Gerald Hines, nacido en 1925, llevaba ya casi medio siglo como empresario inmobiliario. Nativo de Indiana, se licencia en ingeniería mecánica y se desplaza a Houston (petróleo = fortuna) en 1948. En 1957 funda su promotora, Hines Interests. En 1967 convence a Shell Oil (sí, petróleo = fortuna) de ser el promotor de su nueva sede en Houston, 1 Shell Plaza, un pequeñín de 109.000 m2 y 50 pisos. A partir de ahí, el gran salto empresarial. En 1973 inicia su expansión fuera de Estados Unidos, siendo su empresa hoy, probablemente, el principal promotor internacional de inmobiliario terciario.
En una única ocasión he podido escucharle en persona, pero por medio de mi relación con sus gerentes en España he ido conociendo lo que creo son las claves de una promotora tremendamente exitosa. Sin excluir por supuesto el valor de un equipo del que debe haber sabido rodearse, en el caso de Hines se hacen patentes algunas reglas clave en la promoción o propiedad de un grupo inmobiliario:
a) Financiación conservadora, yendo siempre a menos de lo posible y aunando la misma a estructuras de inversión estables, propias o en alianzas, de largo plazo.
b) Excelencia en el diseño, buscando siempre arquitectura de primera clase. Es común ver sus proyectos repetidamente asociados a nombres como Skidmore, Owings & Merill, Hellmuth, Obata & Kasabaum, Kohn Pedersen Fox, Pelli, Pei, Gehry o Philip Johnson.
c) El control de costos.
d) Fé en los proyectos mixed-use, entre los actuales, Porta Nuova en Milán o el California Place en Shanghai, y en el gran tamaño si el mercado lo permite, ya sea en logística, comercial u oficinas. Obligado mencionar el centro mixed use Galleria de Dallas, con más de 170.000 m2 de superficie bruta alquilable.
e) Dominio en Texas (Houston en especial) y en Estados Unidos con ubicaciones prime. Hines está presente en prácticamente todos los mercados americanos con edificios de primera calidad.
f) Atención a los grandes mercados de liquidez asegurada (New York, San Francisco, Londres, Paris, Frankfurt). Y a nuevos grandes mercados como Brasil o China.
g) Flexibilidad de roles: promotor, co-promotor, project-manager, asset manager o inversor según sea el caso.
y h) Apuesta decidida por la sostenibilidad y la eficiencia energética muy desde el principio.
En cuanto a sus edificios de oficinas, es imposible hacer una selección reducida. Cuando en su página web, www.hines.com, buscas “office building” te salen 316 inmuebles. Si filtras a únicamente los de más de 50.000 m2 te salen todavía 123… (102 en Estados Unidos).
Williams Tower, Houston, Philip Jophnson/John Burgee
En cualquier caso, cabe mencionar alguno, ya sea como referente de la historia de la compañía o su dinamismo actual, como la Williams Tower (1983, 137.000 m2, 64 plantas),
Main Tower Frankfurt, Schweger & Partners
EDF Tower, La Défense-París, Pei, Cobb Freed & Partners
Uptown München, Ingenhoven Architects
Transbay Tower, San Francisco, Pelli, Clarke, Pelli
Parece claro que el señor Hines ha sabido manejar el manillar de su empresa con tanta pericia al menos como dicen que maneja el de su Harley Davidson…
Sobre Hines España. Presente en España desde 1996, además del proyecto de Diagonal Mar ya citado, Hines ha promovido, entre otros proyectos, el edificio Pórtico en Madrid, de 22.000 m2, diseñado por los arquitectos Skidmore, Owings and Merrill y Rafael de la Hoz. La promoción se realizó conjuntamente con Monthisa para el Grupo Marsans. El edificio fue premio Mipim. Actualmente Hines promueve el complejo Tripark en Las Rozas, con diseño de Allende Arquitectos. La compañía en España está dirigida por Fernando Arenas, Miguel A. Ramos y Jamie Rea y tiene sus oficinas en Torre Espacio en Madrid.
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Me envía Eusebi Carles el informe de Savills sobre European Office Markets (Q3) con la situación y tendencias en 33 ciudades de forma ordenada y con presentación uniforme, útil para conseguir en poco tiempo una idea general y hacer algunas comparaciones.
Me he entretenido en desmenuzarlo para mi propio beneficio y, ya que lo tengo hecho, aquí va el resumen, en un contexto que Savills califica de “downswing” europeo:
• Caída de la contratación del 44% pa. en 2009-H1, fuerte correctivo.
• Caída de las rentas el 10,5% pa. en 2009-Q3, no terrible pero con algunos mercados muy dañados.
• Desocupación global del 10%, 35% mayor que en 2008.
• Previsión de que las rentas continuarán cayendo en los próximos seis meses en al menos el 70% de los mercados.
Para completar esta visión cabe hacer un análisis caso a caso:
1. Algunas ciudades muy tocadas:
a. El London West End, donde la contratación es la más baja de los últimos 20 años y las rentas han caído el 50% de su máximo hace dos años. Y la City, aunque mejorando últimamente sigue con una desocupación del 14,6%.
b. En el este de Europa, Budapest con una desocupación seria del 19%, Bucharest con el 15% o Varsovia, con un 60% menos de contratación que hace un año.
c. Las contrataciones en Birmingham (-73%), Bruselas (-54%) y Lisboa (-60%) también sufren. Así como Manchester, con una desocupación del 12,5% o Dublín, con una caída de rentas del 18,9%.
d. Amsterdam, aunque sigue reduciendo su desocupación, todavía está en el 14% y la contratación de 2009-H1 ha sido menos del 50% del mismo período de 2008.
e. Madrid, con una caída de contratación del 64%, desocupación que sube al 9% y una caída de rentas del 24% sobre 2008. Barcelona, con una caída de contratación del 42% y sobre todo, uno de los niveles de renta más bajos de Europa, lo que no creo que tiene sentido.
2. Otras, no tal mal.
a. París en especial. Aunque la renta prime cae el 25%, lo hace a € 50 m2/mes y la renta para Île-de-France cae únicamente el 2,2%. La Défense se defiende, valga la expresión, manteniendo sus rentas en € 45 m2/mes. La contratación cae a 860.000 m2 en el primer semestre (-27%), siete veces más que Madrid. Desocupación total 6,4%, nada mal en las circunstancias actuales.
La Défense se defiende...
b. Milán, que consigue mantener sus rentas en el entorno de € 42/m2/mes y que en el primer semestre de 2009 ha tenido más contratación que en el segundo semestre de 2008.
3. Las grandes ciudades alemanas, Berlin, Hamburgo, Frankfurt, Munich, Düsseldorf, con caídas de contratación pero desocupaciones todavía en el entorno del 7% al 8%. Düsseldorf, de hecho, ha visto sus rentas crecer ligeramente.
4. Algunas ciudades relativamente estables, como Lyon, Lille, Praga, Atenas, Viena o Zurich. Roma, un mercado relativamente secundario, caro y no muy eficiente.
5. Marsella, un mercado menor, goza de un incremento notable de demanda y la consiguiente subida de rentas, con una reducción del espacio vacante de 150.000 a 103.000 m2 en seis meses. Un caso que habrá que mirar más en detalle.
En suma, casi todo el sector de oficinas en Europa está en descenso, a la espera de una recuperación económica que en algunas latitudes parece que quiere apuntar. También se deduce que algunas ciudades han sabido manejar mejor que otras el ciclo inmobiliario, consiguiendo llegar a la actual situación de crisis de demanda con menor stock, y en consecuencia padecen problemas menores.
Sobre el informe en sí, resulta un apreciable esfuerzo de Savills Research y cabe felicitar a la señora Mitsostergiou, responsable del mismo. Aunque se echen en falta algunas cifras que doten de coherencia transversal a la visión de cada ciudad, seguro que debido a las dificultades de obtener dicha información en los mercados menos transparentes. Una asignatura pendiente del sector en Europa.
Sobre Savills. Empresa de consultoría e intermediación inmobiliaria multisectorial fundada en el Reino Unido en 1855. Tiene una red de más de 200 oficinas fundamentalmente en Europa y el Lejano Oriente, directamente o a través de empresas asociadas. En Estados Unidos están presentes como Granite Savills. Cotiza en la Bolsa de Londres. En España está dirigida por Rafael Merry del Val.
Categorías: Europa
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Favelas en Providencia, Río de Janeiro (foto Pedro Lobo)
Brasil, país de contrastes. Con 191 millones de habitantes, el 5º más poblado del mundo. Diecisiete veces el tamaño de España. PIB per capita más o menos un tercio que nosotros. Parece que van a hacer un “0” en medio de la crisis mundial este año, pero para 2010 se prevé de nuevo crecimiento del orden del 3,5%. Población joven y enorme potencial de futuro.
Leo un artículo del profesor Rafael Domingo Oslé (“Horizontes Latinoamericanos”, El Mundo, 22 de septiembre 2009) que nos debe hacer reflexionar: “…hoy, pese al retorno económico que protagonizamos en la década de los 90, seguimos ausentes de la región…”, “…siempre hemos dado por sentado que compartimos intereses y objetivos, pero ello ya no está tan claro. Brasil, por ejemplo, tiene una estrategia geopolítica perfectamente consolidada en la que nuestro país ocupa un lugar francamente secundario”.
Quien sí parece tener clara su estrategia allí es el Banco Santander. Que el Santander Brasil tenga una capitalización mayor que el Deutsche Bank debe llenarnos de satisfacción. Y que el Santander saque a bolsa una parte de su filial brasileña para crecer de forma agresiva, abriendo 600 nuevas sucursales en ese país, debe ser un ejemplo de iniciativa multinacional.
Y además estrena nueva sede, el edificio WTorre JK (también conocido como Electropaulo o WTorre São Paulo), adquirido en 2008 a WTorre Empreendimentos por 1.06 millardos de reales (€ 402 millones hoy aprox., la mayor transacción de un inmueble en Brasil hasta la fecha), y parece que se va a gastar otros € 200 millones en adaptarlo por completo a sus necesidades. El edificio tiene 34 plantas de 2.750 m2 cada una (fuente www.emporis.com), haciendo un total de 93.500 m2. Luego si la inversión es efectivamente de 600 millones y la superficie correcta, el metro terminado le sale al Santander a € 6.417.
¿Cuándo se les quedará pequeño?. La Ciudad del Grupo Santander en Boadilla del Monte (Madrid), tiene 400.000 m2 construidos -si bien esta superficie incluye muchos espacios que no son estrictamente oficinas-. La sede de Madrid fue vendida el año 2008 al grupo británico Propinvest por € 1.900 millones.
WTorre JK (©Arquitectonica), Sede Banco Santander São Paulo
Trabajo en el muro cortina
Sobre Arquitectonica. Estudio con oficinas en Nueva York, Los Angeles y Miami. Delegaciones en otros varias ciudades del mundo, incluyendo Madrid. Sus principales socios propietarios son Bernardo Fort-Brescia, de nacionalidad peruana afincado en Estados Unidos y Laurinda Spear. Entre sus proyectos europeos significados destacan las sedes en París de Microsoft (propiedad de Generali) y Bouygues Telecom.
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No quería volver a hablar de Londres otra vez tan pronto, pero la verdad es que la operación de Nomura en la City no se puede dejar pasar sin comentario. Aparte de que Watermark Place está al otro lado del río de mi antiguo trabajo, al lado de la estación de Cannon St., y siempre estoy atento a aquellos lugares en los que me he “bajado alguna pinta…”
Watermark Place
Lo llamativo de la operación es que Nomura ha conseguido firmar un contrato de alquiler, cierto que a 20 años, pero con… 6 años de carencia. Ello representa que Oxford Properties y UBS Global Asset Management, los propietarios del proyecto, van a empezar a percibir alquiler allá por 2.015 y están entregando al inquilino un incentivo de más de £ 100 millones. Con una renta inicial de € 36 m2/mes, la renta real una vez descontado ese incentivo será de poco más de € 25 m2/mes. Y aunque la operación incluye revisiones únicamente al alza, éstas están limitadas a un máximo de € 45 m2/mes. Si comparamos los € 25 que Nomura va a pagar con los € 60 que eran habituales hace dos años y poco en la City de Londres, nos daremos cuenta de la magnitud de la caída. Nomura alojará en los 50.000 m2 del complejo a 4.000 empleados parte procedentes de Lehman Brothers que están en Canary Wharf.
Y es que existe gran recelo entre los propietarios de grandes edificios de que en las revisiones de rentas de próximos años puede haber mucho sufrimiento. Y un corolario va a ser la compresión de la diferencia de rentas entre centro y periferia (City vs. Canary Wharf).
Por más que Oxford Properties, que es el asset manager para OMERS (Ontario Municipal Employees Retirement System o sea el fondo de pensiones de los empleados públicos de Ontario en Canadá) y UBS Global Asset Management hayan hecho unos números muy finos, la única explicación que yo le encuentro es que hayan preferido estabilizar una situación de riesgo aún a costa de minimizar su beneficio y en base a una retribución mínima de sus propios fondos.
Sin olvidar que Nomura perdió dinero en 2007 y repitió en 2008 alcanzando entonces las pérdidas a US $ 7.250 millones por el impacto de la compra de Lehman.
Podríamos decir que se está aplicando un sistema parecido a un cupón cero, pero como decía Martin Landau no deja de ser…: ¡Inquietante…!
Sobre Watermark Place: Proyecto de la firma Fletcher Priest Architects realizado sobre el terreno antes ocupado por la conocida como Mondial House, una central telefónica de British Telecom. Su frente marítimo fue ocupado por un puerto romano y posteriormente se ubicó allí el puerto medieval más importante de Inglaterra. El proyecto es especialmente cuidadoso con los aspectos medioambientales y ha obtenido una calificación de Excelente en la escala BREEAM, o Building Research Establishment Environmental Assessment Method, que se utiliza para medir qué tan ecoeficiente puede considerarse una instalación, ya sea de transporte, estadio, vivienda, hospital, colegio, industria o edificio de oficinas. La construcción ha sido realizada por McAlpine.
Los romanos no se lo imaginaban...
Sobre la operación: CBRE y Knight Frank representaron a la propiedad y Drivers Jonas a Nomura.
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Les parecerá extraño, pero en Londres hace treinta años, y a decir verdad hoy todavía, comprar una buena merluza no era tarea fácil. Así que mi mujer y yo, una vez cada par de meses o así nos íbamos a las cinco de la mañana a comprar unos cuantos kilos al mercado mayorista que estuvo primero en Billingsgate y luego en la Isle of Dogs, nombre éste, por cierto, nada sugerente para ello. Nadie me hubiera dicho que veintitantos años después tendría yo una hija trabajando en una torre de oficinas que construirían allí encima de donde yo me peleaba con un japonés por una caja de pescado.
Night Blues
Así que bueno, me he paseado algunas veces por Canary Wharf y lo conozco algo. Y como hoy hace un año del crack de Lehman, creo interesante echar un vistazo a algunas de sus consecuencias por allí. Porque Lehman, con unos 100.000 m2 en alquiler, era el mayor inquilino de Songbird Estates, dueños a su vez de Canary Wharf. Ese día se llevaron un buen susto y desde entonces a Songbird le está costando levantar cabeza. En 2008 ha tenido pérdidas de £ 1.708 millones (€ 1.941 millones), más por la depreciación de sus activos (-26,5%) a consecuencia de la crisis financiera que entonces se inició, que por el propio Lehman.
Uno de los mayores dolores de cabeza de Songbird ha sido una deuda con Citygroup de £ 880 millones que vencía a principios de 2010 y en la que estaba incumpliendo algún covenant por la depreciación de sus edificios (estos debían representar al menos el 87,5% del préstamo). Y por ello ha estado al borde de la bancarrota. Afortunadamente han aparecido unos señores chinos y otros árabes, de nombre China Investment Corporation –CIC- y Qatar Holdings, que han suscrito una emisión de bonos de Songbird y les han resuelto el 100% de ese problema. Bueno, a Citygroup el 95%, pero para un banco al que a su vez el gobierno americano ha tenido que rescatar, irse de un préstamo inmobiliario dejándose sólo el 5% de plumas de quita, seguro que les ha encantado.
Ya es la segunda vez que Canary Wharf pasa por aprietos. En 1992, Olympia & .York, propiedad de los hermanos Reichmann, que fueron los mayores promotores del mundo en los años 80, se declararon en bancarrota dejando deudas en exceso de US $ 20.000 millones… (y dicen que son otra vez millonarios…)
De lo que he visto y leído saco algunas consecuencias:
1. Los enormes complejos de oficinas al estilo de Canary Wharf –en donde trabajan unas 100.000 personas- son grandes calderas de creación de valor y como tales muy beneficiosos para las ciudades en que se ubican.
2. Canary Wharf ha padecido de una doble exposición: al ciclo inmobiliario normal en cualquier circunstancia y a la situación de una industria predominante, la financiera –HSBC, Barclays, Lehman, Credit Suisse y muchos otros bancos son grandes inquilinos en la zona-, que al haber entrado en crisis ha causado problemas generalizados.
3. Songbird Estates, a pesar de tener todas sus oficinas alquiladas al 99,7% al inicio de la crisis, ha sufrido por esos factores y por su alta exposición a Lehman -14% de sus rentas-.
4. El elevado apalancamiento de la sociedad, -92,6% del activo- la ha hecho muy vulnerable a una situación como la padecida este año pasado.
5. Los chinos se creen que esto va a volver a remontar y empiezan a comprar real estate en Europa y aunque esto para la China Investment Corporation, con 300.000 millones de dólares de activos, no deja de ser calderilla, habrá que tomar nota.
6. A diferencia de un edificio aislado, hace falta mucho capital estable para desarrollar estos grandes complejos que a menudo necesitan 20 o más años para madurar. La financiación bancaria clásica y sus mecanismos de garantía se adaptan mal a situaciones de crisis. Los fondos soberanos, en este sentido, cumplen bien con esa función financiera.
7. Y no puedo evitar preguntarme el que si chinos y árabes invierten recursos soberanos directamente en el sector inmobiliario europeo, por qué no hay fondos soberanos europeos que hagan lo mismo, en lugar de que se canalice la liquidez exclusivamente a través del sistema financiero.
¡Lo que da de sí una buena merluza!
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Que el mercado de oficinas se ha complicado en muchas ciudades europeas no es ninguna sorpresa. La crisis de los últimos dos años ha tocado seriamente a algunos de los grandes usuarios, sector financiero en especial, tanto por espacio como por precio.
Hoy leo que Sacyr valora la cifra de 300 euros/m2/año para su edificio del complejo Cuatro Torres Business Area de Madrid
Llenarlas, ¿a cualquier precio?
Si miramos a Londres, las oficinas de la City andan por las 40 libras pie cuadrado, unos 500 euros/m2/año. O sea un 66% más caro que Madrid. Pero Londres ha caído en el entorno del 40% de su máximo de junio de 2007.
Por tanto si la ola sigue la misma velocidad en todos lados, ese 40% en Madrid, del pico de 500 euros/m2/año que se citan para las rentas de Torre Espacio del 2007 parece que se traduce bastante claramente en las 300 que ahora quiere Sacyr.
Así que mi opinión sería algo así como que si encuentran el inquilino de suficiente tamaño, deberían “take the money and run”.
Se presentan sin embargo algunos problemas:
• IPC negativo, con lo que la expectativa de incrementos de renta en años próximos es débil.
• Valor de capitalización del edificio reducido e impacto negativo sobre el balance. Esta semana he leído a mi amigo Keith Steventon, el director de Londres de BNP Paribas Real Estate Research y su predicción es que los valores de capitalización de oficinas en el Reino Unido caerán un 18,7% en 2009.
Y recela además que tenemos apreturas para dos o tres años.
Así que, pese a todo, entre Torre y Rey parece aconsejable apostar al Rey. Y el Rey es el Cash.
Categorías: Europa · Inversión y Financiación Inmobiliaria
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¿Se acuerdan de la película “El Apartamento”, Billy Wilder, Shirley McLaine, Jack Lemmon, Fred McMurray? Bueno, ya no hay ascensoristas, así que no tenemos oportunidad de encontrarnos con la bella Shirley al llegar a la oficina. Botonera o sistema automático que antes de abrirte la puerta del ascensor te pregunta a dónde vas.
Lo que sí tengo claro es que lo que sucede en la película probablemente sigue sucediendo, romance y el resto. La verdad es que nos pasamos, yo ya me los he pasado, diez o doce años de nuestra vida dentro de la oficina y es normal que la gente tropiece, que sea para bien.
La película retrata una oficina que es interesante contemplar, la que ya no es, de 1960. De hecho la oficina de la película está basada en un cuadro de Alexandre Trauner, y como el estadio de Ben Hur es una pura simulación.
Y sin embargo mucha gente sigue pensando en esa oficina como la respuesta a la economía actual.
Jack Lemmon, romance en la oficina
¿Además de ascensorista, qué más no hace falta ya?
(por cierto, el “Rollo Desk” ha sobrevivido, relativamente, estos 50 años, al menos en USA, lo que demuestra que si un invento es bueno le cuesta morir)
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